Dva různé pohledy na nový stavební zákon, který otevírá dveře k rekolaudaci ubytovacích jednotek na plnohodnotné byty

V české realitní praxi se dlouhou dobu objevují případy rozdílu mezi faktickým stavem mnoha prostor a tím, k jakému účelu by měly být prostory užívány dle vydaných povolení a projektové dokumentace. Realitní trh běžně nabízel ubytovací jednotky nebo ateliéry jako místa k trvalému bydlení, avšak technické normy bránily jejich oficiálnímu uznání za byty. Dlouhodobě totiž platilo striktní pravidlo, že pokud do obytných místností nesvítilo přímé slunce, nemohly být tyto obytné místnosti kolaudovány k účelu užívání jako byty. To nutilo developery vymezovat obytné místnosti jako „ateliéry“ či „ubytovací jednotky“. S příchodem nového stavebního zákona a související vyhlášky č. 146/2024 Sb., o požadavcích na výstavbu (dále jen „Vyhláška“) však tento striktní požadavek odpadá. Text článku odpovídá platné právní úpravě ke dni první publikace 14. května 2026.

Právní pohled na nová pravidla pro proslunění u bytových jednotek

Původní a dnes již neplatná vyhláška č. 268/2009 Sb., o technických požadavcích na stavby definovala požadavek na proslunění, když v ust. § 13 odst. 1 stanovila, že: „prosluněny musí být všechny byty a ty pobytové místnosti, které to svým charakterem a způsobem využití vyžadují. Přitom musí být zajištěna zraková pohoda a ochrana před oslněním, zejména v pobytových místnostech určených pro zrakově náročné činnosti.“

Druhý odstavec pak stanovil, že: „byt je prosluněn, je-li součet podlahových ploch jeho prosluněných obytných místností roven nejméně jedné třetině součtu podlahových ploch všech jeho obytných místností. Při posuzování proslunění se vychází z normových hodnot.“ To znamenalo striktní požadavek, že součet podlahových ploch prosluněných obytných místností se musel rovnat nejméně jedné třetině celkového součtu podlahových ploch všech obytných místností v daném bytě, což znamenalo přísné limity pro dopad přímého slunečního světla do bytu.

Nový stavební zákon, respektive jeho Vyhláška, přináší do této praxe modernější pohled, když již explicitně nevyžaduje proslunění jako obligatorní podmínku pro to, aby mohla být jednotka zkolaudována jako bytová. Hlavním důvodem pro tento racionální ústupek je snaha usnadnit přirozené zahušťování měst, s čímž se logicky pojí problémy s nedostatkem přímého slunce ve vnitroblocích či úzkých ulicích.

Pokud tedy daný prostor fakticky slouží k bydlení a spolehlivě splňuje ostatní limity – například ty hygienické, hlukové, větrací či vytápěcí, absence přímých slunečních paprsků už není nepřekonatelnou překážkou pro jeho rekolaudaci na byt. Zákonodárce tento ústupek kompenzuje požadavkem na denní osvětlení, které je definováno v ust. § 20 nové Vyhlášky a jehož metodiku výpočtu stanoví technická norma pro denní osvětlení budov ČSN EN 17037+A1. Oproti proslunění však denní osvětlení nevyžaduje přímý dopad paprsků, ale vystačí si s difuzním, rozptýleným světlem, které do místnosti pronikne.

Ekonomické a praktické přínosy rekolaudace dle práva

Upuštěním požadavku na proslunění je nyní možné na bytovou jednotku rekolaudovat i takzvané „severní ateliéry“, tedy ateliéry umístěné na severní straně budovy, které přirozeně nemohly splňovat požadavek norem na proslunění dle předchozí právní úpravy. Změna v užívání stavby, jak nový stavební zákon proces rekolaudace formálně definuje v § 239 an. nového stavebního zákona, představuje příležitost nejen pro developery, ale i pro jednotlivé vlastníky budov s nebytovými jednotkami. A jaký má rekolaudace na bytové jednotky praktický význam?

