Pozor na duplicitní zápisy vlastnického práva nemovitostí

Ve veřejném zájmu, na základě zákona a za náhradu – základní pravidlo, bez něhož by se vyvlastnění dle zákona o vyvlastnění[1] neobešlo. Účastníky vyvlastňovacího řízení jsou zpravidla vyvlastnitel a vyvlastňovaný, typicky vlastník pozemku nebo stavby, která má být vyvlastněna. Může však nastat situace, kdy bude vlastníků dotčené nemovitosti více. V takovém případě vyvstává otázka, komu má být náhrada vyplacena.

Duplicitní zápis vlastnického práva k nemovitosti znamená, že vlastnické právo k nemovitosti svědčí více osobám. Nemovitost nemá spoluvlastníky, ale dva (případně i více) plnohodnotné vlastníky. Duplicitní zápisy jsou nejčastěji pozůstatkem historického sjednocování evidencí nemovitostí.

Ve vyvlastňovacím řízení náleží vyvlastňovanému náhrada ve výši obvyklé ceny pozemku nebo stavby včetně jejich příslušenství.[2] V případě duplicitního vlastnického práva mají vlastnické právo k nemovitosti všichni vlastníci. Vyvstává tedy otázka, komu má být taková náhrada vyplacena.

Jako řešení se nabízí použití § 13 odst. 2 zákona o vyvlastnění, který umožňuje vyvlastniteli složit náhradu do úschovy soudu v případě, kdy oprávněná osoba není známa, není znám její pobyt, nebo je-li v prodlení. Úschova je sice možná obratným, ale neaplikovatelným manévrem, neboť v případě duplicitního zápisu je vyvlastňovaný znám, jen je těchto osob více.

Není ani možné rozhodnout o vyvlastnění a oba vlastníky uspokojit polovinou výše náhrady. V takovém případě by se jednalo o bezdůvodné obohacení na straně jedné a o majetkovou újmu zapříčiněnou nezákonným rozhodnutím správního orgánu na straně druhé. Postupovat nelze ani tak, že se uspokojí oba vlastníci v plné výši. Takový postup by byl v rozporu se všemi principy nakládání s veřejnými prostředky a povinností jednat s péčí řádného hospodáře.

Stejně tak vyvstává navýsost praktická otázka v procesu vyvlastnění, a to který z vlastníků je oprávněn předložit vlastní znalecký posudek a ze kterého znaleckého posudku by měl vyvlastnitel vycházet. Nastane-li situace, kdy znalecký posudek předloží jeden z vlastníků, ovšem následně soud v řízení o určení vlastnictví rozhodne, že se o vlastníka ve skutečnosti nejedná, bude vyvlastnitel oprávněn z takového znaleckého posudku vycházet?

Odpověď poskytuje správní řád

Řešením, které je sice časově (a pravděpodobně i finančně) náročnější, ale z pohledu právní jistoty nejvhodnější, je nejprve určit, kdo je skutečným vlastníkem vyvlastňované nemovitosti.

Jelikož pravomocí rozhodovat o určení vlastnického práva disponují pouze soudy, prakticky bude jeden z vyvlastňovaných muset podat žalobu na určení vlastnického práva k nemovitosti. Takto zahájené soudní řízení bude mít dle našeho názoru ve vztahu k vyvlastňovacímu řízení povahu řízení o předběžné otázce ve smyslu § 64 odst. 1 písm. c) správního řádu.[3]

Dle správního řádu platí, že „správní orgán může řízení usnesením přerušit (…) probíhá-li řízení o předběžné otázce.“[4] Komentářová literatura pak ve vztahu k přerušení vyvlastňovacího řízení dospívá k závěru, že „ustanovení § 23 zákona o vyvlastnění se zabývá problematikou přerušení a zastavení vyvlastňovacího řízení. Jsou zde vymezeny pouze určité odchylky od obecné úpravy, kterou upravují ustanovení § 64 až 65 správního řádu. (…) Dalším důvodem pro přerušení řízení může být probíhající řízení o předběžné otázce, nebo nutnost ustanovit opatrovníka účastníkovi, který není procesně způsobilý. K přerušení vyvlastňovacího řízení může správní orgán přistoupit i v případě, že o to vyvlastnitel požádá. V praxi může tato situace nastat, pokud to vypadá, že by mohlo dojít k dohodě s vyvlastňovaným o získání práv k pozemku nebo stavbě dobrovolně.“[5]

Vzhledem k tomu, že soudní řízení lze považovat za řízení o předběžné otázce, lze po podání žaloby požádat vyvlastňovací úřad o přerušení vyvlastňovacího řízení do doby pravomocného soudního rozhodnutí.

Vyvlastňovací řízení týkající se nemovitostí s duplicitním zápisem vlastnického práva však nejsou v praxi častá, a proto nelze s jistotou určit, jakým způsobem bude vyvlastňovací úřad postupovat a zda vyvlastňovací řízení skutečně přeruší nebo rozhodne o jiném postupu.

Závěr

Duplicitní zápis vlastnického práva k nemovitosti znemožňuje rozhodnutí o náhradě za vyvlastnění takové nemovitosti. Situaci lze nejlépe řešit podáním žaloby na určení vlastnického práva a přerušením vyvlastňovacího řízení do doby pravomocného soudního rozhodnutí, tedy do doby, než bude rozhodnuto o tom, kdo je vlastníkem nemovitosti. Navrhovaný postup je vzhledem ke své časové i finanční náročnosti vhodný například v situaci, kdy má být za nemovitost poskytnuta náhrada v nemalé výši a každý z duplicitních vlastníků má zájem na vyplacení takové náhrady.

1. Zákon č. 184/2006 Sb. o odnětí nebo omezení vlastnického práva k pozemku nebo ke stavbě (zákon o vyvlastnění)
2. Ustanovení § 10 odst. 1 písm. a) zákona o vyvlastnění
3. Správní řád se ve vztahu k zákonu o vyvlastnění užije subsidiárně.
4. Ustanovení § 64 odst. 1 písm. c) zákona č. 500/2004 Sb. Správní řád
5. VLACHOVÁ, Barbora. § 23 [Přerušení a zastavení řízení]. In: VLACHOVÁ, Barbora. Zákon o vyvlastnění. 1. vydání. Praha: C. H. Beck, 2018, s. 80, marg. č. 3.

Příspěvek byl původně uveřejněn na www.epravo.cz, v rámci spolupráce s vydavatelem EPRAVO.CZ pak upraven redakcí pro čtenáře TZB-info.