Analýzy stavebního trhu a prognózy dalšího vývoje

Sdružení pro architekturu a rozvoj (SAR) je iniciativou odborníků z oborů architektury, stavebnictví, ekonomiky a práva. Jejich cílem je podporovat stavební rozvoj a zájem o moderní architekturu. Ve spolupráci s Českou komorou architektů (ČKA), Magistrátem Hlavního města Prahy (MHMP) a Institutem pro městský rozvoj (IPR) představila na zářiovém summitu analýzu a prognózu na letošní podzim a zimní měsíce roku 2024. Vycházela přitom z dat Českého statistického úřadu (ČSÚ), z Kvartální studie českého stavebnictví Q3/2023 a z rozhovorů, které provedla v rámci svých summitů s podporou ekonomických analýz CENTRAL GROUP a poradenské společnosti KPMG Česká republika.

Aktuální situace ve stavebnictví a na trhu bydlení

Ve shodě s ostatními výše uvedeními studiemi konstatují analýzy SAR, že došlo k výraznému zhoršení situace ve stavebnictví. Inženýrské i pozemní stavitelství v průběhu téměř celého prvního pololetí roku 2023 vykazovaly meziroční poklesy stavební produkce a celý sektor se dostává do velké krize.

„Ceny stavebních materiálů již sice přestaly prudce růst a některé položky dokonce i mírně zlevňují, v průměru se ale ceny stavebních prací a materiálů stále drží o desítky procent výše než na začátku roku 2022. Stavební firmy zatím stále čerpají ze zakázek vysoutěžených v předchozích letech, nových zakázek je málo, dochází k odkladu mnoha soukromých i veřejných investičních projektů,“ konstatují analytici a dále odkazují na meziroční srovnání stavební produkce podle dat ČSÚ (klouzavý rok za posledních 12 měsíců zpětně), které představuje pokles −1,4 %, a meziroční srovnání v porovnání s ostatními státy EU.

Zdroj: ČSÚ, Kvartální studie českého stavebnictví Q3/2023, SAR

„Významný propad objemů sledujeme u bytové výstavby, kde již koncem minulého roku bylo patrné, že trh zamrzá a dochází k odkladu realizace mnoha připravovaných bytových projektů. Rovněž výstavba administrativních objektů je od doby covidového šoku stále výrazně utlumená. Naopak v segmentu dopravního stavitelství byl pro rok 2023 alokován rekordní objem prostředků Státního fondu dopravní infrastruktury (SFDI). Situaci pozitivně ovlivňuje skutečnost, že období dramatické výše cen řady stavebních materiálů a jejich omezené dostupnosti je již za námi. Omezujícím faktorem je pak do jisté míry to, že stavebnictví se dlouhodobě potýká s nedostatkem kapacit kvalifikovaného dělnického i technického personálu,“ podotýká Jaroslav Heran, generální ředitel společnosti Metrostav.

„Věřím, že začátek roku 2024 se v segmentu stavebnictví ponese ve znamení postupné stabilizace. První pozitivní signály očekáváme již v druhé polovině tohoto roku. Na základě zájmu o kalkulaci spotřeby stavebních materiálů můžeme říct, že touha po vlastním bydlení nezmizela. Investoři jen vyčkávají na lepší podmínky financování,“ dodává Kamil Jeřábek, generální ředitel společnosti Wienerberger a aktuální grafy, včetně vytíženosti firem (92 %) mu dávají za pravdu.

Zdroj: ČSÚ, Kvartální studie českého stavebnictví Q3/2023, SAR

„Bytová výstavba se letos přesunula spíše do fáze dokončování. Dokončování bytů a domů se daří – do července bylo dokončeno 20 825 bytů, což odpovídá meziročnímu navýšení o 3,2 %. Růst táhne dokončování bytových domů a bytů v nebytových budovách, na vzestupu jsou konverze bytových budov. Bytů v rodinných domech bylo dokončeno o 2,8 % méně než loni. Počet zahájených bytů meziročně klesl, v roce 2021 totiž stavebníci doháněli covidové manko. Loni byla zahájena výstavba téměř 42 tisíc bytů, což odpovídá úrovni konjunkturních let 2007 a 2008. Letos pokles v zahajování pokračuje. Nejvýraznější je v oblasti rodinných domů (−31,5 %), ale i v bytových domech je meziroční počet zahájených bytů nižší (−9,5 %),“ konstatuje Petra Cuřínová, vedoucí oddělení statistiky stavebnictví a bytové výstavby ČSÚ a nabízí aktuální souhrnnou tabulku.

