Výstavba bytových domů v období 1. republiky podle tehdy platných stavebních předpisů
Příspěvek se věnuje problematice povolování výstavby bytových domů v období 1. republiky, a to se zaměřením na tehdejší stavební předpisy. Příspěvek na příkladu výstavby konkrétního bytového domu v Brně přibližuje tehdejší systém povolování staveb, vybrané technické požadavky na výstavbu bytových domů, včetně nákladů na povolení a možnosti získání státního příspěvku na výstavbu.
Bytový dům stavitele Bohumila Šperlinga v Brně (archiv autora)
1. Úvod
Příspěvek je věnován vývoji vybraných předpisů pro výstavbu bytových domů se speciálním zaměřením na výstavbu bytových domů v období 1. republiky. Stavební právo bylo na území českých zemí kodifikováno již v dávné minulosti. Stejně tak již v minulosti bylo stavební právo děleno na stavební právo soukromé a veřejné. Zatímco u veřejného stavebního práva jde (a vždy šlo) o autoritativní uplatňování práva ze strany orgánů veřejné správy, u soukromého stavebního práva jde (šlo) o smluvní uplatňování práva mezi soukromými subjekty. Stavební právo veřejné je charakterizováno jako soubor právních norem, které upravují provádění staveb se zřetelem na veřejné zájmy činností tou dotčené. Jsou to ponejvíce normy policejní, jimiž oprávnění plynoucí primárně z práva vlastnického, pozemek zastavěti v zájmu veřejném, podrobuje se různým omezením. K těmto normám povahy policejní připojují se v kodifikacích práva stavebního normy, které positivně podporují veřejné zájmy, ukládajíce vlastníkům pozemků, resp. stavebníkům zvláštní oběti ve prospěch těchto zájmů.41
Autoři přistoupili ke zpracování tématu vývoje vybraných předpisů veřejného stavebního práva mimo jiné i z důvodu, že správné pochopení historického vývoje a kontextu dané právní úpravy by mohlo napomoci v rámci dlouhodobě probíhající rekodifikace tohoto odvětví. Při rekodifikaci by bylo vždy vhodné se inspirovat řešením problémů, které z pohledu jak historického, tak zahraničního byly řešeny bez problémově a na druhou stranu se snažit vyvarovat již poznaných chyb.
2. Historie stavebních řádů
Každá generace řeší problém soužití s okolím, ostatními stavbami, s vlivy užívání těchto staveb na okolí, ochranu staveb, životů, dále snahu o zachování kvalitního prostředí a území pro budoucí generace. Tyto snahy již v dávné minulosti ovlivnily vznik právních předpisů upravujících nejenom povolování staveb, ale samozřejmě i předpisů upravujících technické požadavky na stavby, včetně pravidel pro umísťování staveb. Ať už se jednalo o pravidla určující formy povolování staveb, nebo pravidla určující vzájemné vzdálenosti některých staveb (např. z důvodu ohrožení požárem), nebo pravidla určující samotné technické požadavky pro stavby.
Nejstarší úprava výstavby na našem území (od 13. století) se týkala hlavně technických požadavků na stavby, průběžně byla zakotvována i povinnost získat na určitý typ staveb povolení k jejich umístění či realizaci (cca 16. století). V průběhu let se jednotlivé požadavky na stavby měnily, a to většinou s odkazem na snahu o zjednodušení výstavby, což je velmi patrné hlavně v posledních letech. Hlavním cílem regulace výstavby však vždy byla mimo jiné snaha o zajištění i budoucí využitelnosti území, udržitelný rozvoj území a zajištění i určitého „komfortu“ stávajících staveb a jejich uživatelů. Ani v dávné minulosti tak nebylo možné umožnit chaotickou živelnou výstavbu v území a ani užívání staveb v rozporu s tím, k čemu jsou stavebně a technicky určeny.
Nejstarším uváděným stavebním řádem je Jihlavský městský stavební řád z roku 1270, dále je známa jako hlavní pramen brněnského městského práva právní kniha písaře Jana (1353), pro Prahu pak zásady stavebního práva obsahovala i památná kniha založená roku 1310.
