Zastavěná plocha stavby dle stavebního zákona a komplikovanost jejího stanovení
Od 1. 1. 2013 je v účinnosti rozsáhlá novela stavebního zákona provedená zákonem č. 350/2012 Sb. Snahou zákonodárce bylo vnést jasno a stanovit jednoznačný způsob určení zastavěné plochy. Ta je definována v § 2 odst. (7) zákona. Tuto definici však nepovažujeme za jednoznačnou. Cílem příspěvku je podrobně rozebrat toto ustanovení stavebního zákona a nalézt pravděpodobný způsob správného stanovení zastavěné plochy. Upozorňujeme, že veškeré uvedené skutečnosti jsou názorem autorů příspěvku a nelze je považovat za závazný výklad zákona, který přísluší pouze nezávislým soudům.
1 Úvod do problematiky
V souvislosti se stavbami (v nejširším smyslu slova) se setkáváme s potřebou určení a vymezení jejich ploch (obecně, např. zastavěná, podlahová apod.). Potřeba správného vymezení je nejdůležitější především v případech činění s ní souvisejících právních úkonů.
Nejčastěji se setkáváme s pojmem zastavěná plocha. Naneštěstí v různých právních předpisech je definována různě. Situaci však nekomplikuje pouze rozdílné definování, ale i fakt, že definice jsou mnohdy zavádějící, ne příliš jasné, v některých právních předpisech definovány relativně podrobně, v jiných vágně. S pojmem zastavěná plocha se pracuje např. v rámci stavebního zákona [1], zákona o oceňování majetku a jeho prováděcí vyhlášky [2], zákona o dani z nemovitostí [3] a v jejich relevantních podzákonných předpisech. Existují i definice uváděné mimo právní předpisy, ty však nemohou být užity v případě, že nejsou v souladu s požadavky oněch závazných právních předpisů, ledaže by bylo na ně výslovně odkazováno.
Z uvedeného vyplývá, že pokud se při stanovení zastavěné plochy odchýlíme od jejího správného určení (nejčastěji postupem uvedeným v příslušném zákonu), bude takto stanovená plocha v rozporu se závazným stavem. Se zastavěnou plochou jako faktickým údajem se však pracuje v rámci jednotlivých norem předpisu. Nesprávně stanovená plocha a následně její užití může znamenat vznik přestupku, správního deliktu nebo i vést k naplnění skutkové podstaty trestného činu.
2 Vybrané definice zastavěné plochy
Jelikož definice se různí je na místě uvést si několik příkladů definice (zastavěné) plochy. Uvedení těchto definic společně na jednom místě snad napomůže uvědomění si komplikovanosti jejího stanovení a především důležitosti jejich nezaměňování. Ve stavební praxi se často (prakticky řečeno vždy) užívá vyčíslení geometrického určení stavby pomocí zastavěné plochy, která se uvádí v textové i výkresové dokumentaci, ve formulářích jednotlivých podání podle ustanovení zvláštních právních předpisů, v informačních materiálech, ve smlouvách apod. V případě uvádění v souvislosti s právními úkony, lze předpokládat, že příslušná plocha je stanovena na základě s tím souvisejícího právního předpisu. Adresát sdělení (informace o ploše) je tedy schopen zjistit z příslušného předpisu, co vše je či není do dané plochy započteno. V případě obecného sdělení (např. informační materiály k nové výstavbě rodinných domů) není možné logicky dovozovat, na základě jakých postupů byla hodnota dané plochy stanovena. Pro korektní interpretaci by tedy bylo žádoucí vždy uvádět, jakým postupem byla daná plocha stanovena.
2.1 Zastavěná plocha stavby dle oceňovací vyhlášky
Oceňovací vyhláška č. 3/2008 Sb., ve znění pozdějších předpisů [2] uvádí ve své příloze č. 1 postup stanovení zastavěné plochy stavby. „Zastavěnou plochou stavby se rozumí plocha ohraničená ortogonálními průměty vnějšího líce svislých konstrukcí všech nadzemních i podzemních podlaží do vodorovné roviny. Izolační přizdívky se nezapočítávají.“
2.2 Zastavěná plocha stavby dle zákona o dani z nemovitostí
Zákon č. 338/1992 Sb., ve znění pozdějších předpisů [3] uvádí v § 10, že za zastavěnou plochu se považuje výměra půdorysu nadzemní části stavby. Přičemž „U stavby bez svislé nosné konstrukce se půdorysem rozumí plocha ohraničená průmětem obvodu stavby dotýkající se povrchu přilehlého pozemku ve vodorovné rovině“ a „U stavby se svislou nosnou konstrukcí se půdorysem rozumí průmět obvodového pláště stavby na pozemek“.