Index stavební produkce, stavební povolení a bytová výstavba (meziroční indexy, měsíc)

Prognózy vývoje stavebnictví a trhu bydlení

V následujících měsících podle souboru analýz nelze čekat zásadní oživení trhu a bude pokračovat pokles stavební produkce. V letošním roce stavební firmy očekávají pokles trhu o −1,5 % a pro rok 2024 se pak čeká lehce klesající trend až stagnace trhu na hodnotě −0,5 %.

„Klíčové pro budoucí vývoj nejen ve stavebnictví, ale i v jiných odvětvích, bude to, do jaké míry se podaří vyřešit problém raketového nárůstu cen energií a rizika omezení jejich dodávek. Je zřejmé, že se řada již rozběhlých staveb časově zpozdí nebo se pozastaví a mnoho připravovaných staveb se nyní odloží. S ohledem na zásadně se zdražující úvěrové financování se dá také očekávat, že celá řada developerských projektů změní své majitele,“ konstatují analytici a připomínají, že stavebnictví reaguje na poslední vývoj vždy s určitým zpožděním, jelikož stavební firmy mají ještě rozestavěné zakázky z předchozích období.

Dle ČSÚ ale vyhlídky stavebnictví nejsou zdaleka tak špatné. Petra Cuřínová konstatuje, že počet vydaných stavebních povolení sice dlouhodobě klesá (viz tabulka), ale jejich orientační hodnota se stále drží na slušné úrovni i po zohlednění cenového vývoje a loňský meziroční pokles dává do souvislostí s pocovidovou základnou.

„Letos v lednu až červenci zatím orientační hodnota povolených staveb i přes pokles vydaných povolení vzrostla o 7,8 % a dosáhla hodnoty 327 mld. Kč. Daří se povolovat velké stavby nad miliardu korun a prostředky jdou také na opravy a modernizace. Celková hodnota stavebních zakázek, která je sledována za podniky s 50 a více zaměstnanci, loni vzrostla na 332 mld. Kč v běžných cenách. V růstu, i když mírném, by zůstala i po zohlednění cenové hladiny. V prvním pololetí 2023 se objem nových stavebních zakázek meziročně snížil o 15,8 % a dosáhl hodnoty 146 mld. Kč v běžných cenách. Stejně jako v případě stavební produkce stojí za poklesem hodnoty stavebních zakázek inženýrské stavitelství, kde srovnávací základna, především ve druhém čtvrtletí, byla velmi vysoká, a čtvrtinový pokles tak není velkým překvapením,“ informuje Petra Cuřínová opět s odkazem k výše uvedené tabulce.

Co se týče developerských projektů, dá dle většiny oslovených očekávat, že část developerů za současné situace své projekty na čas odloží, což bude dále oslabovat již tak nedostatečnou nabídku nového bydlení. Současně vzhledem k obrovské nejistotě a zhoršení dostupnosti úvěrového financování bude i nadále velká část zájemců o nové bydlení odkládat své kupní rozhodnutí na příznivější dobu. V Praze se očekává prodej maximálně 4–5 tisíc nových bytů za celý rok, tedy výrazně méně než v loňském roce. Ceny nových bytů i vzhledem k prudce stoupajícím nákladům porostou i nadále, ale již pomalejším tempem, za celý rok o 5–10 %. Naopak u nájemného se dá očekávat další růst s postupným přibližováním výši splátek hypoték.

Ilustrační foto: Pexels

Stavební zákon v plném rozsahu a vyšší stavební rozvoj

Došlo ke schválení novely nového stavebního zákona, která v plném rozsahu nabude účinnosti k 1. 7. 2024. Stále ale nejsou hotové prováděcí předpisy, které jsou pro praktickou aplikaci nového stavebního zákona klíčové. Na stavebním trhu proto panuje i nadále skepse ohledně přínosu zákona pro skutečné urychlení a zjednodušení povolování staveb.

