Brownfieldy: Jak na spolupráci mezi samosprávou a investorem?
Spolupráce mezi developery a městy, která byla dříve vnímána spíše problematicky, je dnes už dlouhodobým trendem, kdy obě strany aktivně hledají cesty, jak se stát partnery, jejichž společným cílem je rozvoj území. Vhodnou lokalitou pro tento rozvoj jsou často brownfieldy – tedy pozemky či budovy, které čekají na své nové využití.
Revitalizace brownfieldu jsou pro investora mnohdy složitější, než začít svůj projekt na greenfieldu, tedy na zelené louce. Brownfieldy si s sebou totiž často nesou například roztříštěné majetkové vlastnictví, ekologickou kontaminaci, potřebu změnit územní plán, nutnost v rámci povolování projektu dohodnout a dodržet více podmínek dotčených orgánů a podobně. Výhodou je ale zpravidla atraktivní lokalita.
„Zásadním předpokladem pro úspěšnou revitalizaci brownfieldu je vytvoření vize projektu, které se bude vlastník (ať už z řad samospráv nebo soukromých investorů) držet po celou dobu realizace. Právě dlouhodobá vize pozitivně nutí vlastníka používat nástroje, které mu pomohou držet se svého záměru,“ uvedla Hana Sotoniaková, konzultantka z Frank Bold Advokáti.
Když brownfield vlastní soukromý investor
Pokud vlastní brownfield soukromý investor, přichází do území se svým vlastním investičním záměrem a staví na svém pozemku. Přesto jsou situace, kdy je pro něj podpora samosprávy zásadní. Od samosprávy nejčastěji potřebuje, aby zahájila změnu územního plánu, která umožní nové využití brownfieldu.
Dále je potřeba také součinnost v povolovacích řízeních, která investorovi umožní vyřešit sporné body a ve výsledku zrychlit celý projekt. Zajímavé jsou také situace, kdy investor po jednání se samosprávou dokáže upravit projekt tak, aby byl výhodný pro investora i město.
Smlouva o spolupráci mezi investorem a samosprávou může obsahovat různé závazky. Například že samospráva zahájí změnu územního plánu a bude poskytovat součinnost ve prospěch schválení změny. Přičemž platí, že se nemůže zavázat přímo ke schválení konkrétní změny územního plánu (do procesu totiž vstupuje ještě pořizovatel a dotčené orgány státní správy, kteří konají v přenesené působnosti). Případně také samospráva poskytne v povolovacích řízeních součinnost v těch oblastech, které jsou jí svěřeny do samostatné působnosti (majetkoprávní souhlasy, souhlasy s připojením na komunikaci apod.).
Na druhé straně se zase investor zaváže dodržet předem deklarované parametry projektu nebo doplní projekt o další požadavky samosprávy na infrastrukturu (i nad rámec podmínek stanovených stavebním zákonem), na veřejná prostranství atd. Investor se také může zavázat k dalšímu plnění, jak k nefinančnímu, jako je stavba chodníků, zvětšení kapacity školy nebo krajinářská úprava veřejných ploch, tak k finančním příspěvku.
„Cílem smlouvy je zachytit dlouhodobý proces spolupráce. Dobrá smlouva pojmenovává kroky, kterými se strany k výsledku dopracují – tedy kdo má učinit další krok, až nastane předvídaná skutečnost, například schválená změna územního plánu. Jde o mechanismus, který rozpracovává úvodní byznysovou dohodu do konkrétních milníků,“ doplnila Sotoniaková.
Když brownfield vlastní samospráva
Častá je také situace, kdy brownfield vlastní samospráva, která většinou nedisponuje dostatečnou kapacitou odborníků ani financí na to, aby brownfield rozvíjela sama. Ve většině případů má k dispozici základní vizi toho, jak by místo mohlo finálně vypadat a čím by mělo veřejnosti sloužit.
„Samospráva proto většinou hledá soukromého partnera pro rozvoj tohoto území, se kterým se také potřebuje dohodnout. Pro tyto situace se doporučujeme uzavření smlouvy o spolupráci s investorem, která vzájemné závazky a milníky pevně zakotví v čase,“ radí Hana Sotoniaková z advokátní kanceláře Frank Bold Advokáti.
Obsah uzavírané smlouvy o spolupráci může být různorodý podle potřeb a domluvy obou stran, má však právní mantinely na straně samosprávy. Samospráva musí jednat ve veřejném zájmu, předvídatelně a nediskriminačně, s majetkem nakládat účelně a hospodárně a nemůže v samostatné působnosti zasáhnout do úkolů, které jsou svěřeny do přenesené působnosti.
Pokud se chce samospráva na rozvoji brownfieldu sama majetkově podílet, tedy pokud bude spolupráce zahrnovat úplatu (finanční či nefinanční plnění) ze strany samosprávy investorovi, musí vybrat řešení v souladu se zákonem o veřejném zadávání. Díky smlouvě o spolupráci samosprávy udrží v projektu dlouhodobě partnery z řad soukromých investorů a ti naopak získají smluvní záruku podpory samosprávy, která proces obnovy umožní či zrychlí.
Spolupráce veřejného a soukromého sektoru je velkým tématem dneška. O tom, jak ji rozumně nastavit zejména v oblasti developmentu a jaké jsou zkušenosti z měst, jako je Praha, Brno či Jihlava, se více dozvíte na konferenci Bold Future: Udržitelností k efektivnímu byznysu, která se koná 25. října v Praze. Více na https://www.boldfuture.cz/.
Advokátní kancelář Frank Bold Advokáti je přední českou advokátní kanceláří se specializací na stavební a energetické právo. Typické zakázky: územní plánování, povolování staveb, práva výrobců energie z obnovitelných zdrojů.