Po 30leté válce začaly vznikat tzv. Požární řády, které měly za úkol řešit stavebně technické předpisy zajišťující bezpečnost staveb, včetně možnosti kontrol staveb, jejich užívání a technických požadavků staveb.
K dalším reformám stavebních předpisů (požárních řádů) dochází v období osvícenského absolutismu (18. století), a to za vlády Marie Terezie a jejího syna Josefa II.
V 19. století pak pokračuje reformní proces a dochází postupně k dalšímu sjednocování stavebních (požárních) řádů. Významným počinem pak bylo postupné zavádění metrických soustav v 70. letech 19. stol. – v Rakousku-Uhersku to bylo od 1. ledna 1876. Stavební řády z osmdesátých a devadesátých let 19. století jsou pak již považovány za předpisy moderně pojatého stavebního práva. Tyto předpisy na území českých zemí platily cca 70 let, což v porovnání se současnými stavebními předpisy můžeme považovat za úctyhodné.
Jednalo se o několik předpisů, jejichž územní platnost byla omezena na určité oblasti. Prvním z těchto předpisů byl stavební řád pro Prahu s předměstími ze dne 10. 4. 1886, který byl vydán pod číslem 40/1886 č. z. z.42 Dále se jednalo o stavební řád pro Čechy vydaný pod č. 5/1889 č. z. z., dále to byl stavební řád pro Brno č. 63/1894 m. z. z. a dále stavební řád pro Markrabství Moravské č. 64/1894 m. z. z. (dále St. ř. 64/1894).
Výše uvedené stavební řády z konce 19. století upravují jak pravidla pro vymezování pozemků a vytváření tzv. plánů polohových (dnes bychom mohli říct územních plánů), tak pravidla pro povolování staveb. Měřítko těchto plánů mělo být 1:1000. Byla stanovena také pravidla pro zveřejňování těchto plánů. Stavební řád dále zakotvoval dělení pozemků na stavební skupiny nebo na jednotlivá místa stavební.
K žádosti o povolení stavby se měl předkládat výtah z pozemkové knihy a stavební plán (projektová dokumentace). Stavební plán měl mít zákonem předepsaný obsah a měřítko. Žádost měla být projednána v tzv. komisionálním jednání, které mělo být oznámeno 48 hodin před jeho konáním a nařízeno mělo být do 14 dnů od podání žádosti. Žádost projednávaly stavební komise (členové stavební komise byli zejména stavebním úřadem určený ředitel komise z členů obecní rady, jeden člen obecního zastupitelstva, nepředpojatý znalec, jenž podle platných zákonů jest oprávněn provádět pozemní stavby, popř. veřejně ustanovený lékař) – obr. 1. Vyjádření stavební komise mělo být vydáno do 14 dnů po komisionálním jednání a na základě toho mohlo být vydáno povolení stavebního úřadu.
Obr. 1 – Stavební komise Brno 1931
Fig. 1 – Building Commission Brno 1931
Stavební povolení platilo 2 roky od nabytí právní moci.
Stavební řád také zakotvoval celou řadu technických požadavků pro stavby, např. šířku schodiště, šířku chodby v bytovém domě, nebo možnost zřizování bytů na půdě43, nebo povinnost opatřit všechny nově stavěné budovy záchody (§ 82), počet pater obytných budov, či technické požadavky na jednotlivé formy vytápění.
Jak je z výše uvedeného patrné, stavební řády z konce 19. století již můžeme považovat za velmi moderní, které upravovaly řadu institutů dnes známých a řešených, kdy při bližším zkoumání bychom mohli vyhodnotit jejich účelnost a efektivnost a případně jejich využitelnost pro současnou legislativu.
3. Stavební řády v období 1. republiky
Konec Velké války a vznik Československé republiky byl naprostou většinou obyvatelstva přijat positivně. Nahromadila se však řada problémů, způsobených válečnými událostmi. Jedním z největších problémů byl nedostatek bytů, neboť bytová výstavba byla v době války omezena. Velký problém nastal v „novém“ hlavním městě státu – v Praze, kde vznikaly nové úřady, ministerstva a bylo nutno zajistit ubytování pro nové pracovníky, přicházející do Prahy z celé republiky. Při vzniku Československa byly recepční normou (Zákonem č. 11/1918) převzaty veškeré říšské zákony, a tím i stavební řády bývalého Rakousko-Uherska. V prvních letech Československé republiky byly vydávány předpisy tyto zákony doplňující a podporující stavební činnost. Hlavní zásady státní podpory byly „půjčky se státní zárukou“. Stavební činnost byla podporována i daňovými výhodami. Pokud byly splněny některé podmínky, byla novostavba osvobozena na určitou dobu od daní.
