Výstavba bytů v rodinných domech z dlouhodobého pohledu

Nejintenzivnější bytovou výstavbu jsme mohli sledovat kolem roku 2008, tedy paradoxně v období ekonomické krize. Vysvětlení je zřejmě takové, že výstavba těchto bytů byla zahájena ještě před krizí, kdy lidé měli dostatečné úspory a sjednané výhodné hypotéky. Vyšší intenzitu výstavby zaznamenáváme také v posledních pěti letech, kdy se každoročně v průměru dokončilo téměř 20 tisíc bytů. Opět lze říci, že se na tom podílely levné hypotéky.

Hlavní trendy

Na začátku milénia mezi stavebními materiály jednoznačně dominovala zděná nosná konstrukce. V posledním desetiletí je však patrný výraznější nárůst podílu dřevostaveb, který se v aktuálních statistikách pohybuje zhruba v úrovni 14 až 15 %. Podíly panelových a ostatních typů konstrukcí se prakticky nezměnily, respektive se mírně snížily.

Důležitou charakteristikou, která se v čase měnila, je velikost užitné a obytné plochy. U obojího dochází v dlouhodobém horizontu k poklesu, avšak u užitné plochy, kam patří například chodby, technické místnosti nebo sociální zařízení, je pokles markantnější. V roce 2000 byla užitná plocha dokončených bytů v rodinných domech o 21 m² větší než v roce 2021. Zmenšení obytné plochy bylo jen mírné, z 97 na 91 m². Změnila se však dispozice, oproti 5+1 převažující v minulosti je nyní nejčastější variantou 4+1. Z uvedeného vyplývá, že obytné místnosti jsou v dnešních bytech na plochu větší. Poslední významnější trend se týká poklesu podílu dokončených rodinných domů napojených na plynovou přípojku. Maximum bylo dosaženo v roce 2002, kdy se k plynu připojilo 72 % dokončených domů, poté podíly plynule klesaly a v posledních několika letech pokles ještě zrychlil. V roce 2021 se k plynu připojila zhruba čtvrtina dokončených rodinných domů.

Počet dokončených bytů podle typu nosné konstrukce (Zdroj: ČSÚ)

Nárůst díky nové výstavbě

V roce 2021 bylo vydáno 90 962 stavebních povolení v celkové orientační hodnotě 521,4 mld. Kč. Jedná se o nejvyšší hodnotu od roku 1999, překonán byl i předchozí vrchol z roku 2019, kdy hodnota povolených staveb dosáhla 414,3 mld. Kč. Meziročně došlo k nárůstu o více než třetinu (o 33,8 %).

K růstu plánovaných investic v roce 2021 zásadně přispěla nová výstavba (+52,6 %). Hodnota nových inženýrských staveb se navýšila o 89,2 %, hodnota bytových budov vzrostla o 41,9 % a nebytových budov o 27,6 %. Plánované investice na změny dokončených staveb se zvýšily o 4,2 %, v případě inženýrských staveb však klesly.

Při nezapočítání staveb nad 1 mld. Kč vychází meziroční růst orientační hodnoty stavebních povolení o 19,7 %. V roce 2021 bylo povoleno o třetinu více staveb nad 1 mld. Kč než v roce předchozím, a nárůst hodnoty těchto staveb přesáhl 50 %. Tři čtvrtiny hodnoty velkých staveb nad 1 mld. Kč směřovaly na inženýrské stavby.

Podle kategorií výstavby šlo v roce 2021 nejvíce investic do oblasti inženýrských staveb (38 %). Na bytové budovy bylo určeno 33 % a na nebytové budovy 29 %.

Největší podíl na celku zaujímala nová výstavba, jejíž hodnota byla více než dvojnásobná oproti změnám dokončených staveb.

Byty ve zděných domech

Podle aktuální bytové statistiky se v roce 2021 postavilo 16 tisíc bytů ve zděných rodinných domech. Doba výstavby bytů se zděnou konstrukcí je ze všech typů nejpomalejší. Přestože se za posledních dvacet jedna let zkrátila o rok a osm měsíců, v roce 2021 trvala v průměru tři a čtvrt roku. Naproti tomu náklady za tu dobu vzrostly o 1,7 mil. Kč a jejich zvyšování neustále pokračuje. Pozitivní zprávou je zlepšování energetické úspornosti. V roce 2021 byla většina dokončených bytů v energetické třídě úspornosti B (velmi úsporná), zatímco v roce 2010, od něhož se tento údaj zjišťuje, převládala třída C. Pomalu, ale dlouhodobě roste i podíl pasivních domů spadajících do mimořádně úsporné třídy A.

Vývoj dispozice bytů v rodinných domech (%) (Zdroj: ČSÚ)

Byty v dřevěných domech

V roce 2021 bylo dokončeno 2 732 bytů v dřevostavbách, což je dvacetinásobek oproti roku 2000, kdy jich bylo pouze 136. Od roku 2015 statistiky sledují různé druhy svislé nosné konstrukce dřevostaveb. Mezi nimi je nejvíce zastoupen lehký rámový skelet, jehož podíl se dlouhodobě pohybuje kolem 80 %. Rozlišujeme také staveništní a panelovou montáž, jejich zastoupení je zhruba půl na půl. Deset procent z dřevostaveb připadá na sruby a roubenky, které se vyskytují především v horských oblastech a nabízejí dlouhou životnost s minimálními nároky na údržbu. Zbylé jednotky procent tvoří těžké skelety a panely z masivního dřeva.

Mezi největší výhody dřevostaveb patří nižší investiční náklady a rychlost výstavby. V celorepublikovém průměru u nich mezi vydáním stavebního povolení a dokončením stavby uběhnou dva roky a dva měsíce. To je o rok a měsíc méně než v případě bytů ve zděných rodinných domech. Průměrné investiční náklady na byt v dřevostavbě v roce 2021 činily 3,5 mil. Kč, tedy o 600 tis. Kč méně než na zděný. Tempo růstu investičních nákladů je u dřevostaveb také pomalejší.

I v této kategorii rodinných domů se zvyšuje podíl energetické třídy B na úkor třídy C a zároveň se zde dlouhodobě vyskytuje nejvyšší podíl mimořádně úsporné třídy A (10,5 %).

Byty z monolitů a jiných materiálů

Tyto byty tvoří dlouhodobě v průměru pouhých 3,5 % z celkového počtu postavených bytů v rodinných domech, jsou tedy spíše okrajovou záležitostí. Ve srovnání s ostatními typy výstavby vyžadují nejvyšší investiční náklady, které zároveň v čase rostou nejrychleji. V roce 2021 přišel takový byt v průměru na 5 mil. Kč.

Mírně se liší i dynamikou vývoje, neboť je u nich patrná pomalu rostoucí obytná a užitková plocha. Současně narůstá také délka výstavby, ačkoliv je pořád kratší než u zděných domů. Vzhledem k cenám betonu se u bytů z monolitu neočekává v budoucnu významnější nárůst. Případným černým koněm mohou být byty s nosnou konstrukcí tvořenou kombinací ostatních materiálů, mezi něž mimo jiné patří specifické typy pasivních domů nebo dřevostaveb. Jejich atraktivita může do budoucna výrazněji narůstat.