Co přináší novela Stavebního zákona?
I. Úvod
Poslanecká sněmovna parlamentu schválila novelu stavebního zákona. Jde již o desátou během 7 let, kdy nový stavební zákon nabyl účinnosti. Nutno přiznat, že někdy docházelo k novelizaci této jedné ze základních právních norem v rámci přijetí jiného zákona nebo novelizace jiného zákona. Tato poslední novela je nejzásadnější z dříve přijatých změn.
Je třeba připomenout, že se jedná o text, který schválila Poslanecká sněmovna parlamentu a který musí být schválen Senátem. Senát vrátil Poslanecké sněmovně text novely k novému projednání s navrženými doplňovacími návrhy. Tyto návrhy se nedotýkají ani nemají vliv na tu část novely, která je předmětem následujících řádků.
Tento článek vyšel také v časopise Dřevo & stavby – PROFIspeciál 2012. Naleznete v něm množství zajímavých odborných článků, které s redakcí časopisu připravoval portál TZB-info.
PROFIspeciál 2012 časopisu Dřevo & stavby bude k dispozici na stánku TZB-info (4C18) v rámci veletrhů FOR ARCH a FOR THERM 2012.
V následujícím textu se nebudeme zabývat změnami, kterými se upřesňuje stávající text zákona, ale pouze těmi změnami, kterými se zásadně mění postup při přípravě stavebníka k realizaci svého stavebního záměru. Novelu budeme sledovat v systematice novelizovaného zákona, a to jenom v části vztahující se k činnosti stavebních úřadů, nikoli v části tzv. velkého územního plánování, tj. územně plánovacích podkladů a územně plánovací dokumentace.
II. Pojmy
Proto i části „pojmy“ se zaměříme pouze na ty pojmy, které mají vztah k činnosti stavebních úřadů při umísťování povolování a užívání stavby, tedy pouze pojmu „stavby“ a „výpočtu zastavěné plochy“.
Stávající zákon v § 2 odst. 3 definuje stavbu jako stavební dílo, které vzniká stavební nebo montážní činností bez zřetele na jejich stavebně technické provedení, použité stavební výrobky, materiály a konstrukce, na účel využití a dobu trvání. V pojmu stavby nebylo výslovně upraveno, že za stavbu se považuje také výrobek, který plní funkci stavby. Aniž by byl tento druh stavby pojmově vymezen, stavební zákon v § 103 a 104 stanovil, kdy výrobky, které plní funkci stavby, lze realizovat bez stavebního povolení i bez ohlášení, a které vyžadují ohlášení. Podle novelizovaného § 103 odst. 1 by se již k realizaci stavby – výrobku, který plní funkci stavby, již nevyžadovalo ani ohlášení ani stavební povolení. Ale jak vyplývá z § 87 odst. 2 novely, tato stavba vyžaduje územní rozhodnutí nebo alespoň územní souhlas podle § 96 SZ.
Pro praxi významná je změna upřesňující výpočet zastavěné plochy. V praxi se nejednotně postupovalo v případech přečnívajících lodžií, arkýřů, přesahujících vyšších nadzemních podlaží. Nebylo ani výslovně upraveno, jak se započítává podzemní stavba do zastavěné plochy, zda se do zastavěné plochy započítává jenom stavba hlavní, tedy stavba, jejíž umístění odpovídá schválené územně plánovací dokumentaci, nebo i stavby vedlejší, které lze na pozemku vedle stavby hlavní umístit, stavby, které bezprostředně souvisí a podmiňují se stavbou hlavní.
Novela v § 2 odst. 7 stanoví, že zastavěnou plochou pozemku se rozumí součet všech zastavěných ploch jednotlivých staveb. Dále že zastavěnou plochou stavby se rozumí plocha ohraničená pravoúhlými průměty vnějšího líce obvodových konstrukcí všech nadzemních i podzemních podlaží do vodorovné roviny. Plochy lodžií a arkýřů se do zastavěné plochy budou započítávat. U objektů poloodkrytých (bez některých obvodových stěn) je zastavěná plocha vymezena obalovými čarami vedenými vnějšími líci svislých konstrukcí do vodorovné roviny. U zastřešených staveb nebo jejich částí bez obvodových svislých konstrukcí je zastavěná plocha vymezena pravoúhlým průmětem střešní konstrukce do vodorovné roviny.