Tato státní podpora výstavby byla tak úspěšná, že v roce 1928 bylo dokončeno 100 000 bytů. Bylo to jeden rok před „hospodářskou krizí“, která výstavbu bytů opět zpomalila.
Pozn.: Je zajímavé, že ke stejnému výkonu se stát dostal až po 47 letech – v roce 1975, kdy bylo opět postaveno 100 000 bytů. Byt pro mladé páry nebylo tehdy problém získat a vznikla generace tzv. „Husákových dětí“. Možná by to mohl být podnět pro politiky, kteří se zabývají demografickým poklesem obyvatelstva, protože současná výstavba se pohybuje kolem 33 tis. bytů za rok a pro naprostou většinu mladých párů je nový byt nedostupný.
Ve 20. letech 20. století probíhala mezi odborníky diskuze na problematiku „bytové kultury“. Hledaly a nalézaly se odpovědi na to, jak má vypadat obytný pokoj, ložnice, kuchyň, záchod, koupelna a další prostory, nezbytné pro komfortní užívání bytu. K zásadním požadavkům patřilo, aby všechny místnosti byly (pokud možno) přímo osvětlovány.
Přes řadu stavebních stylů 20. let dospěli architekti ve 30. letech ke stylu, který hlásal, že „forma následuje funkci“ – dospělo se k funkcionalismu.
St. ř. 64/1894 měl za sebou 35 let existence a ve své podstatě byl stále aktuální a veškerá stavební řízení se na něj odvolávala. Po technické stránce vyhovoval – šířka schodiště, výška schodů – vše bylo dodržováno. Hlavní výhodou tohoto řádu byla předepsaná délka povolovacího řízení, která za příznivých okolností nepřesahovala 1 měsíc – bylo to stručné a jasné. Je však skutečností, že rychlý technický vývoj začal při výstavbě využívat technologie, se kterými tento řád nepočítal. Jednalo se například o zřízení a používání osobních výtahů, centrálního vytápění a centrální přípravu teplé vody.
Dle stavebního řádu byly při výstavbě stále vyžadovány dle § 90 přípoje na komíny pro každou místnost, kterou lze obývati. Takže i na domech s ústředním topením byly zřizovány komíny, i když nebyly využívány a byly tolerovány jako nouzová možnost vytápění v případě krizových situací. Dalším překonaným nařízením tohoto řádu bylo, že byla povolena výstavba pouze 3patrových domů (výjimečně 4patrových). Ve 20. letech se však již běžně stavěly 5patrové domy, které byly i přes tento rozpor stavebními úřady tolerovány.
Aby stát i v období hospodářské krize podpořil bytovou výstavbu vydal zákon 45/1930 Sb. o stavebním ruchu. Podpory „stavebního ruchu“ se týkala hlavně „hlava pátá“, ke které bylo vydáno také Vládní nařízení 66/1930 Sb., které některé paragrafy upřesňovalo.
V podstatě měl zákon podporovat stavby obytných domů s „malými byty“ pro méně zámožné vrstvy obyvatelstva (§ 30). Malé byty byly definovány v zákonu 76/1927 o přímých daních. V § 136 (3) je stanoveno, že za „malé byty“ se považují stavebně v sobě uzavřené byty, jejichž obytná podlahová plocha nepřesahuje 80 m2. Přitom dle (2) se za domy s malými byty pokládají stavby, kde z úhrnu obyvatelných podlahových ploch připadají 2/3 na malé byty.
Zákon 45/1930 Sb. rozšířil významně podporu ještě na „nejmenší byty“, což byly byty o kuchyni a jedné obytné místnosti s podlahovou plochou do 40 m2 (minimálně však 32 m2).
Podpora „stavebního ruchu“ na výstavbu domů s malými byty mohla být poskytnuta na stavby zahájené do 31. prosince 1931, přitom však je uvedeno, že na podporu nemá nikdo nárok.