2.3 Zastavěná plocha stavby dle stavebního zákona
V Zákon č. 183/2006 Sb., o územním plánování a stavebním řádu (stavební zákon) [1], pracuje ve svých ustanoveních s pojmem zastavěná plocha v souvislosti se zastavěnou plochou pozemku a zastavěnou plochou stavby. Přičemž správné vymezení zastavěné plochy stavby je pro stavebníka vysoce významné. Ovlivňuje nejen možné postupy z pohledu správního řízení, ale i má vliv na možnost návrhu stavby jako takové, kdy požadavky na zastavěnou plochu stavby (případně pozemku) jsou dány různými závaznými limity v území.
Přestože stavební zákon od svého vzniku užíval hojně pojmu zastavěná plocha (stavby), přičemž číselné vyjádření bylo parametrem, který ovlivňoval postup stavebníků i stavebních úřadů, nebyl tento pojem v zákoně vymezen, definován. Situace se změnila s nástupem účinnosti zákona č. 350/2012 Sb., zákon, kterým se mění zákon č. 183/2006 Sb., o územním plánování a stavebním řádu (stavební zákon), ve znění pozdějších předpisů, a některé související zákony [4]. Tento zákon aktivní derogací změnil § 2 stavebního zákona tak, že doplnil nový odstavec (7). Doplněný odstavec (7) zní: „Zastavěná plocha pozemku je součtem všech zastavěných ploch jednotlivých staveb. Zastavěnou plochou stavby se rozumí plocha ohraničená pravoúhlými průměty vnějšího líce obvodových konstrukcí všech nadzemních i podzemních podlaží do vodorovné roviny. Plochy lodžií a arkýřů se započítávají. U objektů poloodkrytých (bez některých obvodových stěn) je zastavěná plocha vymezena obalovými čarami vedenými vnějšími líci svislých konstrukcí do vodorovné roviny. U zastřešených staveb nebo jejich částí bez obvodových svislých konstrukcí je zastavěná plocha vymezena pravoúhlým průmětem střešní konstrukce do vodorovné roviny.“
Tím, že již je definice zastavěné plochy stavby zakotvena do stavebního zákona, mělo by dojít k jednoznačnému postupu při jejím stanovování a měla by být odstraněna pochybnost o tom, jak tuto plochu stanovit, respektive podle kterých právních předpisů postupovat, respektive jestli vůbec postupovat podle právních předpisů anebo se přiklánět spíše k technickému výkladu tohoto pojmu. Je tomu však tak?
3 Zastavěná plocha v ustanoveních stavebního zákona
Pojem zastavěná plocha, především ve smyslu zastavěná plocha stavby, se vyskytuje v rámci územního plánování i stavebního řádu. Umísťovat stavby do území je obecně možné na základě územního rozhodnutí dle § 77 zákona [1]. Ne všechny stavby vyžadují rozhodnutí o umístění stavby, které je jedním z územních rozhodnutí, případně územní souhlas (dle § 96). Taxativní výčet těchto „výjimek“ je uveden v § 79. Jedním z významných parametrů, které mají vliv na to, zdali je možné u předmětné stavby postupovat bez vydání územního rozhodnutí nebo územního souhlasu je zastavěná plocha (stavby).
Stavební řád (část čtvrtá stavebního zákona) rozděluje stavby na ty, které nevyžadují stavební povolení ani ohlášení (§ 103) a na (jednoduché) stavby, které vyžadují ohlášení (§ 104). Všechny ostatní stavby, tj. stavby, které nelze zařadit k příslušným ustanovením §§ 103 a 104, vyžadují stavební povolení. Lze říci, že stavební povolení ex lege vyžadují veškeré stavby, které nezapadají do taxativního výčtu v předchozí větě uvedených paragrafů. Pro posouzení možného zatřídění dané stavby do ustanovení těchto paragrafů je mimo jiné směrodatná stanovená (určená, vypočtená) zastavěná plocha.
Nesmí se zapomínat, že i v jiných ustanoveních stavebního zákona se de facto pracuje s pojmem zastavěná plocha, respektive se skutečnou hodnotou, ač se nejedná o výslovné uvedení. Zastavěná plocha jako významný faktor postupu zde vystupuje zprostředkovaně, zpravidla odkazováním na výše citované paragrafy.
Z uvedeného tedy vyplývá, že správné vymezení zastavěné plochy je signifikantní pro stavebníka i postup správního úřadu.
4 Rozbor pojmu zastavěná plocha dle stavebního zákona
Novelizací stavebního zákona (dále jen „zákon“) zákonem č. 350/2012 Sb. měla být odstraněna nejistota ve výkladu pojmu zastavěná plocha. Definice citovaná ze zákona je uvedena v kapitole 2 tohoto příspěvku. Nyní se pokusíme tuto definici rozebrat a odpovědět na otázku, zdali opravdu tato definice sama o sobě vnese jednoznačnost při stanovování velikosti zastavěné plochy.