Tato definice zastavěné plochy je rozumná, jestliže smyslem stanovení maximální zastavěné plochy je zájem na ochraně zeleně na zastavěném stavebním pozemku.
III. Oprávnění k výkonu správních činností
Zcela nově jsou v § 13a upraveny kvalifikační předpoklady úředníků pro výkon činnosti na obecním stavebním úřadě na úseku územního rozhodování a stavebního řádu. Kvalifikační předpoklady splňuje fyzická osoba, která má vysokoškolské vzdělání v magisterském nebo bakalářském studijním programu v oboru stavebním, architektonickém nebo právnickém. Dále osoby, které mají vyšší odborné vzdělání v oboru stavebnictví a 2 roky praxe nebo střední odborné vzdělání s maturitní zkouškou v oboru stavebnictví a 3 roky praxe v oboru. Neuvádí se, co se rozumí slovy „práce v oboru“. Zda se oborem rozumí práce na stavebním úřadu bez možnosti samostatně vést územní a stavební řízení a vydávat rozhodnutí anebo se oborem rozumí práce na stavbě či v projekční kanceláři anebo tyto vyjmenované a další činnosti bude v každém konkrétním případě orgán, příslušný k zařazení pracovníka, v každém konkrétním případě vyhodnocovat.
IV. Územní rozhodování
Na úseku územního rozhodování jde většinou o formální úpravy zaměřené na větší srozumitelnost textu. První významnější změnou je úprava § 78. Nově je zde upravena možnost spojení územního souhlasu podle (§ 96a) se souhlasem s provedením ohlášeného stavebního záměru. Předpokladem je, že stavebník požádá o vydání územního souhlasu a současně ohlásí stavební záměr, pro který postačí ohlášení.
Obšírněji je v 78a novely upravena veřejnoprávní smlouva, která nahrazuje územní rozhodnutí. Stávající úprava se odkazovala na veřejnoprávní smlouvu upravenou správním řádem. Tato úprava nevyhovovala vždy speciálním požadavkům, které je třeba v územním řízení řešit.
Podle novely lze veřejnoprávní smlouvu uzavřít na místo územního rozhodnutí o umístění stavby, změně ve využití území a o změně vlivu užívání stavby na území. Veřejnoprávní smlouvu nelze uzavřít v případě záměru, pro který bylo vydáno stanovisko k posouzení vlivů provedení záměru na životní prostředí. Uzavírá se mezi správním orgánem a žadatelem, a to k návrhu žadatele. Návrh musí obsahovat náležitosti předepsané zákonem. V návrhu na uzavření veřejnoprávní smlouvy musí být mimo jiné uvedeny náležitosti výroku územního rozhodnutí, soulad návrhu se závaznými stanovisky dotčených orgánů, označení osob, které by byly účastníky územního řízení. K návrhu na uzavření veřejnoprávní smlouvy žadatel připojí dokumentaci v rozsahu jako k žádosti o vydání územního rozhodnutí, doklad o právu k pozemku nebo stavbě, na nichž se má záměr uskutečnit. Zákonem není výslovně upraven postup pro případ, kdy návrh nemá předepsané náležitosti. Protože návrhem na vydání veřejnoprávní smlouvy není zahájeno správní řízení, nelze využít postupu podle § 45 odst. 2 správního řádu, a vyzvat žadatele o doplnění návrhu. Je na stavebním úřadu, aby zvážil další postup.