„Stavebnictví nepochybně ovlivní vývoj ekonomiky a průmyslové výroby v ČR, nicméně od začátku příštího roku a v plné míře od 1. 7. 2024 se začne projevovat také nová regulace stavebního práva. Dojde ke zjednodušení povolovacího procesu. Rozšíří se také okruh staveb, které se obejdou bez posouzení stavebního úřadu,“ říká Ivan Bartoš, ministr pro místní rozvoj, a dále pokračuje: „Jde například o některé stavby pro výrobu energie z obnovitelných zdrojů, přípojky do 25 metrů délky a další. Pro strategické a velké liniové stavby už pod Ministerstvem dopravy ČR vznikl specializovaný Dopravní a energetický stavební úřad (DESÚ). Fungovat začne od 1. 1. 2024. Očekáváme, že u těchto vyhrazených staveb dojde k výraznému nárůstu žádostí o povolení stavby. Kromě jediného procesu povolení stavby nový stavební zákon výrazně zjednoduší i projektování…“

Situaci na trhu bude podle slov zástupců firem dále provázet nejistota ohledně další budoucnosti povolování staveb s ohledem na odklad a řadu navrhovaných změn nového stavebního zákona. Další prvek nejistoty znamenají též podzimní komunální volby, které v řadě případů přinesou změnu názoru politické reprezentace na již projednávané projekty.

Jak podpořit stavební rozvoj a dostupnost bydlení

Sdružení pro architekturu a rozvoj (SAR) se snaží trh nejenom pečlivě analyzovat, ale nabízí také možnosti řešení, předkládá je vládě a příslušným ministerstvům či ministrům. Přestože ve většině případů se summitů vládní zástupci přímo účastní, zůstávají námitky lidí z praxe často oslyšeny. SAR shrnul své poznatky do několika bodů, kde upozornil na to, že další zdržování a nejistota ohledně navrhovaných změn legislativy celou zemi poškozují a stát přichází o stamiliony na daních.

„Odborná ani politická shoda se ohledně nového zákona pro příliš mnoho rozdílných zájmů nikdy nemůže dosáhnout. Stát se musí rozhodnout, zda chce novým zákonem podpořit stavební rozvoj (tedy co nejméně změn již schváleného zákona), nebo novou výstavbu dále zbrzdit (tedy řada nesystémových změn),“ sdělují ve své analýze zástupci SAR a věří, že vláda se přihlásí k prorozvojovému stavebnímu zákonu a přistoupí (například), aby povolování větších bytových staveb přešlo pod Specializovaný stavební úřad, kam má zatím přejít jen povolování větších dopravních a infrastrukturních staveb.

„Důležitá je rovněž změna daní ve prospěch měst a obcí, kde se staví. Stát na nové výstavbě velmi profituje na daních, ale města a obce, kde se staví, od státu získávají jen velmi málo prostředků k zajištění potřebné veřejné infrastruktury. Nejvhodnějším řešením by bylo snížení DPH u bytů z 15 na 10 %, kdy by zbývajících 5 % získávaly přímo města a obce, kde se staví (tzv. PRINCIP 10+5). Ke snížení DPH u bytů se vláda zavázala ve svém programovém prohlášení. Úprava systému daní na Principu 10+5 by toto splňovala, zároveň by veřejné finance nepřišly ani o korunu. Pět procent z ceny nových staveb by města a obce mohly získávat formou místního poplatku nebo na základě plánovací smlouvy s investorem,“ dodávají k tématu podpory stavebního rozvoje.

Ve svém programovém prohlášení se vláda rovněž zavázala uvolnit vhodné pozemky v držení státu a převést je samosprávám za účelem výstavby bytů. Účastníci zářijového summitu SAR se shodují v tom, že je třeba identifikovat vhodné pozemky, určit pravidla jejich zástavby a pak je v rámci transparentních výběrových řízení směňovat za byty, které budou stavět a financovat soukromí developeři. Urychlení povolování nových staveb a investice do výstavby jsou i v ekonomickém zájmu státu, protože stavebnictví přináší do státního rozpočtu stovky miliard korun na daních. „Stavebnictví je klíčové pro rozvoj celé země a díky svému multiplikačnímu efektu každá investice ve stavebnictví má potenciál zvýšit produkci Česka o zhruba trojnásobek své hodnoty,“ konstatují závěrem účastníci summitu.