Věta první § 2 odst. (7) zní: „Zastavěná plocha pozemku je součtem všech zastavěných ploch jednotlivých staveb.“ Definice zastavěné plochy pozemku je velmi stručná, přesto (nebo právě proto) jednoznačná a logická. Za zmínku jistě stojí zamyšlení se nad tím, co je vlastně stavbou. Zákon stavbu vcelku vhodně definuje nebo spíše obecně charakterizuje (vhodně pro úroveň běžné technické praxe). Definice stavby je uvedena v § 2 odst. (3) a zní: „Stavbou se rozumí veškerá stavební díla, která vznikají stavební nebo montážní technologií bez zřetele na jejich stavebně technické provedení, použité stavební výrobky, materiály a konstrukce, na účel využití a dobu trvání. Dočasná stavba je stavba, u které stavební úřad předem omezí dobu jejího trvání. Za stavbu se považuje také výrobek plnící funkci stavby. Stavba, která slouží reklamním účelům, je stavba pro reklamu.“ K této definici či spíše charakteristice nesmí být opomenuto znění § 2 odst. (4), které zní: „Pokud se v tomto zákoně používá pojmu stavba, rozumí se tím podle okolností i její část nebo změna dokončené stavby.“ K definici je třeba přistupovat logicky a aplikovat výklad běžné technické praxe. Jelikož i tyto definice, které na první pohled působí jednoznačně, nemusí takto jednoznačnými zcela být (např. užití pojmu „stavební díla“, aniž by bylo uvedeno, co oním stavebním dílem je). Sporným může být pojem výrobku plnícího funkci stavby. Pokud bychom tento pojem vymezili negativně, nesmí se v souladu s definicí stavby jednat o stavební dílo anebo připustíme-li, že stavebním dílem může být, nesmí vzniknout ani stavební ani montážní technologií [5]. Objasnění tohoto pojmu je i předmětem judikátu 2394 (10 Ca 280/2008-78) uveřejněného ve Sbírce rozhodnutí nejvyššího správního soudu [6].
Věta druhá § 2 odst. (7) zákona zní: „Zastavěnou plochou stavby se rozumí plocha ohraničená pravoúhlými průměty vnějšího líce obvodových konstrukcí všech nadzemních i podzemních podlaží do vodorovné roviny.“ Z této věty vyplývá, že zastavěná plocha je vymezena nejen konstrukcemi viditelnými (ležícími nad úrovní přilehlého terénu), ale rovněž konstrukcemi zakrytými (za běžných podmínek neviditelnými), nacházejícími se pod úrovní přilehlého terénu nebo jinak zakryté, avšak za předpokladu, že jsou součástí dané stavby. Uvažovány mají být konstrukce obvodové a to svým vnějším lícem. Obvodová konstrukce však není nijak blíže definována. Lze usoudit, že by se tedy mělo jednat o konstrukce, jejichž vnější líc (povrch) tvoří při uvažování analogie geometrie úsečky vymezující plošný obrazec, představující řez tělesem. Přičemž teoreticky lze uvažovat pouze řezy vodorovné a svislé. Z takto sestavených řezů by mělo být již možné odvodit pravoúhlý průmět do vodorovné roviny.
Obr. 1 Půdorysný průmět sedlové střešní konstrukce včetně přesahů do vodorovné roviny
Obecně by se dala věta druhá chápat tak, že je třeba vymezit průmět způsobem, že do vodorovné roviny zobrazíme veškeré lomové body (vodorovných i svislých řezů), tyto následně správně pospojujeme a daná lomená čára vymezí skutečnou zastavěnou plochu objektu. Tedy např. u objektů se sedlovou střechou s přesahy vně od obvodových stěnových konstrukcí, bude tvořit zastavěnou plochu půdorysný průmět střešní konstrukce (obr. 1). Ovšem v této fázi jsme neuvážili, že věta druhá hovoří ve spojení s nadzemními a podzemními podlažími. Zde je tedy nezbytně nutné zabývat se otázkou toho, co je to podlaží, respektive nadzemní a podzemní podlaží. Zákon toto ve svých ustanoveních blíže nespecifikuje. Logickým postupem je tedy aplikovat ustálená pravidla stavební praxe, respektive se opírat o jiné právní předpisy, případně na obecně nezávazné České technické normy (ČSN).
