Nový stavební zákon a potenciál plánovací smlouvy

Plánovací smlouvou chápe zákon č. 283/2021 Sb., stavební zákon (dále jen „NSZ“) jako veřejnoprávní smlouvu, kterou mezi sebou uzavře na jedné straně stavebník a na straně druhé obec, městská část hlavního města Prahy nebo kraj (všichni uvedení v samostatné působnosti) nebo vlastník veřejné infrastruktury, přičemž dále budeme hovořit především o plánovacích smlouvách v souvislosti s obcemi. V současné právní úpravě jsou plánovací smlouvy uzavírány jako smlouvy inominátní (atypické). Jde-li o subjekty plánovací smlouvy, pak výše uvedený výčet subjektů oprávněných uzavření veřejnoprávní plánovací smlouvu dle NSZ však není konečný. Důvodová zpráva k NSZ uvádí, že k uzavření plánovací smlouvy mohou přistoupit i další osoby. Zpravidla se bude jednat o osoby, které mohou být účastníky řízení o povolení záměru a jejichž zainteresování v dané plánovací smlouvě posílí právní jistotu developera. Může se tak například jednat o sousedy, u kterých je možné uvažovat o přímém dotčení jejich práv.

Obsahem plánovací smlouvy dle § 130 odst. 1 NSZ jsou vzájemné povinností poskytnout si součinnost při uskutečnění ve smlouvě uvedeného stavebního záměru a s tím související povinnost postupovat při uskutečňování záměru ujednaným způsobem. V odstavci druhém zákonodárce uvádí, že plánovací smlouva může obsahovat i úpravu práv a povinností osob v oblastí soukromého práva, přičemž NSZ zakotvuje, že pokud projeví vůli obě smluvní strany, může být plánovací smlouva také postoupena na nového stavebníka. To dává možnost developerům vyvázat se z předmětných závazků, a to pokud například developer zjistí, že pro danou výstavbu nedisponuje potřebnými finančními prostředky a že pro něj bude výhodnější, jestliže povinností z plánovací smlouvy splní jeho právní nástupce. S tím však samozřejmě musí souhlasit příslušná obec. NSZ v ustanovení § 131 dále vymezuje povinností, ke kterým se může samosprávný celek či vlastník veřejné infrastruktury zavázat. Díky tomu můžeme v praxi identifikovat de facto dva typy plánovacích smluv.

Primárním typem plánovacích smluv jsou ty, které vymezují práva a povinností ve vztahu ke správnímu řízení vztahujícímu se k povolení záměru. Druhým typem je pak ten druh plánovací smlouvy, který umožňuje sjednat mezi obcí a stavebníkem povinnost stavebníka poskytnout finanční nebo věcné plnění jako protihodnotu za změnu územního plánu, přičemž ve smlouvě může být sjednán rovněž účel peněžního příspěvku. Jde tak o plánovací smlouvu, která je svým obsahem navázána na proces pořizování územně plánovací dokumentace a zavazuje obec k vydání či změně územně plánovací dokumentace tak, aby tato umožňovala realizovat zamýšlený stavební záměr – jedná se tedy o řešení situace, kdy stavební záměr není za stávajícího stavu územně-plánovací dokumentace možno povolit a následně realizovat.

Speciálním typem plánovacích smluv jsou tzv. podmiňující plánovací smlouvy. Územní plán totiž může stanovit, že rozhodování v území je vázáno na uzavření této podmiňující plánovací smlouvy. Územní plán pak musí uvést základní obsah těchto podmiňujících plánovacích smluv, podmínky a lhůty pro jejich uzavření. Tyto lhůty nesmějí být delší než 6 let od nabytí účinností územního plánu. Jestliže však lhůta 6 let uplyne, již stavebník nemusí uzavírat tuto podmiňující plánovací smlouvu s obcí. Nabízí se tak možnost vyčkávání stran developera, který po 6 letech již nebude nucen zavazovat se k přispívání na veřejnou infrastrukturu či k dalším povinnostem viz dále.

Obec tak musí na základě principu vigilantíbus iura scripta sunt předcházet těmto situacím a včas změnit územní plán za účelem obnovení šestileté lhůty, v opačném případě již nebude v daném území možno požadovat uzavření podmiňující plánovací smlouvy, jež pro obec může představovat minimálně zajímavou možnost jak snížit své náklady na výstavbu veřejné infrastruktury.

Až praxe nicméně ukáže, do jaké míry je tato nová právní úprava efektivní, neboť pochybností vznikají také v případě, že obec v rámci územního plánu podmíní rozhodování v celém řešeném území podmiňujícími smlouvami a může tak potencionálně omezit výstavbu v obci na dlouhé roky, neboť nikdo nebude ochoten hradit náklady na výstavbu veřejné infrastruktury. Dodejme, že NSZ nikde neuvádí nic o výši tohoto příspěvku, který může být přemrštěný v důsledku čehož tak může docházet k zamrznutí výstavby v obci.