Veškerá podpora se jako dříve týkala:
- Způsobu státní záruky
- Způsobu státní záruky a státního příspěvku
Dle § 39 záruka státu může být převzata i za zápůjčky do úhrnné částky 350 000 Kč.
Pozn. Dle § 48 – podpora ve způsobu státního příspěvku záleží v tom, že se stát zaváže stavebníkovi přispívat k anuitě zápůjčky ročně částkou nejvýše 2,5 % ze zápůjčky, max. na dobu 10 let.
Ve vládním zařízen 66/1930 Sb. je v odst. II „komu lze podporu uděliti“ zajímavý § 16, který říká, že podporu lze udělit „fyzickým osobám, které chtějí stavbou nabýti spoluvlastnictví domu, může býti podpora udělena zpravidla jen, jde-li o manžely nebo osoby příbuzné nebo sešvagřené v linii přímé nebo pobočné do druhého stupně. Z toho vyplývá, že větší naději na státní podporu mají manželské páry.
Zákon 45/1930 pak v hlavě 7 potvrzuje, resp. mění některá ustanovení St. ř. 64/1894. Dle St. ř. 64/1894 probíhalo povolovací řízení stavby ve dvou fázích:
Dle § 36 proběhlo po podání „žádosti o povolení stavby“ do 14 dnů „komisionální jednání“ za účasti „dotčených osob“. V kladném případě pak bylo dle § 40 vydáno do 14 dnů stavební povolení.
Dle zákona 45/1930 Sb. se dle § 62 žádost o povolení stavební rozhoduje nejdéle 14 dnů. O svolání komise se zákon nezmiňuje, ale ta byla běžně svolávána jak za platnosti St. ř. 64/1984.
Velmi významný je v zákonu 45/1930 Sb. § 66, který povoluje, že domy obytné mohou být povoleny o 5 patrech. Též se v tomto § povoluje, že světlou výšku místnosti lze snížit ze 3 m na 2,6 m, což je platné dosud. Tímto paragrafem byla tedy změněna podmínka St. ř. 64/1894, která povolovala 3patrové domy a stanovovala výšku stropů 3 m.
Hlava 6 zákona 45/1930 Sb. – o daňových a poplatkových úlevách, pak bylo „hozením rukavice do tváře stavebníků“. V § 52 se uvádí, že pokud budou stavby s malými byty dokončeny do konce roku 1932, budou osvobozeny od domovní daně na dobu 25 let (přitom činžovní daň pro Brno činila 12 %).
I když termín výstavby pro stavebníky byl „šibeniční“, mnozí tuto výzvu přijali a činžovní dům s malými byty do konce roku 1932 postavili.
4. Výstavba nájemního domu s malými byty manžely Ing. Bohumilem a Juliánou Šperlingovými v roce 1932
Výzva specifikovaná v Hlavě 6 zákona 45/1930 Sb. oslovila stavitele Ing. Bohumila Šperlinga, který v roce 1912 absolvoval Českou vysokou školu technickou Františka Josefa v Brně a praxi získal u Moravské betonářské společnosti před Velkou válkou, během které pak při výstavbě opevnění na italské frontě. Po válce se osamostatnil. Postupně absolvoval zkoušku pro získání oprávnění civilního inženýra a zkoušku stavitelskou a jejím absolvováním mu byla v roce 1920 udělena stavitelská koncese, která mu umožňovala zřídit si projektovou a stavební firmu.
Několik úspěšných projektů a staveb ve 20. letech mu umožnilo usilovat o získání státní podpory na výstavbu 5patrového bytového domu s malými byty, ve kterých by měl nejen svůj byt, ale též kanceláře své firmy. Byl by tedy investorem, ale dům by si i sám naprojektoval, dělal na stavbě stavbyvedoucího a stavební dozor.
Při výběru možných míst výstavby zvolil ulici Pod strání, kde „stavební čára“ byla stanovena již v roce 1910 výnosem 115 557/10 ze dne 27. 12. 1910.