Například vyhláška č. 3/2008 Sb. [2] v příloze č. 1 uvádí: „Podlažím se pro výpočet výměr rozumí část stavby o světlé výšce nejméně 1,7 m oddělená dole dolním lícem podlahy tohoto podlaží, nahoře dolním lícem podlahy následujícího podlaží, u nejvyššího podlaží horním lícem stropní konstrukce, případně podlahy půdy, u střech, resp. částí bez půdního prostoru průměrnou rovinou horního líce zastřešení, u staveb a nejvyšších podlaží, tedy i podkroví, která nemají strop, vnějším lícem hřebene střechy. Podlažím je i podkroví nebo podzemí, jímž se rozumí přístupný prostor o světlé výšce nejméně 1,70 m alespoň v jednom místě, stavebně upravený k účelovému využití. Podlaží se rozdělují na podzemní a nadzemní. Za podzemní podlaží se považuje každé podlaží, které má úroveň horního líce podlahy v průměru níže než 0,80 m pod úrovní okolního terénu ve styku s lícem stavby. Pro výpočet průměru se uvažují místa ve čtyřech reprezentativních rozích posuzovaného podlaží.“ Dále např. ČSN 73 4301 [7] uvádí, že „Podlaží je část stavby vymezená dvěma nad sebou následujícími vrchními líci nosné konstrukce stropu; rozlišují se podlaží nadzemní a podzemní“, „Podzemní podlaží je každé podlaží, které má úroveň podlahy nebo její převažující části níže než 800 mm pod nejvyšší úrovní přilehlého upraveného terénu v pásmu širokém 5,0 m po obvodu domu“, „Nadzemní podlaží je každé podlaží, které má úroveň podlahy nebo její převažující části ve výše nebo rovno 800 mm pod nejvyšší úrovní přilehlého terénu v pásmu širokém 5,0 m po obvodu domu…“ a „Podkroví je přístupný vnitřní prostor nad posledním nadzemním podlažím vymezený konstrukcí krovu a dalšími stavebními konstrukcemi, určený k účelovému využití“. Vidíme, že podle jednoho citovaného dokumentu je podkroví (tak jak je v obecné stavební praxi užíváno, tedy zpravidla prostor pro bydlení či administrativu s upravovaným stavem vnitřního prostředí pomocí energií) považováno za podlaží (v rámci podzákonného právního předpisu) a podle druhého se podkroví nepovažuje za podlaží (podle obecně nezávazné ČSN).
Pokud bychom se vrátili zpět k příkladu objektu se sedlovou střechou, jež má přesahy vně svislých obvodových stěn a předpokládali, že prostor vymezený sedlovou střechou je účelově využíván (podkroví), tak můžeme teoreticky postupovat tak, že považujeme tento prostor za (nadzemní) podlaží nebo tak, že tento prostor za podlaží v souladu s jinou definicí nepovažujeme. Jestliže budeme považovat podkrovní prostor za podlaží, mohli bychom v souladu s výše diskutovanými fakty dovozovat, že zastavěná plocha stavby bude vymezena nikoli půdorysným průmětem svislých obvodových konstrukcí, nýbrž průmětem největšího půdorysného obvodu střešní konstrukce (obr. 1).
Jelikož však je obvyklé vycházet z pojmové jednoty (výkladu pojmů) v rámci jednoho právního předpisu je vhodné citovat § 104, odst. (1), písm. a) zákona, které zní: „stavby pro bydlení a pro rodinnou rekreaci do 150 m2 celkové zastavěné plochy, s jedním podzemním podlažím do hloubky 3 m a nejvýše s dvěma nadzemními podlažími a podkrovím.“ Pokud se tedy v tomto ustanovení hovoří zvláště o podzemním a nadzemním podlaží a podkroví, lze důvodně usuzovat, že zákonodárce nepovažuje podkroví obecně za podlaží (zavedenou terminologii uvádí obr. 2).
Obr. 2 Názvosloví funkčních částí budovy
Je možné tedy prohlásit, že zabývat se otázkou přesahů střechy a to ať s využitým nebo nevyužitým podstřešním prostorem by mělo být zcela irelevantní, ledaže by přesahující konstrukce byla vně objektu vymezeného svislými obvodovými stěnami podepírána, např. sloupy anebo ledaže by podstřešní prostor byl součástí nadzemního podlaží, tj. jednalo by se o podlaží bez stropní konstrukce (vertikálně otevřená dispozice).
Věta čtvrtá tohoto odstavce zákona zní: „U objektů poloodkrytých (bez některých obvodových stěn) je zastavěná plocha vymezena obalovými čarami vedenými vnějšími líci svislých konstrukcí do vodorovné roviny.“ Zde je na první pohled situace jasnější. Důležitým pojmem je, že jsou konstrukce specifikovány jako svislé (např. stěny, sloupy, pilíře). Jelikož objekt poloodkrytý je definován jako objekt bez některých obvodových stěn, bylo by možné usuzovat, že ve zmíněné větě druhé jsou za obvodové konstrukce považovány právě svislé nosné i nenosné konstrukce. Není však zcela zřejmé, zdali obdobně i u poloodkrytých objektů uvažovat jak konstrukce nadzemních, tak i podzemních podlaží. Lze důvodně konstatovat, že by bylo však logické i zde uvažovat s konstrukcemi dělenými na konstrukce podlaží podzemních a nadzemních. Přičemž opět vyvstává problematika, co považovat za podzemní a nadzemní podlaží. Již přímo ze znění věty čtvrté vyplývá, že přesahy střech a obdobných konstrukcí by neměly být uvažovány.
