Co přinese novela stavebního zákona do praxe
Abstrakt
Novela stavebního zákona přinese do praxe stavebníků i stavebních úřadů mnoho změn. V mnoha případech dojde ke zjednodušení dosavadních postupů. Některé části stavebního zákona jsou upraveny podrobněji. Novela stavebního zákona byla vydána ve Sbírce zákonů pod číslem 350/2012 Sb. a začne platit od 1. ledna 2013.
Úvod
Novela stavebního zákona se dotkne stavebních úřadů, odborné veřejnosti i soukromých osob. V textu jsou vybrány nejpodstatnější změny stavebního zákona (dále i SZ), zejména z oblasti umisťování staveb a povolování staveb. Vybrány jsou takové změny stavebního zákona, které mohou mít podstatné dopady na praxi. Text je svou strukturou a zaměřením primárně určen pro pracovníky ve stavebnictví.
Vybrané změny novely stavebního zákona
U jednotlivých popisů změn je v některých případech přidán i komentář autora, který změnu popisuje a případně upozorňuje na její dopady do využití v praxi. Zvlášť důležité části textu jsou zvýrazněny. Pokud je v textu použit pojem „soused“, je tím zpravidla myšlena osoba, která má vlastnická nebo jiná práva k sousedním pozemkům a stavbám na nich a jejíž práva mohou být v daném řízení dotčena. Pro větší srozumitelnost jsou některé pojmy zjednodušeny a texty zkráceny.
(§ 21) Územně plánovací informace
Územně plánovací informace o podmínkách provedení jednoduchých staveb, která se musela přikládat k ohlášení vybraných staveb (např. rodinný dům do 150 m2 zastavěné plochy), byla vypuštěna.
(§ 78a) Veřejnoprávní smlouva
Nově vložený paragraf podrobně rozpracovává institut „veřejnoprávní smlouvy“. Veřejnoprávní smlouva je akt, kterým lze nahradit územní rozhodnutí. Tuto variantu „povolení“ umožňoval stavební zákon i před novelou, ale v praxi docházelo k častým nejasnostem a různým výkladům.
(§ 79) Rozhodnutí o umístění stavby
V tomto novelizovaném paragrafu jsou doplněny nebo upřesněny další stavby, které nevyžadují rozhodnutí o umístění stavby ani územní souhlas.
Jedná se mj. o:
- skleník do 40 m2 zastavěné plochy a do 5 m výšky umístěný v odstupové vzdálenosti nejméně 2 m od hranice pozemku, bez podsklepení,
- stavba do 25 m2 zastavěné plochy a do 5 m výšky s jedním nadzemním podlažím, podsklepená nejvýše do hloubky 3 m na pozemku rodinného domu nebo stavby pro rodinnou rekreaci, která souvisí nebo podmiňuje bydlení nebo rodinnou rekreaci, je umisťována v odstupové vzdálenosti od společných hranic pozemků nejméně 2 m, plocha části pozemku schopného vsakovat dešťové vody po jejím umístění bude nejméně 50 % z celkové plochy pozemku rodinného domu nebo stavby pro rodinnou rekreaci,
- bazén do 40 m2 zastavěné plochy na pozemku rodinného domu nebo stavby pro rodinnou rekreaci v zastavěném území umístěný v odstupové vzdálenosti nejméně 2 m od hranice pozemku.
(§ 87) Zahájení územního řízení
Podstatnou změnou u územního řízení je neveřejné jednání a doručování jednotlivým účastníkům řízení. Doručování veřejnou vyhláškou zůstává pouze v případě řízení s velkým počtem účastníků (zpravidla více než 30 účastníků). Doručování veřejnou vyhláškou a veřejné jednání se použije v řízeních, když není v daném území vydán územní plán, nebo když byla dotčená stavba posuzována ve zjišťovacím řízení, nebo pro kterou bylo vydáno stanovisko posouzení vlivu provedení stavby (záměru) na životní prostředí.
Novelou zákona byly odstraněny nebo omezeny časté případy, kdy se „soused“ nedozvěděl o umístění pro něj problematické stavby a v následném stavebním řízení již neměl možnost vznášet námitky proti umístění stavby.
