Smlouva o dílo na nepovolenou stavbu je platná

V minulosti jsem na TZB-info publikoval článek „Smlouva o dílo na nepovolenou stavbu je (údajně) neplatná. Lze tomu předejít?“, v němž jsem rozebíral názor o neplatnosti smlouvy na nepovolenou stavbu. Tedy že smlouva o dílo na nepovolenou, tzv. černou stavbu je neplatná. Tento názor prezentovali soudci Nejvyššího soudu na semináři pro advokáty na začátku roku 2014.

Ve svém článku jsem vysvětlil, že takto přísný výklad je nebezpečný. Je velmi obtížné zajistit, aby všechna smluvní ujednání byla ve všech fázích stavby v souladu s vydanými úředními rozhodnutími. Případné, i nechtěné, porušení správních rozhodnutí pak nahrává těm, kteří chtějí své smluvní závazky zpětně zneplatnit a vyhnout se tak jejich plnění.

Nejvyšší soud si zřejmě uvědomil nebezpečnost této interpretace. O rok později totiž vydal rozsudek 23 Cdo 2080/2013, v němž zaujal zcela opačné stanovisko. Tento názorový obrat vítám. O co v kauze šlo?

Investoři si nechali vyprojektovat přestavbu půdy na jednu bytovou jednotku. Projekt získal stavební povolení. Následně však změnili názor a ve smlouvě o dílo si sjednali, že se má půda proměnit na bytové jednotky dvě. O změnu stavebního povolení nepožádali. De facto objednali nepovolenou, černou stavbu. Stavební firma nedokončila dílo včas a investoři ji kvůli prodlení zažalovali o smluvní pokutu ve výši 1.250.000,- Kč.

Obvodní soud jim vyhověl a firmu k úhradě pokuty odsoudil. Firma se odvolala a Městský soud vyhověl naopak jí. Došel k závěru, že celá smlouva je neplatná, protože dílo bylo sjednáno v rozporu se stavebním povolením. Neplatné tedy bylo i ujednání o smluvní pokutě, které bylo součástí smlouvy.

Věc šla k Nejvyššímu soudu, který potvrdil rozsudek Městského soudu, ovšem na základě zcela odlišného právního názoru. Řekl, že smlouva o dílo platná byla. Rozpor se stavebním povolením nemohl způsobit její neplatnost. Vybudování dvou jednotek místo jedné totiž nebylo výslovně zakázané žádným úředním rozhodnutím. Legalizace díla bylo možné dosáhnout v rámci řízení o změně stavby před dokončením. Zajištění změny stavebního povolení však bylo odpovědností investorů. Jelikož této povinnosti nedostáli, nemohla firma dílo včas dokončit. Prodlení si tedy investoři způsobili sami, a proto jim smluvní pokuta nenáležela.

Jelikož šlo o smlouvu o dílo uzavřenou před rokem 2014, řešil se tento případ podle již zrušeného obchodního a občanského zákoníku. Je však patrné, že Nejvyšší soud byl při svém rozhodování ovlivněn principy nového občanského zákoníku, a to zejména požadavkem zasahovat do soukromých ujednání co nejméně a v pochybnostech je považovat spíš za platná než neplatná. Tento trend je pozitivní a očekávám jeho prohlubování. Překvapivé zneplatňování smluv, nechť patří historii.

Máte-li dotazy ke stavebním smlouvám, legalizaci staveb a související odpovědnosti, prosím zkontaktujte mne na emailové adrese radek.motzke@dobrasmlouva.cz či na telefonu 734 637 147.

Radek Motzke, advokát, www.dobrasmlouva.cz