Věta pátá tohoto odstavce zákona zní: „U zastřešených staveb nebo jejich částí bez obvodových svislých konstrukcí je zastavěná plocha vymezena pravoúhlým průmětem střešní konstrukce do vodorovné roviny.“ Opět by se mohl zdát výklad jasný. Jenže. Pokud by věta byla uvedena bez sousloví „nebo jejich částí“, byl by výklad mnohem jasnější. Zůstávalo by pouze otázkou, zdali lze i zde uvažovat s podlažími podzemními a nadzemními. Lze si představit, že nadzemní část stavby nezahrnuje svislé obvodové konstrukce a přesto je pod nadzemní částí provedena část podzemní, tvořící podlaží. Z hlediska stavebně technického by však podzemní podlaží bez obvodových svislých konstrukcí bylo zcela absurdní. Opodstatněně by tedy šlo vyslovit názor, že v případě výskytu podzemního podlaží i při existenci nadzemní části, která nemá obvodové svislé konstrukce, lze stavbu zatřídit spíše do kategorie poloodkrytých podle věty čtvrté. Ve větě páté je však ono sousloví „nebo jejich částí“, které celkově komplikuje možný výklad nejen této věty, ale celého odstavce.
Důležité by bylo stanovit, co se považuje za část stavby. O tom však zákon nehovoří. V případě, že by náš uvažovaný příklad se zastřešenou stavbou a podzemním podlažím se rozdělil na části – část podzemní a část nadzemní, mohly by nastat dva extrémní případy. Zastavěná plocha je tvořena průmětem střešní konstrukce do vodorovné roviny, přičemž podzemní podlaží má obvod uvnitř takto vymezené plochy. Při rozdělení na části je tedy zastavěná plocha větší, než při navrhovaném postupu podle věty čtvrté, kdy by rozdíl vzdáleností průmětu obvodových svislých konstrukcí podzemního podlaží a průmětu střešní konstrukce do vodorovné roviny byl považován za přesah střechy, který by se nezapočítával. Druhým extrémem je, že obvod podzemního podlaží leží vně obvodu vymezeného průmětem střešní konstrukce, pak by v případě postupu dle věty páté byla zastavěná plocha menší, než při postupu podle věty čtvrté.
Teoreticky by bylo možné si vykládat ustanovení věty páté i tak, že např. přesahy dříve zmíněné sedlové střechy je možno považovat za část zastřešené stavby a tedy opět uvažovat s tím, že by se do zastavěné plochy stavby započítávala i plocha tvořená průmětem těchto přesahů. Ovšem primárně se hovoří v této větě o absenci obvodových svislých konstrukcí. Každá vymezená část stavby je rovněž de facto ohraničena svým dílčím obvodem v myšleném řezu. Tedy i přesah střechy by se musel vymezit jako část stavby (tedy jako část geometrického tělesa), a je vysoce pravděpodobné, že část obvodu by navazovala na svislou konstrukci, která by pro tuto vymezenou část představovala svislou obvodovou konstrukci. Tato domněnka vyvstává na základě předpokladu, že je nereálné, aby část stavby levitovala v prostoru. Proto je těžce představitelné, že by v praktických postupech vymezení zastavěné plochy mohla být aplikována tato hypotéza.
Věta třetí § 2 odst. (7) zákona zní: „Plochy lodžií a arkýřů se započítávají.“ Ze znění věty tedy není sporné, že do zastavěné plochy bude započtena i plocha, která se rovná pravoúhlému průmětu obvodu arkýřů a lodžií do vodorovné roviny. Pro definování těchto konstrukcí je třeba postupovat v souladu s pojmovou definicí ustálenou ve stavební praxi. Velmi častou stavební konstrukcí je balkón. Balkón je z hlediska statického působení proveden jako konzola, případně se může jednat o konstrukci zavěšenou, a je předsazena (zcela nebo částečně) obvodovému plášti budovy; po volných stranách obvodu (zpravidla tři volné strany – obě boční a čelní) vybaven zábradlím nebo konstrukcí plnící funkci zábradlí. Je tedy zřejmé, že balkon je zcela odlišnou konstrukcí oproti v ustanovení zákona taxativně vyčtených konstrukcí – lodžie a arkýře. Proto je možné dovozovat, že balkóny se do zastavěné plochy zahrnovat nemají. Poslední věty zmíněného odstavce zákona hovoří o nestandardních typech zastřešených staveb, kdy chybí některé (objekty poloodkryté) nebo všechny svislé obvodové konstrukce. Je otázkou, zdali zákonodárce předpokládal možnost výskytu těchto konstrukcí (lodžií i arkýřů) u těchto typů stavebních objektů a tedy, v případě jejich výskytu u těchto objektů by i tyto konstrukce měly být zahrnuty do zastavěné plochy. Z reálného hlediska je představitelný výskyt lodžií a arkýřů pouze u objektů poloodkrytých. V případě takové situace se domníváme, že by bylo správné započítávat průmět těchto konstrukcí do zastavěné plochy objektu (obdobně, jako výše byla vyslovena domněnka o postupu v případě výskytu podzemních podlaží u tohoto typu staveb).