K těmto případům docházelo zejména z důvodů, že občané nesledují úřední desky, kde je oznámení o zahájení územního řízení a následně i územní rozhodnutí vyvěšeno, a zároveň si ani nemusí všimnout vyvěšeného záměru na místě stavby. Také jsou známy případy, kdy starší občan žije v domově pro seniory (domovy důchodců), nemá přístup k internetu nebo neumí zacházet s počítačem a už vůbec není schopen navštěvovat své nemovitosti, aby zjišťoval, jestli soused něco nechce stavět. Tito občané vůbec neměli (a do konce roku 2012 nemají) šanci hájit své zájmy v územním řízení.
Nově jsou ve stavebním zákoně uvedeny lhůty pro rozhodnutí stavebního úřadu. V jednoduchých věcech má stavební úřad rozhodnout bez zbytečného odkladu, nejdéle však do 60 dnů ode dne zahájení územního řízení. Ve zvlášť složitých případech má stavební úřad rozhodnout nejdéle do 90 dnů. Pokud však stavební úřad tyto lhůty nedodrží (stejně jako ostatní úřady v ČR), nic to pro stavebníka neznamená. Pouze v případě stížnosti stavebníka, nadřízený orgán konstatuje „porušení úředního postupu“.
(§ 94a) Společné územní a stavební řízení
Nový paragraf, upřesňuje možnost společného územního a stavebního řízení. Tato možnost byla i před novelou SZ, ale byla pro stavebníky zbytečně administrativně zatěžující. Před novelou bylo nutno v těchto případech požádat o územní rozhodnutí, současně podat žádost o stavební povolení a samostatnou žádostí požádat o spojení územního a stavebního řízení. Nová úprava také jasně definuje rozsah předkládané dokumentace v případě společného územního a stavebního řízení. Tuto variantu získání územního rozhodnutí a stavebního povolení lze u většiny běžných staveb, zejména z časových důvodů, doporučit.
(§ 96) Územní souhlas
Územním souhlasem lze u vybraných staveb nahradit územní rozhodnutí. Novelou SZ je již vypuštěno ustanovení, že vyjádření dotčených orgánů nesmí obsahovat podmínky. Také je rozšířen výčet staveb, kdy je územní souhlas dostačující. Platnost územního souhlasu je upravena z 12 měsíců na dva roky.
(§ 96a) Společný územní souhlas a souhlas s provedením ohlášeného stavebního záměru
Nový paragraf umožňující další zjednodušení povolovacího procesu. U vybraných staveb může stavebník současně požádat o územní souhlas a ohlásit stavbu. Pokud jsou splněny všechny zákonné podmínky, vydá stavební úřad společný územní souhlas a souhlas s provedením ohlášené stavby.
(§ 103) Stavby a zařízení nevyžadující stavební povolení ani ohlášení
Novela SZ rozšířila rozsah staveb, které nevyžadují ohlášení ani stavební povolení. Mimo jiných to je:
- skleník do 40 m2 zastavěné plochy a do 5 m výšky umístěný v odstupové vzdálenosti nejméně 2 m od hranice pozemku, bez podsklepení,
- stavba do 25 m2 zastavěné plochy a do 5 m výšky s jedním nadzemním podlažím, podsklepená nejvýše do hloubky 3 m na pozemku rodinného domu nebo stavby pro rodinnou rekreaci, která souvisí nebo podmiňuje bydlení nebo rodinnou rekreaci, je umisťována v odstupové vzdálenosti od společných hranic pozemků nejméně 2 m, plocha části pozemku schopného vsakovat dešťové vody po jejím umístění bude nejméně 50 % z celkové plochy pozemku rodinného domu nebo stavby pro rodinnou rekreaci,
- bazén do 40 m2 zastavěné plochy na pozemku rodinného domu nebo stavby pro rodinnou rekreaci v zastavěném území umístěný v odstupové vzdálenosti nejméně 2 m od hranice pozemku.
Pozn. Z kontextu § 79 odst. 2 a § 103 odst. 1 je zřejmé, že k výše uvedeným stavbám (skleník, bazén, stavba do 25 m2) nepotřebuje stavebník (při dodržení stanovených parametrů) žádné povolení ani vyjádření stavebního úřadu.
(§ 104) Jednoduché stavby, terénní úpravy a udržovací práce vyžadující ohlášení
Novela SZ již nevyžaduje po stavebníkovi, aby u vybraných staveb doložil, že prokazatelně informoval vlastníky sousedních pozemků a staveb na nich o svém záměru stavět stavbu. Jednalo se zejména o rodinné domy a stavby pro rodinnou rekreaci do 150 m2 zastavěné plochy. Tato povinnost však byla v § 105 „nahrazena“ souhlasy uvedených „sousedů“.