Ke všem výše uvedeným typům plánovacích smluv je nutné uvést, že jejich charakteristickým znakem je možnost danou plánovací smlouvu uzavřít nikoliv povinnost (vyjma podmiňujících plánovacích smluv).

Obsah plánovacích smluv je zakotven v § 131 NSZ a v odstavci prvém jsou zakotveny veřejnoprávní závazky obce, k nimž se může obec zavázat. Nejtypičtějším prvkem plánovacích smluv bude zejména povinnost obce poskytnout stavebníkovi součinnost k uskutečnění záměru. Zákon nikterak blíže nespecifikuji, co se danou součinností rozumí, jedná se o poměrně neurčitý právní pojem, který zavazuje obec k tomu, že bude se stavebníkem spolupracovat na tom, aby byl předmětný stavební záměr povolen. Avšak lze jen doporučit, aby se v plánovací smlouvě uvedená součinnost blíže specifikovala a obě strany si předem vyjasnily, co jedna od druhé může očekávat a nevznikaly tak pochybností o tom, k čemu se která strana zavázala.

Dalším veřejnoprávním závazkem obce je povinnost vydat územně plánovací dokumentaci. Pokud si strany plánovací smlouvy povinnost sjednají v uvedeném znění, nese pak odpovědnost za porušení této povinností obec. Je proto nutné, aby při podpisu smlouvy na toto obec pamatovala a počítala s případnými smluvními sankcemi. V neposlední řádě může plánovací smlouva stanovit také povinnost obce po sjednanou dobu nevydat nebo nezměnit územně plánovací dokumentaci či neučinit jiný úkon, který by ztížil či přímo vyloučil uskutečnění záměru. Tyto povinností související se změnami územně plánovací dokumentace však mohou být eliminovány ex lege v důsledku změny nadřazené územně plánovací dokumentace, kdy podle § 73 odst. 3 NSZ platí, že: „Nadřazená územně plánovací dokumentace je závazná pro obsah navazující územně plánovací dokumentace. K částí navazující územně plánovací dokumentace, která je v rozporu s nadřazenou územně plánovací dokumentací, se nepřihlíží.“ Potom již obec nemůže mít odpovědnost za něco co nemůže ovlivnit - podobu nadřazené územně plánovací dokumentace.

Další důležitou povinností obce může být závazek, že po dobu trvání plánovací smlouvy nebude ve správních nebo soudních řízeních týkajících se povolení záměru uplatňovat návrhy, vyjádření a opravné prostředky, které by byly v rozporu s obsahem uzavřené plánovací smlouvy. Pokud by tak učinila, nabízí NSZ řešení v 190 odst. 1 odst., kdy se zakotvuje povinnost stavebnímu úřadu nepřihlížet při povolování stavebního záměru k těm námitkám účastníka řízení, které jsou v rozporu s uzavřenou plánovací smlouvou. Stejně tak je tomu i při odvolání podle § 226 odst. 2 NSZ. Je tak nanejvýš podstatné, aby veškeré závazky v plánovací smlouvě byly uvedeny dostatečně jasně a přesně a stavební úřad tak nemohl mít pochybností o významu jednotlivých ustanovení plánovací smlouvy.

Kromě veřejnoprávních závazků zakotvuje NSZ i možnost obci zavázat se k soukromoprávním povinnostem jako je například možnost obce podílet se na přípravě, výstavbě nebo financování veřejné infrastruktury. NSZ rovněž umožňuje stanovit povinností stavebníkovi. Jedná se například o možnost požadovat po stavebníkovi převzetí nákladů na výstavbu veřejné infrastruktury či přímo účast na výstavbě veřejné infrastruktury.

Jde-li o samotný proces přijetí plánovací smlouvy územním samosprávným celkem, pak tuto schvaluji zastupitelstvo obce či kraje. S ohledem na skutečnost, že plánovací smlouvy jsou dle NSZ plánovacími smlouvami, upravuje NSZ i otázku řešení sporů z plánovacích smluv, a to v § 132 – spory z plánovacích smluv, které uzavřela obec řeší krajský úřad, spory z ostatních smluv pak řeší Nejvyšší stavební úřad.

Lze tedy uzavřít, že právní úprava od 1. 1. 2024 s účinností některých ustanovení NSZ bude reflektovat zájmy a potřeby adresátů – zejména z řad obcí a investorů (developerů) – a obsahuje bližší úpravu tzv. plánovacích smluv. Právní úprava v NSZ nicméně i tak přináší pro praxi řadu výzev a nezodpovězených otázek. Obcím a developerům jako hlavním aktérům tak nezbývá než doporučit, aby obsah, proces přijetí i případné spory nepodcenili a potenciál plánovacích smluv tak fakticky nevyužili.

Příspěvek byl původně uveřejněn na www.epravo.cz, v rámci spolupráce s vydavatelem EPRAVO.CZ pak upraven redakcí pro čtenáře TZB-info.