Umístění stavby, aneb povinnosti stavebníka v souvislosti se stavebním záměrem
Snahou většiny stavebníků je získat co nejlevnější projektovou dokumentaci a razítko stavebního úřadu, umožňující zahájení stavby. Málo pozornosti se věnuje jejímu správnému umístění. Zvyklostí je posadit stavbu co nejblíže k plotu se sousedem, aby zůstal větší prostor pro zahradu. Především je třeba připomenout, že podle stavebního zákona se stavbou rozumí veškerá stavební díla, která vznikají stavební nebo montážní technologií, bez zřetele na jejich stavebně technické provedení, použité stavební výrobky, materiály a konstrukce, na účel využití a dobu trvání. Za stavbu se považuje také výrobek plnící funkci stavby. Nezáleží na tom, jestli je stavba spojena se zemí, jak často od odborné veřejnosti i laiků slýchám.
Umístění stavby a odstupové vzdálenosti
Z hlediska požární bezpečnosti musí být podle podrobností uvedených ve vyhlášce č. 23/2008 Sb., o technických podmínkách požární ochrany staveb, ve znění vyhlášky č. 221/2014 Sb., stavba umístěna a navržena tak, aby podle druhu splňovala technické podmínky požární ochrany mimo jiné na odstupové vzdálenosti a požárně nebezpečný prostor, zdroje požární vody a jiného hasiva a přístupové komunikace a nástupní plochy pro požární techniku. Odstupové vzdálenosti a požárně nebezpečný prostor se sice v projektové dokumentaci stanovují a návrhová česká technická norma říká, že nemá přesahovat hranice stavebního pozemku, ale v praxi slovo „nemá“ není bráno jako zákaz a tak se tím většinou nikdo nezabývá. Dříve se problém řešil povolováním výjimky se souhlasem sousedů. Jenže dobrý vztah se sousedy občas končí změnou partnerů nebo spadlou shnilou hruškou. Nepoučený soused si taky neuvědomuje, že sice sousedovi udělá svým souhlasem radost, ale až bude chtít na svém pozemku stavět sám, v požárně nebezpečném prostoru od sousedovy stavby bude muset mít stěny a střechu s požární odolností, s požárními okny a dveřmi, což se výrazně prodraží. Neřešitelnou se stala stížnost investora, který chtěl v průmyslové oblasti postavit jednopodlažní halu pro kovovýrobu. Zakoupil pozemek, který ze tří stran obklopovaly jiné pozemky se stávajícími stavbami, od kterých zasahoval požárně nebezpečný prostor téměř na celý jeho pozemek. Na uvažovanou stavbu nejsou z hlediska požární bezpečnosti žádné požadavky, ale díky zátěži od sousedů musely být navrženy mnohem dražší konstrukce s požární odolností. Nejhorší je, že vlastně nikdo nic neporušil. Investor si ověřil, že postupuje správně podle schváleného územního plánu a v katastru nemovitostí žádné věcné břemeno nebylo. Vklad do katastru nemovitostí je dobrovolný a výrazně by snížil cenu pozemku, proto ho tam nikdo nevloží. Podle současného znění katastrálního zákona takový zápis o vkladu ani provést nejde. To je důvod, proč jsem jako úředník při výkonu státního požárního dozoru s přesahem požárně nebezpečného prostoru nesouhlasila. Všechny stavby se správným projektovým řešením na vlastní pozemek mohou vejít, jde jen o respektování tvaru pozemku a vhodné materiálové i dispoziční řešení.
Průjezdná komunikace
Ke každé stavbě musí být zajištěn přístup jednotek požární ochrany. Vyhláška č. 23/2008 Sb. v Příloze č. 3 uvádí, že pokud je přístup zajištěn jedinou jednopruhovou, tj. 3 m širokou, neprůjezdnou komunikací, delší než 50 m, musí být na svém zakončení navržena se smyčkovým objezdem nebo plochou umožňující otáčení vozidla. Jsou zde uvedeny i technické parametry, vyhovující požární technice. Problémy nastávají u koncepce majitele pozemku určeného pro výstavbu rodinných domů. Obvykle ho rozdělí na parcely, investuje do inženýrských sítí s jednopruhovou neprůjezdnou komunikací a pak pozemky prodá. Ti, co se vejdou do vzdálenosti 50 m, mají vyhráno, ale vlastníci vzdálenějších pozemků až při zpracování požárně bezpečnostního řešení zjistí, že budou muset na svém pozemku a za své peníze realizovat plochu pro otáčení požárních vozidel. Komunikace je stavba určená pro daný účel a musí být proto navržena pro potřeby budoucích staveb, kterým slouží. Ostatně tento problém neřeší jen předpisy o požární ochraně, ale i vyhláška č. 501/2006 Sb., o obecných požadavcích na využívání území, ve znění pozdějších předpisů kde se říká, že stavby se umisťují tak, aby jejich umístění na pozemku umožňovalo přístup požární techniky a provedení jejího zásahu. Požární technika je velmi drahá a hasič, který ji ovládá je za ni odpovědný. Pokud na ní způsobí škodu, musí část uhradit ze svého platu a zároveň je povinen při požáru zasáhnout co nejdříve. Proto není možné z technických požadavků slevit.
