Klíčové změny návrhu novely stavebního zákona z pohledu práva

Poslanecké sněmovně byl dne 12. 12. 2025 předložen návrh novely [1] stavebního zákona, [2] který má za cíl zrychlit stavební řízení a podpořit dostupnost bydlení [3]. S návrhem již vyslovila souhlas vláda. Pokud bude návrh schválen, měla by novela podle současných předpokladů nabýt účinnosti dne 1. 7. 2026.

Reorganizace státní stavební správy

Jednou z významných změn, s níž návrh počítá, je změna organizační soustavy státní stavební správy. Nově má dle návrhu vzniknout Úřad rozvoje území České republiky, který bude ústředním správním úřadem s působností ve věcech územního plánování, stavebního řádu a vyvlastnění (dále jen „Úřad“) [4]. Úřad má být zřízen spojením Stavebního úřadu Ministerstva pro místní rozvoj, Ministerstva průmyslu a obchodu, Ministerstva dopravy a Dopravního a energetického stavebního úřadu [5]. Podle přechodných ustanovení návrhu novely má působnost těchto úřadů přejít na Úřad dnem nabytí účinnosti novely, přičemž služební poměry dosavadních pracovníků těchto úřadů přejdou do služebního poměru k Úřadu [6].

Pod Úřad bude podle návrhu spadat 14 úřadů rozvoje území kraje se sídlem v krajských městech a v hlavním městě Praze, jež budou mít územní pracoviště se sídlem v obcích s rozšířenou působností (úřady si však mohou zřídit územní pracoviště i v jiných obcích, je-li to potřebné) [7]. Dosavadní krajské a obecní stavební úřady zaniknou uplynutím šestiměsíční lhůty ode dne nabytí účinnosti novely (tj. předpoklad je zánik k 1. 2. 2027) a jejich působnost přejde dnem následujícím po uplynutí této lhůty na úřady rozvoje území kraje a jejich územní pracoviště. Ke stejnému datu přechodná ustanovení novely stanovují přechod pracovních poměrů úředníků obcí a krajů (vč. Úředníků městských obvodů a městských částí územně členěných statutárních měst a hlavního města Prahy a městských částí hlavního města Prahy) dle principu převažující činnosti na služební poměr k ČR, resp. k Úřadu [8].

Integrace dotčených orgánů do stavební správy, včetně zrušení Jednotného environmentálního stanoviska

Dle návrhu novely má rovněž dojít k integraci většiny dotčených orgánů do státní stavební správy podle principu „jeden úřad = jedno řízení = jedno razítko“. Dotčené orgány tak již nebudou vydávat samostatná vyjádření nebo závazná stanoviska, ta budou nově zahrnuta již do rozhodnutí o povolení záměru, které vydává stavební úřad [9].

S ohledem na specializaci a složitost některých otázek však budou i nadále některá vyjádření, stanoviska nebo rozhodnutí ponechána dotčeným orgánům. Mezi ně patří zejména závazné stanovisko EIA, které budou nadále vydávat krajské úřady nebo Ministerstvo životního prostředí [10]. Rovněž zůstanou zachována závazná stanoviska dotčených orgánů státní památkové péče pro úpravy kulturní památky nebo národní kulturní památky(dotčenými orgány jsou v tomto případě obecní úřady obcí s rozšířenou působností a krajské úřady) [11]. To samé platí pro zvláště chráněná území (vč. jejich ochranných pásem) a území soustavy Natura 2000, kde bude vydáváno společné závazné stanovisko orgánu ochrany přírody (tj. Agentury ochrany přírody a krajiny, správy národního parku nebo krajského úřadu) [12] nahrazující všechny souhlasy, povolení nebo jiná rozhodnutí, závazná stanoviska anebo vyjádření podle ZOPK[13].

Další novinkou je zrušení zákona č. 148/2023 Sb., o jednotném environmentálním stanovisku (JES) [14] neboť: většinu environmentálních úkonů již bude vydávat přímo stavební úřad v konečném rozhodnutí (pokud nepůjde o zvláště chráněná území/jejich ochranné pásmo, území soustavy Natura 2000 nebo vojenský újezd; na území vojenského újezdu budou tyto úkony nadále vydávat újezdní úřady [15]); v případě, že o to požádá stavebník, integrovat všechna další závazná stanoviska, která jsou nyní předmětem JES, do závazného stanoviska EIA [16].

Vymezení pojmu „stavba pro hromadné bydlení“ a veřejného zájmu

Návrh novely nově vymezuje pojem stavby pro hromadné bydlení jako stavbu nebo soubor staveb s převažující funkcí bydlení s celkovou podlahovou plochou od 10 000 m²,[17] což má dle důvodové zprávy odpovídat stavbě s přibližně 100 až 200 byty [18]. Dále zařazuje stavbu pro hromadné bydlení mezi výčet vyhrazených staveb v příloze č. 3 Stavebního zákona, o nichž má rozhodovat v jediném stupni Úřad. Nově by tedy povolování všech velkých bytových komplexů probíhalo centrálně prostřednictvím jediného úřadu.