Stavební úřad posoudí návrh veřejnoprávní smlouvy do 30 dnů ode dne jeho předložení z hlediska splnění podmínek pro uzavření veřejnoprávní smlouvy. Nedodržení této lhůty je nutno hodnotit jako nesprávný úřední postup. Dále zákon ukládá, aby stavební úřad po dobu 8 dnů vyvěsil na úřední desce informaci o podaném návrhu na uzavření veřejnoprávní smlouvy. Zveřejnění informace o podaném návrhu úzce souvisí s povinností žadatele přiložit k návrhu na uzavření veřejnoprávní smlouvy seznam osob, které by byly účastníky řízení. Zveřejněná informace o podaném návrhu dává opominutým účastníkům, kteří nebyli uvedeni na seznamu návrhu, možnost přihlásit se u stavebního úřadu. Tím je zajištěno, aby každý, kdo se cítí být dotčen ve svých vlastnických či jiných věcných právech, se mohl ke smlouvě vyjádřit. Žadatel je totiž povinen zajistit po uzavření smlouvy souhlasy osob, které by byly účastníky územního řízení s uzavřenou veřejnoprávní smlouvou a je povinen předložit stavebnímu úřadu veřejnoprávní smlouvu spolu se souhlasy osob, které by byly účastníky územního řízení.
Stavebním zákonem není výslovně upraveno, kdy veřejnoprávní smlouva nabývá účinnosti, přestože je výslovně upraveno, kdy účinky veřejnoprávní smlouvy pozbývají účinnost. Zde je nutno vycházet z § 168 správního řádu, podle kterého veřejnoprávní smlouva nabývá účinnosti v okamžiku, kdy s ní vysloví souhlas každá osoba, která kdyby bylo vedeno správní řízení, by byla účastníkem řízení.
Účinky veřejnoprávní smlouvy zanikají uplynutím 2 let ode dne její účinnosti, není-li dohodnuta doba delší, nejdéle však na dobu 5 let. Aby účinky smlouvy nezanikly, musí být v uvedených lhůtách podána žádost o vydání stavebního povolení a na základě žádosti vydáno pravomocné stavební povolení nebo právo realizovat stavební záměr na základě certifikátu autorizovaného inspektora, anebo nabyl-li v době její účinnosti právních účinků souhlas s provedením ohlášeného stavebního záměru. Tato úprava pro záměry, pro které postačí k realizaci ohlášení, znamená pro stavebníka, že musí ohlásit svůj záměr tak, aby ve lhůtě účinnosti veřejnoprávní smlouvy byl dán souhlas s realizací ohlášeného záměru. Nelze tedy s ohlášením otálet až na závěr lhůty účinnosti smlouvy.
Tam, kde se na základě veřejnoprávní smlouvy nevydává následně povolovací rozhodnutí ani se nevyžaduje ohlášení (zpravidla změna ve využití území), musí být v době účinnosti smlouvy započato s využíváním území pro účel stanovený smlouvou.
Novela pamatuje i na případy, kdy žadatel podal návrh na uzavření veřejnoprávní smlouvy, která by nahrazovala stavební povolení. Návrh na uzavření veřejnoprávní smlouvy nahrazující stavební povolení musí být podán v době účinnosti veřejnoprávní smlouvy, která nahrazuje územní rozhodnutí. Druhou podmínkou, aby veřejnoprávní smlouva nepozbyla účinnosti je, že veřejnoprávní smlouva nahrazující stavební povolení je uzavřena a nabyla účinnosti v době účinnost veřejnoprávní smlouvy nahrazující územní rozhodnutí. Slabinou tohoto postupu je, že nebude-li veřejnoprávní smlouva nahrazující stavební povolení uzavřena a nenabude-li účinnosti v době účinnosti veřejnoprávní smlouvy, která nahrazuje územní rozhodnutí, pozbude účinnosti tato veřejnoprávní smlouva. Bude-li mít stavebník zájem o realizaci svého záměru, povede se nové územní řízení. Bude tak docházet k zatěžování nejen stavebníků, ale i stavebních úřadů, které se toutéž věcí budou znovu zabývat. Aby k takové situaci nedošlo, musí stavebník včas před koncem účinnosti podat návrh na prodloužení účinnosti veřejnoprávní smlouvy, nahrazujících územní rozhodnutí. Účinnost smlouvy se prodlužuje uzavřením smlouvy o prodloužení. V případě, že osoba, která by byla účastníkem územního řízení, nevyjádří souhlas s prodloužením účinnosti veřejnoprávní smlouvy, stavební úřad rozhodne o jejím prodloužení postupem podle § 93 odst. 3; v takovém případě se návrh na prodloužení účinnosti veřejnoprávní smlouvy považuje za žádost podle § 93 odst. 3.
