Revitalizace aneb běh na dlouhou trať

Komplexní revitalizace versus částečné opravy

Na otázku jak jsme měli pouze dvě odpovědi a s ní dva téměř nesmiřitelné tábory. Jeden tábor hájil postupné opravy, podle toho kolik našetříme, druhý komplexní revitalizaci s využitím úvěru a čerpáním dotace z programu PANEL. Následovalo několik schůzí s patovým výsledkem, bezpočet diskusí na chodbách, kdy jedni přesvědčovali druhé a naopak. Po několika měsících nakonec pro revitalizaci hlasovalo kýžených 75 %. Bylo to malé, jen dílčí vítězství, ale ze všech snad nejvíce zavazující. Pocit vítězství téměř okamžitě vystřídaly obavy a pocit zodpovědnosti. Zvládneme vůbec zajistit úvěr, dotace a opravu v rozsahu: stavba sedlové střechy, obvodové zateplení pláště a sklepů, výměna balkonů, vyladění otopné soustavy, výměna elektrických rozvodů, plynových rozvodů a odpadních svodů? Ačkoli jsme si nastudovali řadu materiálů o komplexních revitalizacích, navštívili několik výstav a měli za sebou jednání s několika stavebními firmami, uvědomovali jsme si, že vlastně nevíme, kde začít, jak se pohnout z místa.

Na začátku jsme měli nabídky od několika stavebních společností, jež nabízely kompletní servis od projektu přes stavební povolení, úvěr, dotace až po realizaci stavby. Znělo to úžasně jednoduše. Naše úvodní nadšení však brzy vystřídaly otázky a pochybnosti: Svěříme-li vše, přípravu podkladů, zajištění financovaní, dotací i realizaci stavby jediné firmě, nedostaneme se pak do fáze, kdy nám budou takovou firmou diktovány nevýhodné podmínky? Kdo nám poskytne nezávislý odborný názor? Kdo bude hájit naše zájmy ve vztahu k takové firmě? Když pak ještě při jednáních s takovými firmami několikrát zaznělo, že stavební dozor jsou pro nás vyhozené peníze, naše pochybnosti přerostly v nedůvěru. Pochopili jsme, že jako amatéři nemáme šanci hrát se stavebními firmami vyrovnanou hru a ony to dobře vědí. Bylo jasné, že se neobejdeme bez průvodce, který nás provede bludištěm financí, dotací, zákonů, předpisů a nabídek stavebních firem. Který bude hájit naše zájmy před dodavateli.

Začali jsme tedy hledat v jiných vodách a spíše shodou náhod než úmyslně jsme se v srpnu 2008 setkali s lidmi s občasného sdružení Regionální centrum bydlení. Na první schůzce se členy výboru nám podrobně a celkem jasně vysvětlili, jaké služby poskytuje i jakým způsobem se při revitalizaci postupuje a členové výboru se shodli na tom, že je to partner, kterého jsme hledali. Jakmile návrh výboru schválilo i shromáždění SVJ, podepsali jsme se sdružením mandátní smlouvu a postavili se na start celkem náročné trati zvané komplexní revitalizace.

Na základě prezentace, v níž zástupce sdružení podrobně vysvětlil všem členům společenství jednotlivé kroky, možné způsoby financování a čerpání dotací, jsme se také dozvěděli, že přípravná část před samotnou realizací stavby probíhá v pěti fázích:

1. energetický audit,
2. projektová dokumentace,
3. výběrové řízení na dodavatele,
4. oslovení finančních ústavů,
5. žádost o dotaci z programu PANEL.

Vše se jevilo jednoduše a jasně, ale ve skutečnosti jsme si neuměli moc představit, co budou jednotlivé kroky obnášet a jak je každý další odvislý od dokončení předchozího.

0. fáze - příprava na přípravu

Zatímco pro nás zástupce sdružení zajišťoval firmu, která by provedla energetický audit, začali jsme s přípravou prvních podkladů, abychom pak nemarnili čas. Jednalo se hlavně o původní projektovou dokumentaci, vyplnění relativně jednoduchých formulářů a listinné souhlasy spoluvlastníků.

Ohledně listinných souhlasů dovolte dvě rady:

a) Zajistěte si listinné souhlasy co nejdříve. Bez nich totiž nelze projektantovi specifikovat požadavky, tudíž nelze zadat projekt stavby. Uvíznete tak hned na začátku a ztratíte spoustu cenného času vyjednáváním a dohadováním.

b) Máte-li ve vašem společenství odbojně naladěné členy, nechávejte vždy podepisovat raději dva výtisky listinného souhlasu. V případě, že vám odpůrce návrhu listinný souhlas zničí, zůstane vám alespoň jeden výtisk s podpisy a nemusíte tak absolvovat vše od začátku.

