Specifika zápisů práv na katastrálním úřadě: zápis skokem

Jedním z požadavků zák. č. 256/2013 Sb., o katastru nemovitostí (dále jen „KZ“) je požadavek, aby navrhovaný vklad navazoval na dosavadní zápisy v katastru nemovitostí. Tento požadavek však není myšlen kategoricky, když § 17 odst. 1 písm. g) KZ současně uvádí, že z tohoto hlediska není na překážku povolení vkladu,pokud logickou mezeru mezi současným zápisem v katastru nemovitostí a navrhovaným vkladem podle vkladové listiny navrhovatel doloží současně s návrhem na vklad listinami, které návaznost vkladové listiny na dosavadní zápisy v katastru nemovitostí doplní; tyto listiny však musí mít náležitosti vkladových listin.

KZ tedy umožňuje za splnění stanovených podmínek povolit vklad i když na sebe zápisy nebudou navazovat, tedy umožňuje provést zápis tzv. skokem. Tuto situaci si dovolím ilustrovat na níže uvedených příkladech.

Příklad 1

Obchodní společnost AZ s.r.o. disponuje peněžitou pohledávkou vůči panu Neslanému. Tato pohledávka je zajištěna zástavním právem k nemovitosti ve vlastnictví pana Neslaného (AZ s.r.o. je v katastru nemovitostí zapsána jako zástavní věřitel). AZ s.r.o. svou pohledávku postoupí na obch. spol. INK s.r.o., která ji obratem postoupí na obch. spol. BETA gama a.s., a to za situace, kdy je v katastru nemovitostí stále jako zástavní věřitel zapsána AZ s.r.o. Jelikož obch. spol. BETA gama a.s. chce být v katastru nemovitostí vedena jako zástavní věřitel podá k příslušnému katastrálnímu pracovišti návrh na vklad změny zástavního práva, v němž bude uvedena jako jeho nabyvatel, a tuto skutečnost doloží smlouvou o postoupení pohledávky mezi AZ s.r.o. jako postupitelem a INK s.r.o. jako postupníkem a smlouvou o postoupení pohledávky mezi INK s.r.o. jako postupitelem a BETA gama a.s. jako postupníkem.

Právní stav (zástavní věřitel)

1. AZ s.r.o. → 2. INK s.r.o. → 3. BETA gama a.s.

Stav evidovaný v katastru nemovitostí (zástavní věřitel)

1. AZ s.r.o. → 2. BETA gama a.s.

Společnost INK s.r.o. nabyla zástavní právo na základě smlouvy o postoupení pohledávky. V souladu s § 1880 odst. 1 zák. č. 89/2012 Sb., občanského zákoníku (dále jen „ObčZ“) nabyla i veškerá související práva včetně jejího zajištění, tedy i zástavní právo (účinnost smlouvy o postoupení pohledávky nebyla odložena). Dle § 1316 ObčZ sice zástavní právo k nemovitosti evidované v katastru nemovitostí vzniká zápisem do katastru nemovitostí, zde se však jedná o změnu zástavního věřitele, nikoli o vznik zástavního práva. Její zápis do katastru nemovitostí by tak byl pouze deklaratorní povahy, proto byla způsobilá převést pohledávku včetně zajištění na další subjekt – BETA gama a.s., aniž by se objevila v katastru nemovitostí jako zástavní věřitel.

Příklad 2

Pan Nováček zdědil po svém otci (zůstavitel) dům, avšak doposud není v katastru nemovitostí zapsán jako jeho vlastník. Jeho dědické právo však bylo potvrzeno usnesením soudu ona bytí dědictví, které vydal notář v pozici soudního komisaře. Ozval se mu jeho známý František s nabídkou odkupu domu za více než příznivou kupní cenu a na koupi domu velice spěchá, jelikož při povodních přišel o dům.

Právní stav (vlastník nemovitosti)

1. Zůstavitel → 2. pan Nováček → 3. František

Stav evidovaný v katastru nemovitostí (vlastník nemovitosti)

1. Zůstavitel → 2. František

Jelikož se dědictví nabývá na základě zákona, závěti, či dědické smlouvy, zápis pana Nováčka do katastru nemovitostí by tak byl i zde deklaratorní povahy. Uzavře – li pan Nováček s Františkem kupní smlouvu, na základě, níž převede vlastnické právo na Františka a současně s návrhem na vklad doloží příslušnému katastrálnímu pracovišti usnesení o nabytí dědictví,bude vklad vlastnického práva ve prospěch Františka povolen.

V obou výše uvedených příkladech došlo k nabytí práva přeskakovaným subjektem bez ohledu na zápis do katastru nemovitostí, když v 1. příkladu došlo ke změně zástavního věřitele postoupením pohledávky a v 2. příkladu ke změně vlastníka na základě dědění.

Shrnutí

Zápis práv do katastru nemovitostí skokem je užitečným a jednoduchým institutem, který umožňuje vyplnit logickou mezeru mezi aktuálním zápisem v katastru nemovitostí a navrhovaným vkladem. Současně zlevňuje celou proceduru tím, že účastník vkladového řízení podá pouze jeden návrh na vklad a uhradí pouze jeden správní poplatek, nehledě na časovou úsporu, oproti vícero navazujícím návrhům na vklad. Další jeho možnou výhodou je skutečnost, že přeskakovaný subjekt nebude uveden na úplném listu vlastnictví, i když ve sbírce listin nadále samozřejmě dohledatelný bude. Lze jej nicméně využít pouze pokud je přeskakovaný zápis deklaratorní povahy, jak bylo ilustrováno výše. Současně bych z vlastní zkušenosti doporučil v návrhu na vklad jako účastníka vkladového řízení uvést i přeskakovaný subjekt.

Příspěvek byl původně uveřejněn na www.epravo.cz, v rámci spolupráce s vydavatelem EPRAVO.CZ pak upraven redakcí pro čtenáře TZB-info