Hlavním motivem pro rekolaudaci ateliéru či ubytovací jednotky na jednotku bytovou je jednoznačně zvýšení tržní hodnoty nemovitosti, a to až o nižší desítky procent. S tím je spojená i vyšší atraktivita pro kupující, díky čemuž mají bytové jednotky na realitním trhu vyšší likviditu a stabilitu ceny. Zásadní výhodou je pro budoucí majitele také snazší přístup k financování prostřednictvím hypotečních úvěrů. U nebytových prostor totiž banky můžou uplatňovat přísnější podmínky pro financování nebo výrazně nižší procento zástavní hodnoty, a to zejména v současné době, kdy vstoupila v platnost doporučení České národní banky (ČNB), která zpřísnila pravidla pro investiční hypotéky. V neposlední řadě změna účelu užívání na bytovou jednotku odstraňuje formální administrativní překážky při zřizování trvalého pobytu a může mít pozitivní vliv i na provozní náklady, typicky v otázce příznivějších sazeb za energie nebo nižší výše daně z nemovitých věcí.

Rekolaudace není možná automaticky, důležité jsou i ostatní požadavky stavebního práva

Nová pravidla sice otevírají nové možnosti a odstraňují jednu z hlavních překážek rekolaudace (tj. požadavek na proslunění), ale rozhodně to neznamená, že jakýkoliv ateliér nebo ubytovací jednotku lze změnit na byt. Obytný prostor musí splňovat i další technické požadavky na bydlení (např. na větrání, hluk či požární bezpečnost) a musí být v souladu s územně plánovací dokumentací. Zejména u funkčního využití plochy, kterou definuje územně plánovací dokumentace, může nastat komplikace. Pokud leží pozemek na ploše určené čistě pro ubytování nebo administrativu, může být žádost o rekolaudaci na bydlení zamítnuta pro rozpor s hlavním nebo přípustným využitím území. Stopku mohou vystavit i stanovené podíly hrubých podlažních ploch. Moderní územní plány mívají často stanovený striktní podíl hrubých podlažních ploch pro bydlení a pro nebytové užití; pokud by tento podíl na bydlení byl kapacitně vyčerpán, rekolaudaci nebude vyhověno. Pokud žadatel není vlastníkem předmětné nemovitosti, ve které se ateliér či ubytovací jednotky nachází, je potřeba doložit i souhlas vlastníka nemovitosti. V případě bytových domů může být vyžadováno rovněž stanovisko společenství vlastníků jednotek.

Nový stavební zákon a související Vyhláška znamená faktický konec éry, kdy o právním statusu bydlení rozhodoval zejména pohyb slunce po obloze. Pro majitele a investory se tím otevírá dříve neexistující cesta k plnohodnotné legalizaci prostor, které byly dosud zatíženy stigmatem „ateliéru“ a s tím spojenou nižší tržní hodnotou. Ačkoliv celý proces rekolaudace vyžaduje precizní přípravu, zejména v podobě nových odborných vyjádření dotčených orgánů a prověření souladu s územním plánem, změna pravidel pro proslunění umožňuje změnu nebytových prostor na bytové jednotky tam, kde to dříve nebylo možné.

Stavebně expertní pohled na nový stavební zákon, který otevírá dveře k rekolaudaci ubytovacích jednotek na plnohodnotné byty

Tématu se dlouhodobě věnuje i docent Jan Kaňka, který je aktivním členem TNK 76 Osvětlení. Namítá, že je třeba zajímat se také o důvody, proč požadavky na proslunění po více než 70 let na našem území trvaly, a nejenom o právní příčiny jejich zrušení, třebaže právní příčiny jsou právě v této věci velmi závažné.

Požadavky na proslunění bytů inspirované Athénskou chartou [1] vznikly jako reakce na neutěšený stav veřejného zdraví v době vrcholící průmyslové revoluce, kdy velké skupiny lidské populace přestaly pracovat pod sluncem na polích a ocitly se v prostorech bez přístupu slunečního záření uprostřed velkoměst, která při tehdejším nedostatku stavebního práva vznikala dost spekulativním způsobem. Byla to hlavně epidemie tuberkulózy (TBC), které v první polovině minulého století podlehl každý sedmý občan Evropy a USA [2] a která prokázala osudovou spojitost mezi zdrvím člověka a slunečním zářením. I přes velké úsilí WHO se dosud nepodařilo tuto chorobu vymýtit.