1. - 3. fáze

Z našeho pohledu proběhly první tři fáze relativně hladce a nebyly pro nás nijak náročné, neboť většinu zajišťovalo zmíněné sdružení. Dohodli nám schůzku se zástupcem firmy Energy Consulting Service, s.r.o., jenž provedl posouzení objektu. Do dvou týdnů jsme obdrželi jak energetický audit, tak i nabídky tří různých firem na vypracování projektové dokumentace. Na nás už jen zbývalo, abychom vybrali tu správnou.

Sedm týdnů po zaměření domu byl projekt předložen ke schválení a po dalších třech týdnech jsme k němu získali všechna nezbytná vyjádření.

Jakmile byl projekt předložen ke schválení, vyzval nás zástupce sdružení, abychom předložili kontakty stavebních firem, které chceme zahrnout do výběrového řízení. Výbor navrhl čtyři firmy a současně jsme prostřednictvím nástěnky vyzvali všechny členy společenství, aby dodali kontakty na jimi navrhované stavební firmy. Návrh ze strany vlastníků nepadl ani jeden.

Okamžitě, jakmile byl projekt schválen, byly námi navržené firmy osloveny a bylo zahájeno výběrové řízení. K oficiálnímu otevírání obálek, které proběhlo o necelé tři týdny později za účasti zástupce sdružení a členů výboru, byli opět přizváni všichni členové společenství. Přišel jeden.

Nabídky jednotlivých firem byly posouzeny komisí sdružení, jež nám na základě důkladného rozboru dle řady kritérií sestavila porovnání jednotlivých nabídek a doporučila nejvhodnější firmu pro realizaci. Konečné rozhodování o výběru dodavatele stavby bylo ovšem na výboru. I tentokrát jsme přizvali členy společenství, aby se účastnili na rozhodování. Nepřišel nikdo.

Vybrali jsme nakonec firmu, kterou nám komise doporučila. Spoléhali jsme na jejich důsledné posouzení všech kritérií a sami se řídili pouze cenou.

Vybraná stavební firma nám téměř okamžitě předložila návrh smlouvy o dílo. Zástupce sdružení jej však označil za nepřijatelný a začal s firmou vyjednávat o smlouvě nové, mnohem podrobnější. Dohady trvaly několik dnů, ale 1. června jsme vše šťastně podepsali.

4. fáze

V této fázi více než v kterékoli z těch předchozích platí, že spěcháte, abyste čekali a čekáte, abyste spěchali. Zřejmě až tato fáze nás přivedla k tomu, že jsme si začali plně uvědomovat rozsah celého projektu. Měli jsme před sebou čísla z rozpočtů a věděli, že už v podstatě není cesta zpátky.

Seznam podkladů potřebných pro vyjednávání s bankami nám zástupce sdružení poskytl ještě před dokončením výběrového řízení na dodavatele stavby, abychom si vše připravili s dostatečným předstihem. Požaduje se v podstatě kopie všeho - od stanov společenství, přes pojistnou smlouvu, předpisy záloh, účetní výkazy až po smlouvu o dílo, technickou zprávu z projektové dokumentace, stavební povolení. Ve stejnou dobu jsme také vyplnili jednoduchý dotazník, kde jsme uvedli výši požadovaného úvěru, požadovanou splatnost úvěru a termíny realizace. Na jeho základě pro nás sdružení vyhledávalo vhodné bankovní ústavy a finanční řešení.

Vzhledem k tomu, že vlastníci nechtěli příliš navyšovat platby do fondu oprav, zvolili jsme variantu úvěru v kombinaci se stavebním spořením se splatností 23 let.

Abychom vůbec mohli o úvěr zažádat, bylo třeba svolat schůzi shromáždění a více než tříčtvrtinovou většinou všech vlastníků schválit navýšení fondu oprav na částku 30,- Kč/m², vybrat a schválit bankovní ústav pro žádost o úvěr, výši úvěru na opravu domu, výši investice na opravu domu a formu zajištění úvěru. Je nezbytné pořídit o jednání této schůze zápis a spolu s prezenční listinou jej přiložit k žádosti o úvěr.

Vzhledem k náladě, která v domě panovala, jsme měli vážné obavy, že se nám na schůzi nepodaří schválit vše potřebné. Zástupce sdružení nám nabídl, že se schůze zúčastní a vlastníkům podrobně vysvětlí návrh financování, podmínky úvěru i formu zajištění prostřednictvím bankovní záruky.

Schůze byla svolána na neděli 12. července 2009. Naše očekávání se naplnila - po 15 minutách počet vlastníků přítomných na schůzi nedosahoval ani poloviny a hádka vyvolaná ze strany jedné členky společenství vyladila emoce přesně tak, jak jsme nepotřebovali. Měli jsme chuť to vzdát. Tlačil nás ale čas a nemohli jsme si dovolit promarnit ani týden svoláváním nové schůze, protože podle dodavatele byl nejzazší termín pro zahájení stavby 15. srpen. Jinak hrozilo reálné nebezpečí, že podzimní počasí znemožní dokončit opravu ještě v tomto roce. Vše vypadalo dost beznadějně. Naštěstí jen na chvíli. Emoce vlastníků brilantně usměrnil zástupce sdružení a počet přítomných pohotově vyřešila naše předsedkyně výboru - zazvonila u dveří nepřítomných vlastníků a těm, co neotevřeli, telefonovala. Během dalších dvaceti minut jsme se na schůzi sešli v potřebném počtu (opět byla potřeba tříčtvrtinová většina všech) a vše společně odhlasovali.