V předchozím jsme se však zabývali pouze stavebními objekty ve formě budov (případně takovými, které lze účelně a důvodně za budovu považovat). Zákon však dle znění § 2 odst. (3) za stavbu považuje i například zpevněnou plochu (chodník, cesta, terasa na terénu apod.), za předpokladu, že vznikla stavební nebo montážní technologií, případně je tvořena výrobkem plnícím funkci stavby. Obecně se tedy musí jednat např. o souvrství tvořené dlažbou, podkladními vrstvami apod. Lze předpokládat, že tedy i taková stavba by se měla zahrnovat do součtu ploch jednotlivých staveb pro zjištění celkové zastavěné plochy pozemku. V ustanovení § 2 odst. (7) zákona však žádná z vět nepoukazuje na to, jak stanovit zastavěnou plochu u těchto staveb. Uvedené věty se, jak se alespoň z jejich formulace jeví, zabývají pouze určením zastavěných ploch u staveb vyjádřených formou budov nebo srovnatelných.
5 Diskuze zjištěných poznatků
Obr. 3 Zastavěná plocha pouze od nadzemních podlaží – není zastavěná plocha stavby
Obr. 4 Zastavěná plocha stavby – vymezeno nadzemními i podzemními podlažími
Z výše uvedeného rozboru definice zastavěné plochy stavby vyplývá, že ji nelze považovat za nespornou a pro technickou praxi jednoznačnou. Je velmi obtížné se domnívat, jaké postupy při stanovení zastavěné plochy stavby dle zákonného ustanovení zákonodárce předpokládal a zamýšlel.
Z jednotlivých zjištěných poznatků se pokusíme formulovat možný postup při stanovení zastavěné plochy. Upozorňujeme, že postup je pouze vyjádřením názoru a pohledu autorů na danou problematiku.
Nejprve je podstatné stanovit, kolik a jaké podlaží daná stavba zahrnuje. Jelikož v zákoně není obsažena definice podlaží, je třeba si pomoci jinými právními předpisy, případně výklady z ČSN. Jako logické by se rovněž dalo považovat určování a užívání jiných právních předpisů v závislosti na druhu budovy a charakteru provozu (obytné budovy, administrativní budovy, průmyslové haly apod.). Definici podlaží můžeme hledat např. ve vyhlášce č. 3/2008 Sb., ve znění pozdějších předpisů nebo v ČSN 73 4301 a obdobných.
Poté vymezit zastavěnou plochu jako průmět vnějšího líce svislých obvodových konstrukcí (pokud existují) do vodorovné roviny a to jak podlaží podzemních, tak nadzemních. Pokud svislé obvodové konstrukce podzemních a nadzemních podlaží neleží ve shodné rovině, je zastavěná plocha stavby vymezena jejich největším obvodem, který se jako průmět zobrazí do vodorovné roviny (obr. 3, 4, 5, 6). Za svislé obvodové konstrukce je možné považovat stěny, sloupy, pilíře, ale i konstrukce nenosné, jako předsazené zavěšené fasády, lehké obvodové pláště a obdobné prvky, které jsou součástí svislých obvodových konstrukcí (nebo je lze objektivně za svislé obvodové konstrukce považovat) a tvoří vnější líc těchto konstrukcí.
Obr. 5 Zastavěná plocha stavby – vymezeno průmětem největšího obvodu svislých konstrukcí
Obr. 6 Zastavěná plocha stavby – vymezeno průmětem největšího obvodu svislých konstrukcí
K takto vymezené ploše se připočtou plochy pravoúhlých průmětů do vodorovné roviny arkýřů a lodžií. Balkony a jiné neuvedené konstrukce (pokud nebudou vynášeny nebo doplněny jinými svislými prvky, přičemž zábradlí a konstrukce plnící funkci zábradlí se nebudou uvažovat) se nebudou do zastavěné plochy započítávat (obr. 7, 8, 9).
Obr. 7 Zastavěná plocha stavby – balkon do zastavěné plochy nezahrnujeme
Obr. 8 Zastavěná plocha stavby – lodžii zahrnujeme do této plochy
Obr. 9 Zastavěná plocha stavby – předsazená sloupy podepřená konstrukce
Obr. 10 Vymezení zastavěné plochy stavby poloodkrytého objektu
U poloodkrytých objektů bude postup shodný s tím, že v místech chybějících obvodových svislých konstrukcí se tyto konstrukce nahradí myšlenou obalovou čarou, která bude navazovat na vnější líc existujících svislých obvodových konstrukcí (obr. 10). Poloodkrytý objekt nemusí nutně být členěn (a ani by to nebylo logické) na podlaží (např. tribuny), v těchto případech postupovat obdobně.