V § 79 odst. 2 jsou taxativně uvedeny případy, kdy se nevyžaduje územní rozhodnutí o umístění stavby ani územní souhlas. Jedná se o výjimky ze zásady § 76 odst. 1, že stavby, zařízení a jejich změny vyžadují vždy územní rozhodnutí nebo alespoň územní souhlas. Každý stavebník musí proto i u staveb a zařízení, které nevyžadují ani stavební povolení ani ohlášení, kontrolovat, zda není vyžadováno územní rozhodnutí či územní souhlas.
Obdobnou úpravu, kdy se nevyžaduje územní rozhodnutí ani územní souhlas, najdeme v § 80 odst. 3 pro rozhodnutí o změně využití území ani územní.
Na rozdíl od stávající úpravy jsou v § 86 nově stanoveny náležitosti žádosti o vydání územního rozhodnutí, které zpravidla bývají v prováděcích vyhláškách. Ne že by se jednalo o doklady stávající právní úpravou nevyžadované. Novum spočívá v tom, že již zákon upřesňuje náležitosti vyžadovaných dokladů.
Nově je v § 87 odst. 1 upraveno oznámení o zahájení územního řízení. Podle stávající úpravy je možno oznamovat zahájení územního řízení veřejnou vyhláškou, jestliže pro území byl vydán územní nebo regulační plán.
Novelou se vrací oznamování zahájení územního řízení a doručování dalších písemností k dřívější úpravě. Oznámení o zahájení územního řízení a další úkony v řízení se budou účastníkům řízení a dotčeným orgánům doručovány jednotlivě. Pouze v případech, že jde o řízení s velkým počtem účastníků, se může doručovat veřejnou vyhláškou s výjimkou žadatele, vlastníka stavebního pozemku, dotčených orgánů a obci, na jejímž území se záměr nachází.; těm se musí doručovat jednotlivě. Novelou ani jinde ve stavebním zákoně není upraveno, co se rozumí slovy „řízení s velkým počtem účastníků řízení“. Podle § 192 odst. 1 stavebního zákona se na postupy a řízení se použijí ustanovení správního řádu, pokud stavební zákon nestanoví jinak. Protože stavební zákon nestanoví, kdy jde o územní řízení s velkým počtem jeho účastníků, je nutné vycházet z § 144 správního řádu, podle kterého řízením s velkým počtem účastníků rozumí řízení s více než 30 účastníky.
I nadále platí, že jednání je veřejné, přičemž konání veřejného ústního jednání se oznamuje veřejnosti veřejnou vyhláškou, která musí být vyvěšena na úřední desce stavebního úřadu nejméně 30 dnů předem. Součástí informování veřejnosti je i povinnost stavebníka, aby vyvěsil na místě určeném informaci o tom, že podal žádost o vydání územního rozhodnutí. Součástí informace je i grafické vyjádření záměru, popřípadě jiný podklad, z něhož lze usuzovat na architektonickou a urbanistickou podobu záměru.
Nově je do § 87 zařazen odstavec 4, který upravuje samostatně, nezávisle na správním řádu, lhůty k rozhodnutí. V jednoduchých věcech, zejména lze-li rozhodnutou na základě dokladů předložených žadatelem, rozhodne stavební úřad bez zbytečného odkladu nejdéle však do 60 dnů; ve zvlášť složitých případech stavební úřad musí rozhodnout do 90 dnů.
Stanoviska, námitky a připomínky
Ustanovení § 89 upravuje, kdy mohou účastníci řízení nejpozději uplatnit námitky a dotčené orgány stanoviska. Námitky (závazná stanoviska) mohou být uplatněny nejpozději při ústním jednání, případně při veřejném ústním jednání, jinak se k nim nepřihlíží. Z textu zákona vyplývá, stejně jako u stávající úpravy, že námitky (závazná stanoviska) mohou být uplatněny ještě před konáním jednání či veřejného jednání, nejpozději při těchto jednáních. Stejné lhůty platí pro uplatnění připomínek veřejnosti.