Hned ráno následující den jsme se pustili do práce - sepisovali jsme zápis ze schůze, vyplňovali formuláře žádosti o úvěr, o uzavření stavebního spoření a další různé přílohy a ratingové tabulky. Velká část údajů již byla předvyplněná od pracovnice kanceláře sdružení, s níž jsme se o zbytku opakovaně telefonicky radili, a bez jejíž asistence bychom si těžko věděli rady.

V den, kdy jsme odesílali žádost o úvěr, nás kontaktoval dodavatel stavby a chtěl vědět, kdy budeme schopni zaplatit zálohovou fakturu, aby mohl zadat výrobu lodžií, oken apod. Opět vyjádřil obavy, že čas hraje proti nám a že rekonstrukci nestihneme. Nervozita stoupala. Rozestavěný dům nebo rekonstrukce odložená až na příští rok by pro nás znamenaly jednak prodražení, jednak nulovou podporu a totální nedůvěru v celý projekt ze strany vlastníků. Hned v pondělí jsme proto telefonovali do sdružení v naději, že nás uklidní a spolu s dodavatelem stavby najdou řešení. Marně. Naše hovory byly přesměrovány na jiné číslo. Večer jsme se bohužel dozvěděli, že náš vyjednávač pan magistr Kalmus o víkendu zemřel. Ve světle této zprávy se naše problémy i obavy přestaly jevit neodkladné.

V této náročné situaci ovšem sdružení prokázalo, že problémy a obavy svých klientů odkládat nehodlá. Večer nám vysvětlili situaci a hned následující den jsme elektronickou poštou zaslali informace o tom, v jaké fázi se přípravy v našem domě nacházejí, s jakými problémy se potýkáme a co potřebujeme neodkladně řešit. Pak jsme si vyměnili několik telefonických rozhovorů a dohodli si schůzku hned začátkem následujícího týdne.

Jako jeden z prvních bodů jsme museli vyřešit stavební povolení. Poté následovalo čekání na schválení úvěru.

Schvalování úvěru nakonec trvalo tři týdny, které pro nás byly nekonečně dlouhé, a srpen se rychle blížil. Čekání na schválení úvěru jsme vyplnili shromažďováním podkladů pro žádost o dotace a bankovní záruku. Formuláře nebyly velkým problémem. Zato ekonomické přílohy k žádosti byly tvrdým oříškem. V našem společenství totiž nemáme správce a paní, která pro nás vede účetnictví, neměla s takovými tabulkami žádné zkušenosti. Vše jsme vyplnili, jak nejlépe jsme uměli, a odeslali do sdružení, i když jsme tušili, že ekonomické přílohy by mohly být problémem. A také byly.

Zatímco my jsme se prali s ekonomickými tabulkami, sdružení pro nás zajistilo stavební dozor i koordinátora stavby. Výborně se k nám zachoval i dodavatel stavby. Jakmile se dozvěděl, že nám byl schválen úvěr, začal objednávat materiál na stavbu, aniž bychom složili dohodnutou zálohu, aby se pak čekáním na materiál neoddalovalo zahájení stavby. Opět se nám trošku ulevilo.

K zahájení stavby už zbýval poslední krok - dotace z programu PANEL

5. fáze

Tato fáze se velmi podobala fázi čtvrté, jen byla mnohem rychlejší a klidnější, tedy pokud kdybychom měli správně vyplněné ekonomické přílohy.

Jakmile jsme podepsali úvěrovou smlouvu, připravilo sdružení vyjádření a podalo u ČMZRB naši žádost o dotaci. Vše proběhlo velmi rychle a my jsme 20. srpna konečně mohli začít stavět. Dodavatele stavby nemusel nikdo pobízet. Spíš naopak, museli jsme je brzdit, aby nezačali stavět dřív, než bude žádost o dotace podána, a neporušili tak základní podmínku jejího přidělení.

Realizace stavby

Stavba běží a zatím si nemůžeme na nikoho a na nic stěžovat. Každý den minimálně jednou přijede na stavbu koordinátor stavby a také stavební dozor. Ve středu se konají kontrolní dny, kde se společně sejdou zástupci výboru, vedoucí stavby, koordinátor i stavební dozor.

Snad jako jediný problém se při realizaci zatím jeví barva domu. Odstíny, které jsme vybrali, shledal městský architekt jako nevhodné a trvá na přehodnocení návrhu. Vzhledem k tomu jaké problémy jsme doteď úpěšně vyřešili, nepochybujeme o tom, že i tento relativně drobný problém se velice rychle dořeší. Půjde-li stavba podle plánu, měli bychom ji dokončit v termínu, 14 měsíců po schválení revitalizace shromážděním.