(§ 106) Ohlášení
V tomto paragrafu dochází ke zrušení tzv. „souhlasu mlčky“. Před účinnosti novely SZ je možné začít stavět i v případě, když stavební úřad nezaslal souhlas nebo zákaz realizace stavby do 40 dnů ode dne ohlášení. Po novele SZ musí stavebník počkat, až mu bude souhlas s provedením ohlášené stavby doručen.
Souhlas s provedením ohlášené stavby bude nově platit dva roky místo 12 měsíců.
(§ 116) Veřejnoprávní smlouva
Novela doplňuje původní text paragrafu 116 a podrobněji rozvádí institut „veřejnoprávní smlouvy“.
(§ 117) Oznámení stavebního záměru s certifikátem autorizovaného inspektora
Tento paragraf, původně nazvaný „Zkrácené stavební řízení“, upřesňuje a mění principy povolování stavby prostřednictvím autorizovaného inspektora. Podstatná změna spočívá v tom, že stavebník bude muset čekat 30 dnů ode dne vyvěšení oznámení stavebního záměru, než mu vznikne právo stavět dotčenou stavbu. Touto úpravou se značně omezila výhoda původního „zkráceného stavebního řízení“, a tím je rychlost při získání povolení stavět.
I když jsou známy hlavní důvody úpravy tohoto institutu (v několika zjištěných případech povolovali autorizovaní inspektoři stavby „nestandardním“ způsobem), byl touto úpravou fakticky potlačen institut povolení stavby prostřednictvím autorizovaného inspektora.
(§ 119 a § 120) Užívání stavby
U staveb, které nepodléhaly vydání kolaudačního souhlasu, stačilo oznámit stavebnímu úřadu 30 dnů dopředu, že stavba začne být užívána. Pokud stavební úřad v průběhu 30 dnů stavbu nezakázal, stavebníkovi vzniklo právo začít stavbu užívat 31 den po podání svého oznámení.
K tomuto způsobu povolení užívání je v novele doplněna další možnost, a to v případech, kdy stavební úřad nařídí kontrolní prohlídku stavby – potom lze stavbu užívat až následující den po „úspěšné“ kontrolní prohlídce.
Také dochází k upřesnění použití českých technických norem. „Dojde-li během provádění stavby ke změně českých technických norem nebo jiných technických předpisů, podle nichž byla zpracována dokumentace nebo projektová dokumentace, posuzuje se taková stavba podle technických norem nebo jiných technických předpisů, které platily v době, kdy byla dokumentace nebo projektová dokumentace zpracována.“
(§ 127) Změna v užívání stavby
Úpravou tohoto paragrafu se ruší souhlas „mlčky“ tzn., že pokud stavební úřad do 30 dnů ode dne oznámení změny užívání nereagoval, mělo se za to, že se změnou užívání souhlasí. Nově se musí čekat na písemný souhlas stavebního úřadu.
(§ 128) Povolení odstranění stavby
Také v tomto paragrafu se ruší souhlas „mlčky“. Opět se musí čekat na písemný souhlas stavebního úřadu.
(§ 161) Vlastníci technické infrastruktury
Pokud vlastník technické infrastruktury požaduje na žadateli úhradu nákladů spojených s poskytnutím požadovaných údajů, je oprávněn požadovat úhradu max. do výše nákladů na pořízení jejich kopií, nosičů dat a nákladů na doručení.
Přechodná ustanovení
Jedním z důležitých přechodných ustanovení je úprava postupů, jak budou projednávány např. žádosti podané v roce 2012 (před novelou), ale vyřizované nebo dokončované až v roce 2013 (po novele).
Správní řízení, která nebyla pravomocně skončena přede dnem nabytí účinnosti tohoto zákona, tj. do 31. 12. 2012, se dokončí podle dosavadních právních předpisů, kromě
- stavebních řízení neukončených v prvním stupni, která se týkají staveb, u nichž podle nové právní úpravy postačí ohlášení; na takové stavby se hledí jako na ohlášené podle tohoto zákona, za ohlášení se v tomto případě považuje žádost o vydání stavebního povolení a za den ohlášení den nabytí účinnosti tohoto zákona,
- řízení o správním deliktu spáchaném přede dnem nabytí účinnosti tohoto zákona, pokud nová právní úprava je pro obviněného příznivější.