Účastník řízení ve svých námitkách musí uvést skutečnosti, které zakládají jeho postavení jako účastníka řízení např. je vlastníkem sousedního pozemku nebo stavby na něm, má k sousednímu pozemku jiné věcné právo (věcné břemeno, právo zástavní, právo držby) a toto právo může být územním rozhodnutím přímo dotčeno. Samotné vlastnictví sousedního pozemku nebo stavby na tomto sousedním pozemku (či jiné věcné právo k těmto nemovitostem) ještě nezakládá právo být účastníkem řízení. Musí být splněn i druhý předpoklad, že toto vlastnické či jiné věcné právo může být územním rozhodnutím přímo dotčeno. Vlastník sousedního pozemku nebo stavby na něm či osoba, která má k těmto nemovitostem jiné věcné právo může uplatňovat námitky proti projednávanému záměru v rozsahu, jakým je její právo přímo dotčeno. K námitkám, které překračují takto stanovený rozsah, se nepřihlíží. Stejná kriteria platí pro uplatňování námitek vlastníka pozemku nebo stavby, na kterých má být požadovaný záměr uskutečněn, je-li vlastník odlišný od stavebníka.
Obec uplatňuje v řízení námitky k ochraně zájmů obce a zájmů občanů obce. K námitce obce, která nesplňuje uvedený požadavek, se nepřihlíží.
Občanská sdružení, která na základě zvláštního předpisu jsou účastníkem územního řízení, mohou uplatňovat námitky pouze v rozsahu, v jakém je projednávaným záměrem dotčen veřejný zájem, jehož ochranou se podle zvláštního právního předpisu zabývá. K námitkám, které nesplňují uvedené požadavky, se nepřihlíží.
Vše výše uvedené platí tehdy, jsou-li účastníci řízení o podmínkách pro uplatňování námitek poučeni v oznámení o zahájení řízení.
Územní rozhodnutí se podle § 92 odst. 3 doručuje účastníkům řízení způsobem, jakým je jim doručováno oznámení o zahájení řízení podle § 87 odst. 1 až 3. Je-li oznámení o zahájení řízení doručováno účastníkům řízení veřejnou vyhláškou, pak je stejným způsobem doručováno územní rozhodnutí. Do vlastních rukou se doručuje žadateli a obci. Při doručování rozhodnutí veřejnou vyhláškou jsou účastníci řízení v rozhodnutí – vlastníci sousedních pozemku a staveb na nich a osoby, které mají k těmto nemovitostem další věcná práva – identifikováni označením pozemků a staveb evidovaných v katastru nemovitostí dotčených vlivem záměru.
V územním rozhodnutí se podle § 93 odst. 1 stanoví lhůta jeho platnosti. Uplynutím této lhůty územní rozhodnutí pozbývá platnosti. Nově jsou v § 93 odst. 4 upraveny případy, kdy územní rozhodnutí platnosti nepozbývá.
„(4) Územní rozhodnutí nepozbývá platnosti
a) bylo-li na základě žádosti podané v době jeho platnosti vydáno pravomocné stavební povolení nebo jiné obdobné rozhodnutí podle tohoto zákona nebo zvláštních právních předpisů, nebo nabyl-li v době jeho platnosti právních účinků souhlas s provedením ohlášeného stavebního záměru,
b) bylo-li v době jeho platnosti započato s využitím území pro stanovený účel v případech, kdy se povolovací rozhodnutí nebo jiný úkon nevydává,
c) vzniklo-li na základě oznámení stavebního záměru posouzeného autorizovaným inspektorem podaného v době platnosti právo stavební záměr realizovat, nebo
d) byla-li na základě návrhu veřejnoprávní smlouvy nahrazující stavební povolení podaného v době jeho platnosti uzavřena tato veřejnoprávní smlouva a tato veřejnoprávní smlouva nabyla účinnosti.“
Stávající zákon umožňuje sloučení územního stavebního řízení, přičemž podrobnosti stavební zákon neuvádí. Při sloučeném územním stavebním řízení se postupuje podle správního řádu. Novelou stavebního zákona je v § 94a upraven podrobnější postup při sloučení územního a stavebního řízení. Výrok rozhodnutí, které bylo vydáno ve sloučeném územním a stavebním řízení, obsahuje výrok pro umístění stavby a výrok o povolení stavby. Výrok o povolení stavby je vykonatelný nabytím právní moci výroku o umístění stavby.