Současně má být již na zákonné úrovni výslovně zakotveno, že výstavba vyhrazených staveb a veřejné infrastruktury je ve veřejném zájmu [19]. Pro právní praxi to znamená, že např. ve vyvlastňovacím řízení nebo v rámci řízení o povolení k zásahu do zvláště chráněných druhů by investoři nemuseli v každém jednotlivém případě samostatně prokazovat existenci veřejného zájmu na výstavbě těchto staveb, neboť by veřejný zájem vyplýval přímo ze zákona. Správní orgány by však i nadále tento veřejný zájem musely v každém jednotlivém případě poměřovat s konkurujícím zájmem [20].

Opatření ke zrychlení stavebního řízení

Navrhuje se vyloučení možnosti dotčeného orgánu prodloužit lhůtu pro vydání vyjádření či závazného stanoviska (jak nyní umožňuje § 178 odst. 2 stavebního zákona). Dotčené orgány by tak měly nově vydávat vyjádření či závazná stanoviska ve třicetidenní lhůtě bez možnosti prodloužení této lhůty o dalších 30 dnů. Pokud ve lhůtě 30 dnů nebude vyjádření či závazné stanovisko vydáno, bude platit fikce souhlasu.

Fikce souhlasu bude nově platit i pro odvolací řízení vůči závaznému stanovisku. Tj. pokud nadřízený dotčený orgán závazné stanovisko nepotvrdí nebo nezmění do 30 dnů ode dne vyžádání jeho potvrzení nebo změny dle § 149 odst. 7 správního řádu, tak i zde bude platit fikce, že přezkoumávané závazné stanovisko nadřízený orgán potvrdil [21]. Dosud platila fikce souhlasu pouze pro vydání prvoinstančního závazného stanoviska.

Rovněž dojde k omezení přezkumu závazných stanovisek, a to jak vydaných ve lhůtě, tak i fiktivních z důvodu promeškání lhůty. Nadřízený dotčený orgán bude moci v přezkumném řízení zrušit nebo změnit vydané závazné stanovisko pouze do právní moci rozhodnutí stavebního úřadu;[22] v současné době je přitom možné zahájit takové přezkumné řízení, až do 6 měsíců od právní moci rozhodnutí a následně závazné stanovisko v přezkumném řízení zrušit nebo změnit do 9 měsíců od právní moci rozhodnutí.

Nadřízený dotčený orgán bude moci fiktivní souhlasné závazné stanovisko pouze změnit (nikoliv již zrušit, jak je tomu podle současné právní úpravy), a to rovněž výhradně do právní moci rozhodnutí stavebního úřadu [23]. Podle současné právní úpravy přitom může nadřízený dotčený orgán změnit či zrušit fiktivní souhlasné závazné stanovisko až do 6 měsíců od právní moci rozhodnutí stavebního úřadu. Nově tedy bude vyloučena možnost, že by po právní moci rozhodnutí stavebního úřadu mohla být v důsledku zrušení závazného stanoviska věc opět otevřena v rámci obnovy řízení [24].

Návrh novely dále zavádí ustanovení, podle kterého má stavební úřad posuzovat splnění podmínek pro povolení záměru ke dni podání žádosti. Uvedené má platit i v řízení odvolacím, přezkumném a soudním a v opakovaném řízení [25]. Jedná se o významnou změnu, jejímž záměrem je mimo jiné přispět k posílení právní jistoty stavebníků. Doposud totiž platí, že pro rozhodování stavebního úřadu je rozhodující skutkový a právní stav v době vydání rozhodnutí, nikoliv v době podání žádosti. Tj. pokud např. po podání žádosti dojde ke změně územního plánu či k vydání stavební uzávěry, je stavební úřad těmito novými opatřeními vázán. Nově by ale stavební úřad k těmto novým opatřením nepřihlédl.

Dle návrhu má být nově rovněž dána povinnost stavebního úřadu vrátit stavebníkovi zaplacený správní poplatek v případě, že stavební úřad nerozhodne o žádosti ve stanovené lhůtě pro vydání rozhodnutí [26]. Uvedené opatření má zvýšit motivaci stavebních úřadů rozhodovat bez zbytečných průtahů.

Opatření ke zrychlení soudního přezkumu

Další novinkou je zavedení jednotné jednoměsíční lhůty pro podání žaloby proti rozhodnutí stavebního úřadu [27]. Podle návrhu již nebude možné rozšířit žalobu na dosud nenapadené výroky nebo ji rozšířit o další žalobní body do 2 měsíců od oznámení rozhodnutí, jak je tomu doposud. Za účelem zrychlení řízení tak bude potřeba uplatnit veškeré námitky v jednotné jednoměsíční lhůtě [28]. Podle návrhu bude nově možné navrhnout přiznání odkladného účinku žaloby proti rozhodnutí stavebního úřadu, s výjimkou rozhodnutí o přestupku, výhradně společně s žalobou. Toto pravidlo má platit rovněž ve vztahu k návrhu na přiznání odkladného účinku v případě kasační stížnosti. K návrhu na přiznání odkladného účinku podanému později se nebude přihlížet [29].