U oznámení, ohlášení nebo žádostí podaných před 1. 1. 2013, které nejsou správním řízením, bude stavební úřad postupovat podle stavebního zákona před jeho novelou.
Změna jiných zákonů dotčených novelou stavebního zákona
Jedním ze zákonů, který byl novelou SZ změněn, je zákon o správních poplatcích č. 634/2004 Sb. Doporučuji jeho podrobné prostudování (položky č. 17, 18, 19 a 20), protože zde dochází k zásadnímu zvýšení poplatků a zavedení nových poplatků. V textu jsou informativně vybrány některé příklady výše poplatků. Text je uveden zjednodušeně a nejsou k němu vztaženy poznámky a případná osvobození uvedená v kompletním textu této novely zákona o správních poplatcích.
- Vydání rozhodnutí o umístění stavby na stavbu, která vyžaduje stavební povolení a není určená k bydlení nebo neplní doplňkovou funkci k bydlení, není garáží nebo vodním dílem (popis je zjednodušen) – 20 000 Kč.
- Vydání rozhodnutí o povolení výjimky z obecných požadavků na využívání území – 5 000 Kč.
- Vydání stavebního povolení ke stavbě pro bydlení s nejvýše 3 byty (rodinný dům) nebo ke stavbě pro rodinnou rekreaci – 5 000 Kč.
- Vydání stavebního povolení ke stavbě pro bydlení s více než 3 byty (bytový dům) – 10 000 Kč.
- Vydání stavebního povolení ke stavbě, která není určená k bydlení nebo neplní doplňkovou funkci k bydlení, není garáží nebo vodním dílem (popis je zjednodušen) – 10 000 Kč.
- Vydání souhlasu s ohlášenou stavbou uvedenou v § 104 odst. 1 písm. a) až e) stavebního zákona – 1 000 Kč.
- Vydání rozhodnutí o povolení výjimky z obecných technických požadavků na stavby nebo z obecných technických požadavků na bezbariérové užívání staveb – 5 000 Kč.
Závěr
Dle názoru autora je novela stavebního zákona (v částech umisťování staveb a stavebního řádu), s výjimkou úpravy „autorizovaného inspektora“, povedená.
Současně s touto novelou jsou projednávány i úpravy souvisejících vyhlášek, zejména Vyhlášky 499/2006 Sb. o dokumentaci staveb, Vyhlášky 501/2006 Sb., o obecných požadavcích na využívání území a Vyhlášky 503/2006 Sb., o podrobnější úpravě územního rozhodování, územního opatření a stavebního řádu. Novelizované vyhlášky by měly platit, stejně jako novela stavebního zákona, od 1. ledna 2013.
Tento příspěvek nemůže postihnout všechny změny stavebního zákona, ale má podat přehledné informace o vybraných novelizovaných částech stavebního zákona. Komentář k jednotlivým změnám doplnil autor na základě více než dvacetileté zkušenosti z uplatňování stavebního zákona v praxi.
Reference
- [1] ČESKO. Zákon č. 183 ze dne 14. března 2006 o územním plánování a stavebním řádu v platném znění (ke dni 11. 11. 2012) (stavební zákon). In Sbírka zákonů České republiky. 2006, částka 63, s. 2226–2288. ISSN 1211-1244.
- [2] ČESKO. Zákon č. 350 ze dne 22. října 2012, kterým se mění zákon č. 183/2006 Sb., o územním plánování a stavebním řádu (stavební zákon), ve znění pozdějších předpisů, a některé související zákony. In Sbírka zákonů České republiky. 2012, částka 130, s. 4634–4696. ISSN 1211-1244.
- [3] DOLEŽAL, J., J. MAREČEK, J. SEDLÁČKOVÁ, T. SKLENÁŘ, M. TUNKA a Z. VOBRÁTILOVÁ. Nový stavební zákon v praxi. Praha: Linde Praha, 2006. ISBN 80-7201-626-1.
An amendment of the Building Act will bring many changes to developers and building offices. Procedures of the Building Act will be simplified in a lot of cases. Some parts of the Building Act are modified in detail. This amendment has been published in the Collection of Laws under No. 350/2012 Coll .. and it will be effective from January 1, 2013.