Střešní konstrukce respektive přesahy střešních konstrukcí (vyjma případů objektů bez svislých obvodových konstrukcí) se svými průměty nebudou do zastavěné plochy vůbec započítávat (obr. 3, 4, 10). Přičemž platí, že se musí jednat o volné přesahy, tj. takové části střešních konstrukcí, které nejsou podepřeny (případně zavěšeny) jinými svislými konstrukcemi. Pokud by nastala taková situace (např. z důvodu výrazného přesahu střešní konstrukce), pak je třeba postupovat podobně jako u objektů poloodkrytých a zastavěnou plochu vymezit obalovými čarami, které by navazovaly na vnější obvody sloupů (nebo obdobných svislých prvků), které jsou nedílnou součástí konstrukce.
Podkroví by pro účely stanovení zastavěné plochy nemělo být vůbec uvažováno jako podlaží, neboť jiné ustanovení zákona (srov. § 104, odst. (1), písm. a)) užívá pojmu podkroví nezávisle na pojmu podlaží.
U zastřešených staveb nebo jejich částí bez obvodových svislých konstrukcí (kdy je však třeba předpokládat, že musí obsahovat alespoň svislé konstrukce uvnitř dispozice, jinak by vymezení obvodové ztrácelo opodstatnění) se zastavěná plocha vymezí pravoúhlým průmětem střešní konstrukce do vodorovné roviny (obr. 11), ledaže by existovalo podlaží podzemní, které by postupem, viz výše, vymezilo zastavěnou plochu větší. Přičemž podzemní podlaží musí být nedílnou součástí této stavby. Obdobně se bude postupovat i v případě, že členění objektu na podlaží není reálné (např. zastřešená nástupiště).
Obr. 11 Zastavěná plocha zastřešené stavby bez obvodových svislých konstrukcí
U staveb, které nelze vyjádřit formou budov nebo obdobných, však zastavěnou plochu pro potřeby zákona rovněž potřebujeme stanovit. Zde se jeví jako pravděpodobný postup stanovení zastavěné plochy na základě skutečné půdorysné výměry v úrovni styku stavby s terénem. Obdobný se jeví i postup v případě výrobků plnících funkci stavby, ledaže jejich forma a provedení by odpovídalo budově (nebo alespoň by bylo možné si takový výrobek představit i jako budovu vzniklou stavební nebo montážní technologií).
Nelze prohlásit, že tento výklad je zcela správný, že se podle něj bude přesně postupovat, což ukáže až praxe aplikace stavebního zákona. Pravděpodobně však tento možný postup určení zastavěné plochy stavby reflektuje to, co zákonodárce zamýšlel. Jelikož pokud by se do této plochy měly běžně počítat i například přesahy střech, bylo by možné její stanovení vymezit zcela jednodušeji. Například tak, že zastavěná plocha je tvořena pravoúhlým průmětem střechy do vodorovné roviny, ledaže by pravoúhlé průměty svislých obvodových konstrukcí (podzemních i nadzemních) vymezovaly plochu větší, přičemž vždy by se připočítala plocha pravoúhlého průmětu arkýřů a lodžií do vodorovné roviny, který se nachází mimo plochu vymezenou v části první této věty.
6 Závěr
Stavební zákon [1] se ve svých ustanoveních významně opírá o pojem zastavěná plocha stavby. Přičemž však do doby své novelizace zákonem č. 350/2012 Sb. [4] neobsahoval vymezení tohoto pojmu. Snahou zákonodárce tedy bylo vnést jednotu a větší přehlednost pro bezproblémové stanovení požadované číselné hodnoty zastavěné plochy. Bohužel můžeme konstatovat, že nesporně dobrá myšlenka nebyla zcela naplněna, jak dokládá rozbor uvedený v tomto příspěvku.
Stavební zákon ve znění uvedené novely je účinný od 1. 1. 2013. Teprve čas a aplikace ustanovení tohoto znění zákona ukáže, nakolik je vymezení tohoto pojmu zřejmé a nesporné. V současné době není výjimkou, že si mnohé stavební úřady vykládají různá ustanovení stavebního zákona odlišně, tj. že lze připustit existenci rozdílných rozhodnutí v obdobné věci.
V případě, že se stavebník nebo jiná oprávněná osoba může cítit poškozena postupy nebo rozhodnutími stavebního úřadu (jeden ze správních úřadů) v této záležitosti, lze doporučit (přinejmenším do doby vzniku judikátů v této věci, ze kterých bude možné případný správný postup stanovení zastavěné plochy v daném konkrétním případě dovodit) využít všech možných zákonných obranně - právních možností, které připouští správní řád [8] (dále jen „SŘ“), nebo se domáhat svých práv správní žalobou, kterou připouští soudní řád správní [9] (dále jen „SŘS“).
