Právní definice budovy při demolici a následné dostavbě

Proč si klademe tyto otázky? Mohou totiž nastat situace, kdy mohou mít zcela zásadní právní význam a pro stavebníka, nájemce či další dotčené osoby i možné následky. Problém nenastává při jednorázové demolici budovy, neboť tady je asi vše jasné. Problém může nastávat při postupné demolici budovy a její následné dostavbě.

Na úvod modelový příklad

Představme si situaci v nedávné době celkem obvyklou, že pozemek a budova měla jiného vlastníka. Přišel nový občanský zákoník a s ním zásada superificio solo cedit (česky povrch ustupuje půdě, ve významu stavba je součástí pozemku). Pokud tedy budova na pozemku přestane být věcí v právním smyslu, tak se následná dostavba zbytků původní budovy stává právně součástí pozemku. Pokud na to nebylo předem myšleno a situace nebyla včas řešena, může jít v některých případech o nežádoucí výsledek. Někdo investoval do budovy a myslel si, že investuje do svého a ono to ve skutečnosti jeho nemusí být. Proto dává smysl se touto otázkou zabývat. Mnoho judikatury k tomu ovšem nenajdeme. Judikát NS 33 Cdo 2339/2021 říká:

„Ač z původní stavby zůstala zachována část obvodového zdiva o délce 7,830 m a šířce 6,810 m, ve zbývající části uliční délky 11,940 m a téže šířky, nezůstalo z původních konstrukcí až do úrovně základů nic zachováno, takže dovodil, že rozsah destrukce stavby, jenž způsobil, že dispoziční řešení prvního nadzemního podlaží původní stavby nebylo seznatelné, odůvodňuje závěr o zániku celku stavby stodoly jako věci v právním slova smyslu. Provedenými stavebními úpravami byla identita původní stavby dotčena natolik zásadním způsobem, že původní stavba zanikla. Na jejím místě vznikla věc nová jiných půdorysných rozměrů i zcela odlišného stavebně technického určení…“

Posouzení zániku původní stavby

Pro posouzení zániku původní stavby je v těchto případech významné to, co bylo odstraněno, nikoliv to, co bylo nově vybudováno, přičemž pro závěr o zachování dispozičního řešení prvního nadzemního podlaží je rozhodující, zda došlo k úplné či částečné destrukci obvodových zdí prvního nadzemního podlaží. Při úplné destrukci obvodových zdí je nepochybné, že původní stavba zanikla. Při částečném zbourání těchto zdí je nutno posoudit míru uvedených zásahů.

S tím, co říká Nejvyšší soud není důvod nesouhlasit. Já však kladu otázku, jak je to s částečným zbouráním zdí a mírou uvedených zásahů a jak to posuzovat v limitních případech.

Představme si schematicky dům, ve kterém se nachází šest místností, vždy dvě a dvě vedle sebe. Nyní si představme, že se majitel rozhodne pro přestavbu. Nastíním možné varianty:

• Vybourá jednu zadní stěnu a dostaví to znovu a dá si tam balkon. Vybourání bylo nutné, protože jinak by tam balkon nešel dát, neboť stěna byla málo pevná.
• Vybourá zadní stěnu a ubourá dvě místnosti až na základovou desku včetně všech obvodových zdí bourané části a pak provede dostavbu.
• Vybourá zadní stěnu a ubourá čtyři místnosti včetně všech obvodových zdí bourané části až na základovou desku a pak provede dostavbu.

Asi se shodneme na tom, že v příkladu č. 1 budova v právní smyslu nezaniká, dispozice prvního nadzemního podlaží byla zřejmá po celou dobu a jenom se postavila jedna stěna.

Asi se shodneme, že v příkladu č. 3 budova jako věc v právním smyslu zanikla, a to proto, že přestala být zřejmá větší část dispozice prvního nadzemního podlaží.

Jak je to však v příkladu č. 2? Zanikla nebo nezanikla budova v právním smyslu, když byla na základovou desku včetně obvodových zdí ubourána pouze 1/3?