Stávající zákon umožňuje v § 95 vydání územního rozhodnutí ve zjednodušeném územním řízení. Novelou zákona je tento institut zjednodušeného územního a stavebního řízení zachováván. Podle stávající i nově navržené úpravy je zachována povinnost stavebního úřadu zveřejnit na úřední desce návrh výroku rozhodnutí. Významnou změnou je, že účastníci řízení mohou ve lhůtě 15 dnů od zveřejnění podávat proti návrhu výroku rozhodnutí námitky. K námitkám účastníků řízení se nepřihlíží, pokud se nezměnily podklady, za kterých účastníci dávali svůj souhlas. Tato úprava je efektivnější než úprava stávající, podle které postačilo uplatnit námitku nesouhlasu se zjednodušeným řízením. Dotčené orgány mohou ve stejné lhůtě uplatnit proti návrhu výhrady, jestliže záměr je navržen v rozporu s jejich stanovisky. Pokud v uvedené lhůtě nebyly uplatněny výhrady a námitky, ke kterým se přihlíží, rozhodnutí se uplynutím 15denní lhůty pokládá za vydané a nelze se proti němu odvolat.
I novela stavebního zákona zachovává v § 96 institut územního souhlasu. Žádost o vydání územního souhlasu se neprojednává v územním řízení. O případných námitkách osob, které daly k žádosti souhlas, se nerozhoduje a územní souhlas se nevydává formou správního rozhodnutí. Novelou je upravena účinnost a platnost územního souhlasu a podmínky jeho zrušení.
V. Realizace staveb a zařízení
I nadále lze stavby a zařízení uvedené v § 103 realizovat bez povolení i bez ohlášení. Zpravidla však vyžadují územní rozhodnutí, pokud nepostačí územní souhlas. Pouze stavby a zařízení uvedené v § 79 odst. 2 zákona a dále udržovací práce a stavební úpravy územní souhlas ani územní rozhodnutí nevyžadují.
Stavby, které k realizaci vyžadují ohlášení, jsou v taxativním výčtu uvedeny v § 104. Na rozdíl od dřívější úpravy stavby vyžadující ohlášení vyžadují i územní rozhodnutí, které může nahradit veřejnoprávní smlouva, nebo územní souhlas. Územní posouzení se nevyžaduje pouze u staveb a zařízení uvedených v § 79 odst. 2 zákona a dále udržovací práce a stavební úpravy. Na rozdíl od stávající úpravy jsou doklady vyžadované k ohlášení již výslovně uvedeny v § 105 novely.
Významná změna v institutu ohlášení je v § 107. Podle stávající úpravy stavební úřad mohl zakázat realizaci ohlášené stavby, a to z důvodů v zákoně uvedených. Podle novely stavební úřad usnesením rozhodne o provedení stavebního řízení, pokud dospěje k závěru, že ohlášení není úplné nebo ohlášení nesplňuje podmínky pro vydání souhlasu. Je vlastně na volné úvaze stavebního úřadu, jestli ohlášení splňuje podmínky pro vydání souhlasu, jestliže tyto podmínky nejsou nijak stanoveny. Podklady pro ohlášení jsou stanoveny zákonem. Stavební úřad může pouze zjistit, že ohlášení není úplné. Zde není místo pro volnou úvahu. Co lze rozumět slovy, že „ohlášení nesplňuje podmínky pro vydání souhlasu“ z novely nevyplývá.
Stavební povolení vyžadují všechny ostatní stavby a zařízení neuvedené v § 103 a v § 104 a dále i ty, které jinak podléhající ohlášení, ale stavební úřad usnesením podle § 107 stanovil, že vyžadují stavební povolení.