SŘ připouští dvě konkrétní formy domáhání se svých práv, konkrétně jde o opravné prostředky řádné a mimořádné. Za hlavní řádný opravný prostředek, kterým je možné bránit se proti rozhodnutí správních úřadů, lze považovat odvolání (§§ 81–93 SŘ). Mezi mimořádné opravné prostředky pak patří obnova řízení (§§ 100–102 SŘ), přezkumné řízení (§§ 94–99 SŘ) a mimo to stojící stížnost (§ 175 SŘ) a ochrana před nečinností (§ 80 SŘ). V neposlední řadě může být využita stavebníkem či oprávněnou osobou možnost žaloby u správního soudnictví a s tím spojené opravné prostředky – kasační stížnost (§ 102 SŘS) a obnova řízení (§ 111 SŘS).
Výklad právních předpisů, respektive jejich jednotlivých ustanovení a následné rozhodnutí v dané věci, nepřísluší nikomu jinému, než nezávislým soudům. Výklad diskutovaného ustanovení zákona stavebním úřadem tedy nelze považovat za závazný, jedná se pouze o stanovisko stavebního úřadu (respektive úředníka) v této věci. Stejně tak i výklad (postup stanovení zastavěné plochy) uvedený v tomto příspěvku je možné považovat za stanovisko, názor autorů. Je možné, že v počátečním období aplikace ustanovení stavebního zákona, bude docházet ke sporům, kterými se bude zabývat soudní moc, aby napomohla objasnit a reparovat případná sporná ustanovení stavebního zákona, který právní úpravou ustanovili čeští zákonodárci. V budoucnu by mělo neustále docházet k upřesňování jednotlivých ustanovení stavebního zákona právní judikaturou. V našem systému soudnictví judikáty jako takové nejsou právně závazné, tj. dva soudy mohou rozhodovat různě – nezávisle – ve shodné věci. Přesto však určitý judikát může být dobrým zdrojem informací a doporučením, jak správně postupovat při stanovení zastavěné plochy. Rovněž soudy nižších instancí se většinou přiklánějí k výkladům publikovaných formou judikátů.
Poděkování
Tento příspěvek vznikl za podpory projektu FAST-J-12-1768/22982 na Fakultě stavební VUT v Brně.
Použitá literatura
- [1] Stavební zákon 2013: redakční uzávěrka 1. 11. 2012. Ostrava: Sagit, 2012, sv. ÚZ, 922. ISBN 978-80-7208-945-1.
- [2] Oceňování: zákon a vyhláška o oceňování majetku, další předpisy: podle stavu k 1. 1. 2012. Ostrava: Sagit, 2011, sv. ÚZ, 868. ISBN 978-80-7208-887-4.
- [3] Zákony I/2012: sborník úplných znění zákonů daňových, účetních a souvisejících předpisů: k 1. 1. 2012. Český Těšín: Poradce, 2012. ISSN 1802-8268.
- [4] Česká republika. Zákon č. 350/2012 Sb.: Zákon, kterým se mění zákon č. 183/2006 Sb., o územním plánování a stavebním řádu (stavební zákon), ve znění pozdějších předpisů, a některé související zákony. In: Sbírka zákonů. 2012, č. 350, 130.
- [5] MALÝ, Stanislav. Stavební zákon – čtyři roky praxe. PRAVNIRADCE.IHNED.CZ – Praktická příručka [online]. 2011 [cit. 2013-03-15]. Dostupné z: http://pravniradce.ihned.cz/c1-52400000-stavebni-zakon-ctyri-roky-praxe
- [6] Sbírka rozhodnutí. Nejvyšší správní soud [online]. 2011 [cit. 2013-03-15]. Dostupné z: http://www.nssoud.cz/main2col.aspx?cls=EvidencniListVety&evl_id=38974&menu=266
- [7] ČSN 73 4301. Obytné budovy. Praha: Český normalizační institut, 2004.
- [8] Česká republika. Zákon č. 500/2004 Sb., správní řád. In: Sbírka zákonů. 2004, č. 500, 174. (ve znění pozdějších předpisů)
- [9] Česká republika. Zákon č. 150/2002 Sb., soudní řád správní. In: Sbírka zákonů. 2002, č. 150, 61. (ve znění pozdějších předpisů)
Building Act (Act. No. 183/2006 Coll.) in its regulations frequently uses the term of built up area, particularly in the context of built up area of building (hereinafter referred to as “built up area”). Correct determination of built up area is highly significant. Unfortunately, the Building Act did not contain a definition and a method of determining the built up area.
On January 1, 2013 came into effect an extensive amendment of the Building Act (Act No. 350/2012 Coll.). The aim of a legislature was to bring clarity and to provide clear way to determine the built up area. This is defined in § 2 clause (7) of this Act. This definition is not considered unambiguous, though.
The aim of this paper is to analyze the regulations of the Building Act in detail and to find a probable way of correct determination of the built up area. All facts presented in this paper should be taken as the opinions of the authors and should not be considered as a binding interpretation of the law, which is due only to the independent court.