Návrh novely zahrnuje rovněž opatření, na základě kterého soud nemůže změnit ani zrušit napadené rozhodnutí, pokud by zrušení představovalo pro jiné osoby nebo veřejný zájem nepoměrně větší újmu v porovnání s újmou vzniklou zamítnutím žaloby. A to přesto, že by byla žaloba důvodná [30].

Závěr

Cílem tohoto článku bylo upozornit na klíčové změny, které přináší návrh novely v oblasti stavebního práva. Ke změnám má dojít zejména v organizační struktuře státní stavební správy včetně některých dotčených orgánů. Návrh novely zavádí definici stavby pro hromadné bydlení a označení výstavby vymezených staveb za veřejný zájem. Velké množství změn cílí na zrychlení stavebního řízení i soudního přezkumu rozhodnutí stavebních úřadů. Nová opatření obsažená v návrhu zatím nejsou konečná a jejich podoba se může v průběhu legislativního procesu projednáváním v Poslanecké sněmovně a Senátu měnit. Příští měsíce ukážou, zda a v jaké podobě bude návrh schválen.

Doporučená literatura a zdroje:

1. Sněmovní tisk 67/0 dostupný >>> zde.
2. Zákon č. 283/2021 Sb., stavební zákon, ve znění pozdějších předpisů (dále jen „stavební zákon“).
3. Viz str. 149–160 sněmovního tisku.
4. Viz navrhované nové znění § 17 stavebního zákona (str. 6 a 7 sněmovního tisku).
5. Viz str. 184–186 sněmovního tisku.
6. Viz čl. 2 navrhované novely (str. 52–54 sněmovního tisku).
7. Viz navrhované nové znění § 17b stavebního zákona (str. 8 sněmovního tisku).
8. Viz čl. 2 navrhované novely (str. 52–54 sněmovního tisku).
9. Viz navrhované znění § 1a odst. 3 a 4 stavebního zákona (str. 2 sněmovního tisku), včetně důvodové zprávy (str. 148 až 151 a str. 160 až 162 sněmovního tisku).
10. Viz § 3 písm. f) zákona č. 100/2001 Sb., o posuzování vlivů na životní prostředí.
11. Viz § 14 odst. 1 § 26 odst. 3, § 28 odst. 2 písm. e) a § 29 odst. 2 písm. e) zákona č. 20/1987 Sb., o státní památkové péči.
12. Viz § 77a odst. 3 a § 78 odst. 1 a 2 zákona č. 114/1992 Sb., o ochraně přírody a krajiny (dále jen „ZOPK“).
13. Viz str. 148–151 a str. 160–163 sněmovního tisku.
14. Viz čl. XXXVIII navrhované novely (str. 140 sněmovního tisku).
15. Viz např. § 78a odst. 1 ZOPK.
16. Viz navrhované znění § 1 odst. 5 zákona o posuzování vlivů (str. 118 sněmovního tisku), včetně důvodové zprávy (str. 160 a 290 sněmovního tisku).
17. Viz navrhované znění § 5 odst. 7 stavebního zákona (str. 5 sněmovního tisku).
18. Viz str. 151 sněmovního tisku.
19. Viz navrhované znění § 5 odst. 8 stavebního zákona (str. 5 sněmovního tisku).
20. Nález Ústavního soudu ze dne 30. 8. 2022, sp. zn. IV. ÚS 2763/21.
21. Viz navrhované znění § 178 odst. 2 a 3 stavebního zákona (str. 36 sněmovního tisku).
22. Viz navrhované znění § 179a stavebního zákona (str. 36 sněmovního tisku).
23. Viz navrhované znění § 179 stavebního zákona (str. 36 sněmovního tisku).
24. Viz str. 234 sněmovního tisku.
25. Viz navrhované znění § 193 odst. 7 stavebního zákona (str. 39 sněmovního tisku).
26. Viz navrhované znění § 196 odst. 5 stavebního zákona (str. 40 sněmovního tisku).
27. Viz navrhované znění § 306 stavebního zákona (str. 47 sněmovního tisku).
28. Viz str. 252 sněmovního tisku.
29. Viz navrhované znění § 308 odst. 1 stavebního zákona (str. 47 sněmovního tisku).
30. Viz navrhované znění § 309 odst. 7 stavebního zákona (str. 48 sněmovního tisku).

Příspěvek byl původně uveřejněn na www.epravo.cz, v rámci spolupráce s vydavatelem EPRAVO.CZ pak upraven a doplněn mezititulky redakcí pro čtenáře TZB-info. Text článku odpovídá platné právní úpravě ke dni publikace 5. února 2026.