V roce 2025 se touto nemocí nakazilo odhadem 10,7 milionu lidí a 1,23 milionu lidí zemřelo [3]. Ačkoli je v Evropě TBC považována za ustupující nemoc, celosvětově zůstává v 21. století jednou z nejhorších infekcí, často v kombinaci s HIV/AIDS a s narůstající rezistencí na léky. Navzdory pokroku v diagnostice a léčbě zůstává tuberkulóza hlavní příčinou úmrtí na infekční onemocnění na světě. Kromě TBC nás globálně mohou ohrožovat další infekční choroby (Covid 19? Ptačí chřipka? Hantavirus? Ebola?…)

Bez stanoviska odborníků a nového výzkumu to nepůjde

Autor tohoto komentáře (doc. Jan Kaňka) nemá medicínské vzdělání, a proto nedokáže stanovit míru zdravotního rizika jakýchkoli chorob ve vztahu k proslunění bytů. Znát zdravotní riziko znamená vědět, zda všichni uživatelé neprosluněných bytů onemocní a předčasně zemřou, nebo jich zemře 70 %, 50 %, 20 %, 5 % anebo žádný. Jen medicínsky vzdělaní odborníci mohou zdravotní riziko stanovit ([4] § 88a), protože vědí či alespoň tuší, co se děje v našich organismech, a jaké nemoci nás ohrožují či mohou ohrožovat, neboť svět virů a bakterií se neustále proměňuje a mutuje.

V České republice však neexistuje pracoviště, které by se tímto problémem na medicinské úrovni zabývalo. Brání tomu zákon č. 258/2000 Sb. [4], v jehož § 13 chybějí byty ve výčtu staveb, kde je povinnost zajistit, aby vnitřní prostředí pobytových místností odpovídalo hygienickým limitům chemických, fyzikálních a biologických ukazatelů. Bytové domy jsou tímto zákonem (§ 21a) dokonce vyjmuty z povinnosti vypracovat provozní řád. V předchozí právní úpravě [5] byla povinnost péče o veřejné zdraví v bytech uložena v § 2 a 3.

Zákon [4] brání Ministerstvu zdravotnictví věnovat prostředky a uvolnit pracovníky na výzkum životního prostředí v bytech. O zdravotních rizicích životního prostředí v bytech se tak dnes nic nedozvíme. Byl tento stav důvodem ke zrušení požadavků na proslunění bytů nebo byl naopak ve smyslu předběžné opatrnosti důvodem k jejich ponechání? Podivná argumentace obytným souborem Rezidence Jeseniova [6] jen stěží může nahradit odborné stanovení zdravotního rizika způsobeného rušením požadavků na proslunění bytů.

Je obtížně pochopitelné, proč se zdravotnictví zákonem [4] vzdalo kontroly a spolutvorby zdravého prostředí v bytech. I kdyby lidé v bytě jen přespávali, tráví v něm se svým zdravím více než 1/3 života. Člověk má jen jedno zdraví. Není ho možno dělit na veřejné a privátní. Je lhostejné, zda nemoc dostaneme někde na náměstí nebo u sebe doma v kuchyni. V obou případech stejnou měrou zatížíme zdravotnický systém a zdravotní pojišťovnu svou chorobou.

Hygienické požadavky a veřejné zdraví

Pravomoci hygienické služby ve věci ochrany veřejného zdraví v bytech před čtvrtstoletím přešly na MMR (stavební úřady). Na stavebních úřadech je možno potkat mnoho velmi vstřícných a odborně zdatných úředníků (mnozí z nich, pokud studovali v Praze nebo v Liberci, byli autorovými studenty), avšak je zřejmé, že pracovníci stavebních úřadů nejsou v porovnání s hygieniky ve stejné míře školeni k tak komplexnímu pohledu na prostředí v budovách. Zákon 258/2000 Sb. tak neprospívá nikomu.

Pracovníci stavebních úřadů jsou jako technici bez potřebného medicinského vzdělání nuceni rozhodovat o věcech týkajících se hygieny a veřejného zdraví, MMR píše vyhlášku [6] bez možnosti konzultovat s odborníky na veřejné zdraví a tento stav nevyhovuje ani architektům, kteří by chtěli projektovat zdravé a kvalitní byty, ale vyhláška [6] jim k tomu neposkytuje dostatečnou oporu při jednání s investory, kteří v nerespektování požadavků na proslunění bytů vidí lukrativní příležitost k legálnímu zhodnocení majetku.