Tato oblast, která se táhne od Mendlova náměstí po Konečného náměstí, byla v 19. stol. zastavěna cihelnami. Parcela č. 118/4 o výměře 566 m2 byla v majetku sedmi spoluvlastníků, bývalých majitelů cihelny – Adamových a byla odkoupena za částku 141 500 Kč (250 Kč /m2) 30. dubna 1931.
Následně byla dne 30. 6. 1931 Městské radě zemského hlavního města Brna poslána „Žádost o povolení ke stavbě 3patrového obytného domu s malými byty“. Dne 15. 7. 1931 svolal Stavební úřad m. Brna komisionální jednání na 21. 7. 1931 na 8,30 hod. na ulici Pod strání. Jednání komise proběhlo úspěšně.
Dne 7. 8. 1931 pak udělila městská rada zemského hlavního města Brna manželům Ing. Bohumilu a Juliáně Šperlingovým stavební povolení k postavení 3patrového obytného domu na ulici Pod strání v Brně dle stavebního řádu ze dne 16. 6. 1894 a zákona 45/1930 Sb. o stavebním ruchu se zvláštními podmínkami – je specifikováno celkem 38 podmínek.
K nejdůležitějším z těchto podmínek patřilo sdělení ve 3. bodě, že půda pod staveništěm je v násypu a je nutno použít k založení domu piloty.
Další body byly jen obecně platné. Zajímavý byl bod 35, který majiteli sděluje, že je povinen v případě potřeby bezplatně dovolit připevnění rozet pro napínací dráty pouliční dráhy. Též 37. bod zavazuje majitele, aby zřídil dvojici vedení vodovodního – pro vodu užitkovou a pitnou.
Za vydání stavebního povolení jsou však požadovány poměrně vysoké poplatky:
| Sazba za komisionální poplatky | 3 218,45 Kč |
| Parcelační poplatek | 566,00 Kč |
| Příspěvek na udržování garážové dlažby | 195,00 Kč |
| Příspěvek stokový a silniční | 3 500,00 Kč |
| 7 479,45 Kč | |
| Zaokrouhleno: | 7 480,00 Kč |
Pozn.: Je těžké přepočítávat tehdejší měnu v Kč na současnou měnu v Kč. V rozsáhlé publikaci „PRVNÍ REPUBLIKA 1918–1938“, vydané v roce 2015 nakladatelstvím Extra Publishing, je na str. 64 uvedeno, že směnný kurz mezi měnami je přibližně 1 prvorepubliková Kč: více než 30 Kč dnešních.
Za stavební povolení včetně dalších příspěvků bylo tedy nutno uhradit přibližně ¼ mil. současných Kč do 14 dnů, jinak se počítalo 6 % z prodlení.
I když písemné vyhotovení stavebního povolení je datováno 25. 9. 1931, stavba mohla začít od 7. 8. 1931, kdy bylo stavební povolení městskou radou schváleno a stavba v tomto měsíci též začala.
Výstavba domu byla zjištěna vlastními pracovníky firmy Ing. B. Šperlinga. Na speciální práce však byly přizvány další firmy, kterými bylo vybudováno ústřední topení na koks, osobní výtah v domě a strojní prádelna v půdním prostoru domu.
Ústřední vytápění 2 kotli Strebel II na koks zajišťovala firma Českomoravská-Kolben-Daněk a.s., která zajistila jak projekt, tak instalaci kotlů, stoupaček a 70 radiátorů za cenu 99 000 Kč. Součástí dodávky byly i měřiče tepla na jednotlivé radiátory od firmy Thermona za 17 000 Kč.
Stejná firma, ale oddělení výtahy, zajistila projekt na osobní výtah s 5 stanicemi a jeho realizaci v průběhu výstavby za ceno 61 000 Kč.
Součástí tehdejších bytových domů byly i strojní prádelny, které obvykle sestávaly z pračky na plyn nebo uhlí, odstředivky, žehlícího stroje a mandlu. Na toto zařízení se zaměřovaly specializované firmy. Jako nejvhodnější byla vybrána pražská firma Perun – Havelka a Mész, která do kolaudace domu zvládla strojní prádelnu zkompletovat za 21 000 Kč.
V březnu byla hrubá stavba domu hotova a bylo možné požádat o státem garantovanou půjčku na 350 000,– Kč, která byla poskytnuta.