Pocitově by člověk řekl, že nezanikla, protože větší část stojí. Je to však správné řešení? Kladu otázku, zdali je nějaký důvod přistupovat jinak k budově v právním smyslu při její konstrukci a při její destrukci? Když bych měl teoreticky při stavbě postaveny obvodové zdi ze 2/3 a ve stejném rozsahu dispozici prvního nadzemního podlaží, tak by ta stavba věc v právním smyslu ještě nebyla. Když odbourám 1/3 a tudíž se dostanu do obdobného půdorysného bodu, pokud jde o první nadzemní podlaží jako při uvedeném příkladu stavby, měl bych k tomu přistupovat právně jinak ? Pokud ano, proč? Žádný relevantní argument nenacházím a do problematiky dobrých mravů se pouštět nechci…

Jak si vykládat rozhodnutí Nejvyššího soudu

Proto si dovoluji vyslovit předběžný závěr, že citované rozhodnutí Nejvyššího soudu je třeba vykládat v tom smyslu, že stavba přestává být stavbou v právním smyslu, pokud přestane být jasná dispozice prvního nadzemního podlaží. Pokud se tedy ubourá nemovitost v celé šíři až na základovou desku včetně vnějších obvodových zdí a to v rozsahu více místností, tak přestává být zřejmá dispozice prvního nadzemního podlaží. Pokud se ubourá pouze malá část místností a dispozice je stále zřejmá a zůstává zachována, tak stavba v právním smyslu nezaniká. Čím větší část místnosti či místností se ubourá, tím je větší pravděpodobnost, že stavba jako věc v právním smyslu může zaniknout.

Takto je třeba podle mne vnímat slova Nejvyššího soudu o posouzení míry uvedených zásahů. Není tedy rozhodné, jestli byla vybourána procentuálně nadpoloviční část budovy, ale zdali přestala být zřejmá dispozice prvního nadzemního podlaží, a to i tehdy, když byla ubourána pouze procentuálně menší část budovy. Podpůrným argumentem při rozhodování v limitních případech může být například skutečnost, že cílem bourání bylo změnit dispozici prvního nadzemního podlaží dosud existující budovy v právním smyslu – například formou rozšíření zastavěné plochy. Pak je totiž zcela zřejmé, že i po ubourání menší části budovy přestala být konečná dispozice prvního nadzemního podlaží jakožto celku nade vší pochybnost zřejmá, neboť záměrem bourání bylo ji následně změnit. V takovém případě podle mého názoru stavba v právním smyslu jednoznačně zanikla.

Příspěvek byl původně uveřejněn na www.epravo.cz, v rámci spolupráce s vydavatelem EPRAVO.CZ pak upraven redakcí pro čtenáře TZB-info. Vloženy byly titulky a názor ČKAIT.

A jaký je názor ČKAIT na tuto problematiku se zohledněním nového stavebního zákona (NSZ)?

JUDr. Eva Kuzmová, právní poradna ČKAIT

Nový stavební zákon (zákon č. 283/2021 Sb., ve znění pozdějších předpisů; NSZ), stejně jako dosavadní stavební zákon (zákon č. 183/2006 Sb., ve znění pozdějších předpisů; SZ) užívaný v přechodném období, neřeší jen provádění nových staveb, ale zabývá se nově též problematikou odstraňování již stojících staveb. Postup odstraňování staveb podle NSZ se u jiných než vyhrazených staveb uplatní až u řízení zahájených po 1. červenci letošního roku. Existují dvě základní situace, kdy dochází k odstraňování staveb. První je situace, kdy k odstranění stavby dochází z vůle jejího vlastníka, druhou situací je odstranění stavby nařízené stavebním úřadem z důvodu veřejného zájmu.

Cílem NSZ je zjednodušit proces odstraňování nepovolených staveb a stanovit přísnější podmínky pro dodatečné povolení stavby, což by mělo stavebníky odrazovat od realizace stavby bez povolení a spoléhání se na to, že stavbu půjde jednoduše dodatečně povolit. Jisté pasáže NSZ k tomu bezesporu přispívají. Otázkou je, zda takto nastavený proces není ve finále obtížný i pro samotné stavební úřady, zejména co se týče náhradního výkonu jejich rozhodnutí o nařízení odstranění stavby, kterých by podle nové právní úpravy (a nových právních důvodů pro nařízení odstranění stavby) mělo být vydáváno mnohem více než doposud.