Zákon [4] neprospěje ani zdraví uživatelů dnes projektovaných bytů, a nakonec neprospěje ani těm lukrativně obohaceným vlastníkům bytových domů, až jednou splaskne spekulativní bublina, byty budou znovu dostupné a v těch tmavých nikdo nebude chtít bydlet. Snad by bylo slušné závěrem tohoto komentáře nabídnout k rušení požadavků na proslunění vhodnou alternativu.

Hygienické požadavky včetně požadavků na proslunění bytů nikdy nejsou nastaveny tak, aby ochránily celou populaci [8]. Mají být nastaveny tak, aby byly splnitelné a praxi nepřekážely. Vtip jejich účinku je v tom, že sice ochrání většinu populace, avšak vždy zůstává relativně malá nechráněná skupina objektivně trpících citlivých jedinců. Jejich léčení v případě zdravotních potíží zdravotní systém zvládne a náklady na toto léčení jsou zdravotní pojišťovny schopny zaplatit. Jedním z úkolů péče o veřejné zdraví je zabránit hromadným onemocněním (epidemiím), při kterých by hrozil kolaps zdravotního systému. Vzpomeňme na zprávy a televizní záběry z přeplněných nemocnic a krematorií v severoitalském Bergamu v době vrcholící epidemie covid 19 [9].

Veřejné zdraví v tomto smyslu zůstane zachováno, i když nastavíme přísnost požadavku podle potřeb praxe. Je též možné v širokém rozsahu uplatňovat výjimky z požadavku. Výjimka veřejnému zdraví neublíží, zrušení požadavku však ano. Výjimka zvýší zdravotní riziko jednotlivcům, avšak zrušení celého požadavku zvýší zdravotní riziko všem, neboť umožní epidemii nezdravých řešení. Nastavit přísnost požadavku nebo udělit výjimku si nemůže sám sobě udělit developer nebo architekt. Musí to udělat osoba s vysokou mírou medicínského vzdělání, velkou odpovědností a velkou autoritou, tj. dnes v rozhodování o nových bytech chybějící hygienik.

Aktuálně stavěné budovy budou sloužit lidem k bydlení možná ještě za sto let. Do budoucna si lze přát, aby se zdravotnictví vrátilo ke své nezastupitelné úloze při plánování a realizaci bytových staveb. Návrat to bude obtížný, ale bez něj se budou zdravotní rizika nové výstavby nadále zvyšovat. Přejme si, aby byty stavěné v České republice si zachovaly svoji až do nedávné doby poměrně vysokou kvalitu.

Literatura a zdroje:

1. Hrůza, J: Charty moderního urbanismu, Agora Praha 2002, ISBN: 80-902945-4-5
2. Tange, A. K: Infectious diseases killed Victorian children at alarming rates, Nevada Current 2024, dostupné z: https://nevadacurrent.com/2024/12/11/infectious-diseases-killed-victorian-children-at-alarming-rates/
3. Global tuberculosis report 2025, World Health Organization 2025. dostupné z: https://www.who.int/teams/global-programme-on-tuberculosis-and-lung-health/tb-reports/global-tuberculosis-report-2025
4. Zákon č. 258/2000 Sb., o ochraně veřejného zdraví
5. Zákon č. 20/1966 Sb. o péči o zdraví lidu
6. Kaňka, J: Studie proslunění čtyř budov v ulici Jeseniova, TZB info, dostupné z: https://stavba.tzb-info.cz/denni-osvetleni-a-osluneni/28280-studie-prosluneni-ctyr-budov-v-ulici-jeseniova
7. Vyhláška č. 146/2024 Sb. o požadavcích na výstavbu
8. Kaňka, J: Poznámka k povaze hygienických limitů, TZB info, dostupné z: https://stavba.tzb-info.cz/denni-osvetleni-a-osluneni/29119-poznamka-k-povaze-hygienickych-limitu
9. Řady rakví a žádné důstojné loučení. Italské Bergamo nestíhá pohřbívat mrtvé, pomáhá armáda, ČTK, The Wall Street Journal, Guardian, 19. 3. 2020, dostupné z: https://ct24.ceskatelevize.cz/clanek/svet/rady-rakvi-a-zadne-dustojne-louceni-italske-bergamo-nestiha-pohrbivat-mrtve-pomaha-armada-51686