V červnu bylo požádáno o kolaudaci domu a dne 17. 6. 1932 proběhlo „komisionelní šetření“, které konstatovalo, že stavba probíhala dle schválené výkresové dokumentace a též konstatovala, že zdivo domu je dostatečně vyschlé a uděluje tudíž policejní povolení používat novostavbu od 1. července 1932.
Knihovní cena domu k tomuto datu činila 1 480 000,– Kč.
Po úspěšné kolaudaci domu byly splněny podmínky, aby obytný dům byl po dobu 25 let osvobozen od činžovní daně a dalších přirážek od 17. 6. 1932 do 30. 6. 1957.
Berní úřad Brno-město vydal 21. 9. 1932 „Výměr“, kterým osvobození domu od daní stvrzuje.
5. Závěr
Z novodobé historie stavebních řádů je možné se v určitých ohledech inspirovat. Jedná se o předpisy reflektující technické, na tehdejší dobu moderní zařízení. Stavební řády vymezovaly jak technické normy, tak pravidla pro povolování staveb. Při podrobnějším zkoumání by stálo za zvážení využití některých osvědčených institutů. Je nutné zdůraznit, že současné snahy co nejvíce povolovací procesy zrychlit, co nejvíce ulehčit stavebníkům, či omezit některá sousedská práva či veřejné zájmy, jsou v rozporu s tím, co zde platilo po mnoho desítek let. Stavební řády v minulosti stanovovaly pevná neměnná pravidla pro povolování staveb, byla stanovena jasná pravidla pro obsah, formu a přílohy projektových dokumentací, byla stanovena pravidla pro podávání námitek sousedů, včetně povinnosti stavební komise se pokusit o smír mezi stavebníkem a sousedem, určovala se pevná pravidla pro ochranu veřejných zájmů. Na stranu druhou by bylo možné se částečně inspirovat lhůtami, které byly nastaveny pro posouzení žádosti o povolení stavby. Z výše uvedeného konkrétního příkladu je zřejmé, že ve 30. letech minulého století bylo možné získat stavební povolení na stavby bytového domu v Brně za 38 dní. Pro řádné porovnání lhůt by bylo vhodné zjistit statistiky, kolik povolení připadlo k vyřízení na jednoho úředníka ročně, kolik obyvatel připadlo na jednoho úředníka, jak rozsáhlé území připadlo na jednoho úředníka a toto porovnat se současným stavem.
Literatura
- EBEL, M.: Dějiny českého stavebního práva. 1. vydání. Praha. ABF – nakladatelství ARCH. ABF. 2006. ISBN: 80-86905-21-1. s. 255.
- HÁCHA, E., HOETZEL, J., WEYER, F., LAŠTOVKA, K.: Slovník veřejného práva Československého. Polygrafia – Rudolf M. Rohrer. Brno. 1938. svazek IV. (Reprint původního vydání. EUROLEX BOHEMIA s.r.o. Praha. 2000). s. 674.
- KUBÍČKOVÁ, G.: Vývoj stavebního práva. Diplomová práce. PrF MU Brno. 2016.
Poznámky
41 HÁCHA, E., HOETZEL, J., WEYER, F., LAŠTOVKA, K.: Slovník veřejného práva Československého. Polygrafia – Rudolf M. Rohrer. Brno. 1938. svazek IV. (Reprint původního vydání. EUROLEX BOHEMIA s.r.o. Praha. 2000). s. 674. ... Zpět
42 Později byla jeho platnost rozšířena na Plzeň a České Budějovice. ... Zpět
43 Zřizování bytů v prostoře půdní jest dovoleno jen tehda, když podobné byty na nejvýš bezprostředně nad druhým patrem se umístí, od vedlejších částí půdy masivními zděmi způsobem před ohněm bezpečným se oddělí a když proti užívání jich nevyskytnou se obavy z ohledů zdravotních. ... Zpět
The paper focuses on the issue of permitting the construction of apartment buildings in the period of the First Republic, with a focus on the then building regulations. The paper uses the example of the construction of a specific apartment building in Brno to present the then system of building permits, selected technical requirements for the construction of apartment buildings, including the cost of permits and the possibility of obtaining a state contribution for construction.