V části povolování staveb jsou provedeny nepodstatné změny, upravující některé nejasnosti stávající úpravy.
Významnou změnu však doznala pasáž upravující v § 117 možnost realizace stavby na základě certifikátu autorizovaného inspektora.
Podle nové stejně jako podle stávající úpravy může stavebník uzavřít s autorizovaným inspektorem smlouvu o kontrole projektové dokumentace stavby, kterou hodlá provést. Stavba nesmí být vyloučena ze zkráceného řízení. Autorizovaný inspektor dokumentaci přezkoumá z hledisek uvedených v § 111 odst. 1 a 2. Projektovou dokumentaci přezkoumává namísto stavebního úřadu. Stavebník uzavření smlouvy musí oznámit stavebnímu úřadu. Zcela nově je upraven požadavek, aby osoby, které by jinak byly účastníky řízení, daly souhlas se zamýšleným záměrem. Oprávněný je však další požadavek zákona, aby vlastníci veřejné a dopravní infrastruktury dali souhlas k možnosti a způsobu napojení.
Jsou-li splněny všechny zákonem stanovené požadavky, autorizovaný inspektor vydá certifikát, kterým stvrzuje, že projektovou dokumentaci zkontroloval. Stavební úřad má za povinnost vyvěsit na úřední desce oznámení stavebního záměru nejméně po dobu 30 dnů a osobám, které by jinak byly účastníky stavebního řízení, umožní nahlížet do podkladů připojených k oznámení stavebního záměru. Ve lhůtě 30 dnů tyto osoby mohou podat proti oznámenému stavebnímu záměru námitky. Tyto námitky jsou přípustné pouze z důvodů, že oznámený stavební záměr neodpovídá podkladům, na základě kterých daly svůj souhlas nebo, že jejich souhlas nebyl opatřen. Ve stejné lhůtě může stavební úřad nebo dotčený orgán uplatnit proti oznámení stavebního záměru výhrady, má-li za to, že se jedná o stavbu nezpůsobilou k posouzení autorizovaným inspektorem. Dále mohou podat výhrady, pokud oznámení nesplňuje zákonem stanovené podmínky a neobsahuje předepsané náležitosti nebo nebyly splněny požadavky podle § 111 odst. 1 a 2 anebo ve věci probíhá stavební řízení, které nebylo dosud pravomocně ukončeno.
Podání námitky nebo uplatnění výhrady znamená, že právo provést stavbu nevznikne. O námitkách a podaných výhradách rozhodne správní orgán příslušný rozhodovat o odvolání proti rozhodnutí stavebního úřadu. Zpravidla to bude krajský úřad. Tento orgán podle zákona rozhodne
a) o tom, že oznámení nemá právní účinky, jestliže oznámený stavební záměr je v rozporu s právními předpisy, nebo
b) zamítne výhrady či námitky pro nepřípustnost nebo pro nedůvodnost.
Proti rozhodnutí o námitkách a uplatněných výhradách se již nelze odvolat.
Stavebníkovi vznikne právo provést oznámený stavební záměr marným uplynutím lhůty, ve které bylo možno podávat námitky anebo uplatňovat výhrady. Pokud byly tyto námitky či výhrady uplatněny, pak vzniká právo realizace stavby dnem následujícím pod dni, kdy mu bylo oznámeno rozhodnutí o námitkách (výhradách) a tímto rozhodnutím byly námitky (výhrady) zamítnuty.
Právo provést stavbu zanikne, nebyla-li stavba zahájena do dvou let. Lhůta začíná běžet dnem následujícím po dni vzniku oprávnění. Stavební úřad může tuto lhůtu prodloužit na odůvodněnou žádost stavebníka.
Tradičně ve stavebním zákoně je upravena možnost změny stavby před jejím dokončením. Na rozdíl od dřívějšího pojetí změnu stavby před dokončením lze povolit před zahájením stavby nebo v průběhu jejího provádění. Z textu nadpisu § 118 logicky vyplývá, že stavba by měla již být zahájena a v průběhu výstavby řešit otázku změny stavby před dokončením. Pokud byla přijata tato úprava, měl být změně i nadpis paragrafu. Povolení změny stavby před dokončením ještě před zahájením stavby je vlastně změnou stavebního povolení.