Zastavěná plocha a její členitost
Umístění stavby je potřeba zvážit i z hlediska její členitosti. Zastavěný pozemek není jen ten do 1 m nad zemí. Zastavěná plocha je součtem všech zastavěných ploch, ohraničených pravoúhlými průměty vnějšího líce obvodových konstrukcí všech nadzemních i podzemních podlaží do vodorovné roviny. Plochy lodžií a arkýřů se tudíž do zastavěné plochy také započítávají. Toto ustanovení vyplývá z novely stavebního zákona, platné od roku 2013 a vynutily si ho stavby, které ve vyšších nadzemních podlažích překrývají dvoupruhovou veřejnou komunikaci nebo se rozšiřují v podzemí a do zastavěné plochy je nepočítaly. Ono to má ještě vážnou majetkovou dohru podle zákona č. 89/2012 Sb., občanského zákoníku. Zasahuje-li podle něj trvalá stavba zřízená na vlastním pozemku jen malou částí na malou část cizího pozemku, stane se část pozemku zastavěného přestavbou vlastnictvím zřizovatele stavby. Kdo stavěl v dobré víře, nahradí vlastníku pozemku, jehož část byla zastavěna přestavbou obvyklou cenu nabytého pozemku. Jenže co je malá část stavby zasahující na malou část sousedního pozemku. Jinak velká může být u staveb na minimálním pozemku pro stavbu rodinného domu a jinak velká může být u staveb na několik hektarů. Velikost pozemku bude taky rozdílná podle představ soudců, kteří o ní budou rozhodovat.
Šetrnost k sousedství
Z hlediska požární bezpečnosti na zastavovaném území mám osobní problém se stavbami u rodinných domů a rekreačních objektů o zastavěné ploše do 25 m2 do 5 m výšky a podsklepenými do hloubky 3 m. Pokud jsou 2 m od plotu se sousedem a neslouží pro výrobu, podnikání nebo skladování hořlavých látek, nevyžadují rozhodnutí o umístění stavby ani vydání územního souhlasu od stavebního úřadu. Jenže není stanoveno, kolik jich může být a z čeho. Legalizují se tím dřevěné boudy nalepené na sebe kolem celého plotu, jenže mohou jako celek vykazovat poměrně velký požárně nebezpečný prostor u souseda, kterého mohou omezovat v jeho stavebních aktivitách.
Při umisťování staveb by měl stavebník mít ohled nejen na sebe, ale i na své sousedy. To není jen moje přání, ale především požadavek stavebního zákona, který říká, že stavebník je povinen dbát na řádnou přípravu a provádění stavby se zřetelem na ochranu života a zdraví osob nebo zvířat, životního prostředí a majetku, šetrnost k sousedství. To určitě nerespektoval stavebník čtyřpodlažního hotelu s obvodovou stěnou a okny z pokojů přímo na hranici pozemku sousedícího s pozemkem u dvoupodlažního rodinného domu ve vilové čtvrti. Jednak bude s každou opravou fasády nebo okapů a střechy vstupovat na pozemek majitele rodinného domu, ale v neposlední řadě nikdo rodinný dům s takhle zatíženým pozemkem nekoupí, protože nestojí o to, aby návštěvníci hotelu sledovali, jak jim jde opalování nebo grilování na zahradě a o soukromí nemůže být řeč. V tomhle případě nepostupoval správně vůbec nikdo. Obrana proti bezohlednému sousedovi je v novelizovaném občanském zákoníku, který říká, že má-li pro to vlastník pozemku rozumný důvod, může požadovat, aby se soused zdržel zřizování stavby na sousedním pozemku v těsné blízkosti společných hranic pozemků. Věřím, že v tomhle případě by jeho žádosti vyhověl každý soud. Jak je vidno, správné umístění stavby může vyřešit nejen požární bezpečnost vlastní stavby a jejího okolí, ale i dobré vztahy se sousedy, bez kterých není klidné užívání staveb možné.
Doporučená literatura
- Vyhláška č. 23/2008 Sb., o technických podmínkách požární ochrany staveb, ve znění vyhlášky č. 221/2014 Sb.
- Zákon č. 183/2006 Sb., o územním plánu a stavebním řádu, ve znění pozdějších předpisů
- Vyhláška č. 499/2006 Sb., o dokumentaci staveb, ve znění vyhlášky č. 62/2013 Sb.
- Vyhláška č. 501/2006 Sb., o obecných požadavcích na využití území, ve znění pozdějších předpisů
- Zákon č. 89/2012 Sb., občanský zákoník
The effort is most builders to get the cheapest project documentation and stamp for start of construction. Little attention has been paid to its proper location. Construction practice is to sit as close to the fence with a neighbor to remain more space for the garden. It should be noted that, under the refers to the construction of any building works that arise construction or assembly technology, regardless of their technical construction design, used in building products, materials and construction, the purpose and duration of use. Under construction is also considered to be a product performing the function of the building. It does not matter if the building is connected to the ground as often by professionals and lay people hear.
