Stavby rodinných domů se nyní z několika důvodů prodražují
Mnozí stavebníci rodinných domů zažívají krušné chvíle. Zvyšují se ceny materiálu a práce, rostou úrokové sazby a na domy jsou kladeny přísnější energetické požadavky. Realitní společnosti zaznamenávají zvýšený prodej rozestavěných domů. Redakce TZB-info a ESTAV.cz oslovily přední realitní kanceláře a experty v oboru.
Více se prodávají rozestavěné rodinné domy
Realitní kanceláře zaznamenávají zvýšený prodej rozestavěných rodinných domů. Příčinou je strmý nárůst cen stavebních materiálů a prací, na který nebyli investoři připraveni při zajišťování finančních prostředků, ať už počítali s vlastními prostředky nebo s financováním hypotékou.
„V průběhu každého období se standardně obchodují i rozestavěné nemovitosti, ale je pravda, že během posledních 12 měsíců vnímáme v rámci nabídky jejich nárůst. V tuto chvíli lze hovořit zhruba o trojnásobku případů, kdy klient prodává rozestavěnou nemovitost, oproti předchozím rokům,“ sdělil portálu TZB-info Jan Martina, oblastní manažer pro Prahu společnosti M&M Reality. „Nejsou to nijak časté případy, stále zůstáváme spíše v řádech nižších desítek nemovitostí, které se objevují v nabídkách realitních kanceláří každý měsíc. Ale i tak je ten trend patrný,“ upřesňuje.
Jedním z hlavních důvodů je podle Jana Martina navýšení cen materiálu a stavebních prací. (Viz také článek z července 2021.) Neméně závažným důvodem je i změna ekonomické situace v důsledku zásahu COVID opatření na klientovo zaměstnání či podnikání. „A někteří lidé, kteří stavěli či rekonstruovali a měli našponované rozpočty, v tuto chvíli zjišťují, že si nebudou moci navýšit hypoteční úvěry z důvodu opět zpřísněných podmínek ze strany bank a navýšení úrokových sazeb.“
Kromě růstu úroků se zpřísní podmínky bank
Růst úrokových sazeb a zpřísnění podmínek ze strany ČNB shrnul pro portál TZB-info Nikita Rybakov, poradce finančního plánování a spolupracovník redakce. „Zatímco běžná úroková sazba hypotečních úvěrů byla v červenci letošního roku 2 %, v současnosti musí žadatelé počítat s úrokem kolem 4 %,“ uvedl Nikita Rybakov. „K tomu je navíc třeba počítat s přísnějšími požadavky na zajištění úvěru ze strany ČNB. Od 1. dubna 2022 může být pro žadatele od 36 let věku maximální výše hypotéky 80 % z hodnoty zástavy. Navíc se zpřísňují další parametry. Poměr splátky všech úvěrů, tedy včetně např. leasingu, kontokorentu apod., vůči čistému měsíčnímu příjmu má být od stejného data max. 50 % resp. 45 % pro žadatele mladší resp. starší 36 let. Zároveň násobek čistého ročního příjmu vůči celkové zadluženosti má být maximálně 9,5 % resp. 8,5 % ve stejných věkových kategoriích žadatelů.“ Podle informací Nikity Rybakova navíc analytici očekávají další růst úrokových sazeb po Vánocích vzhledem k restriktivní měnové politice ČNB.