Jde o jedinou významnou změnu toho ustanovení oproti stávající úpravě, která se ale nezdá být nejšťastnější. Ostatní úpravy v § 118 upřesňují proces povolení změny, který se již beztak v praxi vžil.
Následující ustanovení § 119 upravuje a upřesňuje možnosti užívání stavby, která nevyžaduje kolaudační souhlas, pokud se týká technických norem a jiných technických předpisů. Jestliže v průběhu výstavby došlo ke změně technických norem a jiných technických předpisů, podle nichž byla zpracována dokumentace anebo projektová dokumentace, bude se dokončená stavba posuzovat podle technických předpisů a norem, které platily v době, kdy byla dokumentace nebo projektová dokumentace zpracována. Jde o žádoucí změnu.
Tato úprava se již nevztahuje na stavby, které lze užívat na základě kolaudačního souhlasu.
Ustanovení § 128 až 131 upravují odstranění stavby. V § 128 je zachovávána možnost odstranění stavby na základě ohlášení. Stavbu lze odstranit na základě ohlášení, jestliže ohlášení je úplné, odstranění se nebude dotýkat práv třetích osob nebo není třeba stanovit podmínky pro odstranění stavby nebo podmínky k zajištění ochrany veřejných zájmů. V těchto případech postačí souhlas stavebního úřadu, který má být vydán do 30 dnů ode dne oznámení záměru odstranění stavby. Na rozdíl od stávající úpravy nepostačí již souhlas mlčky.
Stavební úřad může stanovit, že ohlášený záměr odstranit stavbu vyžaduje povolení. Není uvedeno, do kdy má stavební úřad vydat usnesení, kterým vlastníkovi stavby sděluje, že záměr bude posuzován ve správním řízení. Problémy nepochybně nastanou, jestliže stavební úřad ve lhůtě 30 dnů nevydá buď souhlas s odstraněním stavby anebo v téže lhůtě nevydá usnesení o tom, že záměr podléhá posouzení ve správním řízení.
Ustanovení § 129 upravuje podmínky pro nařízení odstranění stavby. Stavební úřad může nařídit odstranění stavby pouze z důvodů ve stavebním zákoně uvedené.
Zachovává se možnost nařídit odstranění stavby, která svým závadným stavem ohrožuje život nebo zdraví osob nebo zvířat, bezpečnost, životní prostředí anebo majetek třetích osob a vlastník stavby ve stanovené lhůtě neodstranil závadný stav stavby.
Oproti stávající úpravě je podrobněji rozvedeno, kdy může stavební úřad nařídit odstranění stavby, jestliže byla postavena bez potřebného příslušného povolení (územního rozhodnutí, stavebního povolení) nebo opatření (souhlas s ohlášením). Jinak je zachována zásada, že stavbu postavenou bez těchto dokumentů stavební úřad nenařídí odstranit, jestliže stavbu dodatečně povolil.
Zajímavým je oprávnění stavebního úřadu nařídit odstranění stavby sice provedené (prováděné) na základě potřebného povolení (opatření), ale bude-li takové povolení (opatření) pravomocně zrušeno a stavba nebyla povolena v opakovaném stavebním řízení. V takovém případě lze nařídit stavbu odstranit.
Celkově novelizovaný § 129 stanoví podrobnosti postupu stavebních úřadů v řízení o odstranění stavby, které byly dosud v praxi řešeny metodickými pokyny a výkladem v soudních rozsudcích.
Závěr
Samozřejmě, že novela obsahuje oproti stávající úpravě řadu dílčích změn, ale podrobná informace o všech těchto změnách by přesahovala sledovaný cíl informovat o základních bodech novely.
The Lower House of Parliament passed an amendment to the Construction Act. It’s the tenth one over 7 years, when the new Construction Act came into effect. Must admit that sometimes this one of the fundamental laws was amended as a part of adoption of another act or amendment of another law. This last one is the most important amendment of the previously adopted amendments.