Zvýšený prodej rozestavěných domů potvrdil pro portál TZB-info majitel kanceláře Maxima Reality Vladimír Zuzák: „Ano, jsou to případy, které se budou objevovat stále častěji. Nejčastěji se jedná o majitele, kteří si brali hypotéku na nákup pozemku i samotnou stavbu a nyní se jim v průběhu schvalovacího procesu tak zvedly náklady, že výstavbu nyní nedokáží z původní hypotéky financovat. Nemají potřebnou hotovost nebo krytí jinou nemovitostí a s bankou se tedy nemají možnost dohodnout na navýšení úvěru.“
Podle názoru Hendrika Meyera, výkonného ředitele společnosti Bezrealitky se problém projeví nejvíce v příštím roce. „To by mohla nastat největší disproporce mezi původními představami a současnou realitou. Pak už by se mohla situace ve stavebnictví postupně uklidňovat,“ uvedl pro portál TZB-info. „Problém se bude z mého pohledu týkat především specifických projektů a domácností, které braly hypotéku hodně na těsno, vydaly se z úspor a nedokáží toho nyní ani mnoho naspořit.“
Některé domy se prodraží díky přísnějším energetickým požadavkům
Vyšší náklady pro investory, kteří stavbu svého rodinného domu teprve připravují, vyplývají i z přísnějších požadavků na energetické řešení domů v nové vyhlášce o energetické náročnosti budov. Nové požadavky platí od 1. ledna 2022 a dotknou se těch, kteří v této době začínají s projektem domu a jsou před schvalovacím procesem. Týkat se to bude hlavně projektů s komplikovanou architekturou a jednopodlažních RD, tzv. bungalovů, s nekompaktní obálkou budovy, z které vyplývá vyšší energetická náročnost.
„Firma, od které kupujeme projekt a dodávku domu, mi sdělila, že budu muset do projektu přidat větrání s rekuperací nebo fotovoltaické panely,“ uvedl pro portál TZB-info Lubor B., investor připravující se na stavbu bungalovu. „Jinak mi po prvním lednu nevyjde energetické hodnocení, a to i když budeme vytápět tepelným čerpadlem, a navíc budeme mít krbovou vložku,“ uvedl.
Příčina spočívá v tom, že podle požadavku dříve platné vyhlášky se při výpočtu tzv. referenční budovy musela snížit spotřeba neobnovitelné primární energie u všech rodinných domů o konstantu 25 %. Toho se dosáhne využitím nějakého obnovitelného zdroje energie.
Podle nové vyhlášky č. 264/2020 Sb. již tento požadavek s účinností od 1. ledna není konstantou, ale je závislý na vypočítané měrné potřebě tepla na vytápění. Čím více je budova, tedy i rodinný dům, energeticky náročná, tím přísnější je požadavek na krytí spotřeby primární energie z neobnovitelných zdrojů nějakým obnovitelným zdrojem. (Viz také tabulku z nové vyhlášky.)
Vypočítaná měrná potřeba tepla na vytápění je nepřímo úměrná zjednodušeně řečeno podlahové ploše. Bungalov má tu nevýhodu, že se při výpočtu energetické náročnosti dělí plochou pouze jednoho podlaží, přitom plocha obálky domu, když má bungalov např. šikmou střechu, může odpovídat dvoupodlažní budově. Tím vypočítaná měrná potřeba tepla na vytápění značně roste.
„Z mých zkušeností může mít i dobře navržený bungalov běžně měrnou potřebu tepla na vytápění 70 až 120 kWh/m2.a, a to znamená, že je při podlahové ploše více než 120 m2 požadavek na snížení referenční hodnoty primární energie z neobnovitelných zdrojů 50 až 60 %, což je oproti předchozím 25 % velké zpřísnění,“ říká Ing. Renata Straková, energetická specialistka, členka správní rady Asociace energetických auditorů a specialistů a spolupracovnice portálu TZB-info.
„V uvedeném příkladu bungalovu nepomůže samotné tepelné čerpadlo, protože kompenzace deficitu primární energie z neobnovitelných zdrojů je pouhým použitím tepelného čerpadla nedostatečná s ohledem na výši sezónního topného faktoru a jeho normou stanoveným pevným zadáním krytí potřeby tepla 97 % ku 3 % bivalentního zdroje elektrické energie. V případě, kdy máme jako další zdroj krbová kamna, je jejich krytí deficitu primární energie z neobnovitelných zdrojů omezeno dle ČSN 73 0331 na max. 20 %,“ vysvětluje Renata Straková.
„Z hlediska financí je to pro mě navýšení nákladů asi o 200 tisíc korun oproti původní ceníkové ceně v první polovině roku 2021, kdy jsme dům vybírali,“ vysvětluje investor Lubor B. „Dům financujeme již schválenou hypotékou, a proto je to pro nás další komplikace.“
