Nejnavštěvovanější odborný web
pro stavebnictví a technická zařízení budov

Přírodní zahrady a hodnocení jejich přínosů pro stavby a pozemky

Ing. Eva Mačurová MBA, Ing. Vlastimil Vala, CSc., Ing. Augustin Sadílek, Ing. Filip Hakl

Příspěvek, který byl v plném znění publikován na XXX. Mezinárodní vědecké konferenci soudního inženýrství ExFos 2022 se ve své zkrácené verzi zamýšlí nad tím, jaké existují možnosti, aby užitky přírodních zahrad mohly být ohodnoceny i finančně, včetně přínosu pro stavby i pozemky samotné.

1. Úvod

Zahrada je dle základní definice lidmi upravený pozemek s uměle vysázenou vegetací. České pojmenování je odvozeno od místa, které je ohrazené, a podobně i anglická slova yard či garden mají kořen ve starém základu „geard“, který označuje ohradu. S rozvojem společnosti stoupala touha odlišit zahradu od přírody. Vymanit ji z její přirozenosti a přetvořit ji podle představ člověka. Podle doby vzniku dělíme pak zahrady na historické a moderní. Ze základních definic vychází kromě jiného i jejich oceňování.

S potřebou ocenit zahradu se zcela jistě setká každý oceňovatel. Zahrady mohou být nejrůznějšího typu a od toho se odvíjí i jejich cena. Z pohledu § 3 odst. 2 zákona č. 256/2013 Sb., o katastru nemovitostí (katastrální zákon), v platném znění, se pozemky člení podle druhů na ornou půdu, chmelnice, vinice, zahrady, ovocné sady, trvalé travní porosty, lesní pozemky, vodní plochy, zastavěné plochy a nádvoří a ostatní plochy. Orná půda, chmelnice, vinice, zahrady, ovocné sady a trvalé travní porosty jsou zemědělskými pozemky. Obdobně hovoří i zákon č. 334/1992 Sb., o ochraně zemědělského půdního fondu, v platném znění, v § 2, kde je uvedeno, že zemědělský půdní fond tvoří pozemky zemědělsky obhospodařované, to je orná půda, chmelnice, vinice, zahrady, ovocné sady, trvalé travní porosty, a půda, která byla a má být i nadále zemědělsky obhospodařována, ale dočasně obdělávána není. Zákon č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku, v platném znění, v § 9 člení pozemky pro účely oceňování, a druh pozemku zahrada řadí mezi pozemky zemědělské. Pozemek druhu zahrada může náležet i do kategorie pozemků zemědělské půdy určené pro zajišťování speciální zemědělské výroby (zahradnictví).

Nejčastěji bývá zahrada pozemkem, na kterém se pěstuje celá paleta zahradních plodin, včetně zeleniny a květin, a bývá osázena nejrůznějšími ovocnými a okrasnými stromy a keři. Výsadba bývá často kombinována s drobnými zahradními stavbami a doplňky. Zahrada zpravidla tvoří jednotný funkční celek s obytnou budovou a hospodářskými budovami, ale může být rovněž samostatná. Větší zahrady kolem významných budov, kterými jsou např. zámky nebo zahrady uprostřed měst, se nazývají parky.

Okrasná zahrada je rozšířený název pro označení typu zahrady, která neslouží hlavním účelem k pěstování ovoce a zeleniny, ale k rekreaci nebo reprezentaci. Jako okrasná zahrada tak může být označena i předzahrádka.

V katastru nemovitostí jsou pozemky zahrad evidovány v druhu zahrada, ale není to pravidlem vždy. Pozemek, který je využívaný jako zahrada či park, je často evidován také v druhu ostatní plocha, způsob využití zeleň nebo jiná plocha, ale výjimkou nejsou ani jiné způsoby evidence. Zahradu může vytvářet jeden pozemek nebo soubor pozemků.

Ceny pozemků všeobecně, a to platí i o zahradách, se odvíjejí od mnoha faktorů. Zohledňuje se vždy poloha, celková atraktivita a charakter zahrady, a také trvalé porosty. Nejdůležitější je však typ zahrady a účel jejího využití. Podstatné je také to, zda je pozemek, užívaný jako zahrada, v jednotném funkčním celku se stavbou, nebo zda jde o samostatnou zahradou. Při stanovení ceny zahrady vycházíme ze zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku, v platném znění, který vymezuje základní rámec pro oceňování. Samotné ocenění je možné vést závazným postupem podle vyhlášky č. 441/2013 Sb., k provedení zákona o oceňování majetku, v platném znění, označované jako oceňovací vyhláška. Výsledkem je cena zjištěná (někdy nazývaná jako cena administrativní nebo cena úřední). K ceně pozemku se přičte cena trvalých porostů, které jsou podle české legislativy součástí pozemků. V případě nejrůznějších okrasných a ovocných porostů je jejich cena součtem cen všech porostů na pozemku se vyskytujících, přičemž cena každého kusu závisí na jeho druhu a stáří. V případě nejrůznějších vad a nedostatků lze cenu snížit. Vždy se musí rozlišovat, o jaký druh a rozsah trvalých porostů jde. Určitě není problém ocenit zahrady s běžnou okrasnou a užitkovou zelení. Potíže nejsou ani s oceněním sadů či vinic s intenzivní výsadbou. S tím si poradí každý běžný znalec. Problémem však jsou zahrady nebo parky, kde se nachází okrasná zeleň s botanickým či endemickým významem. Pro ocenění takových porostů je třeba vyhledat fundované specialisty s dendrologickými znalostmi [5]. Trvalé porosty často plní i řadu jiných, velmi důležitých funkcí. Ať je to funkce významného zlepšovatele životního prostředí v dané lokalitě, funkce nenahraditelných architektonických doplňků, symbolizujících symbiózu člověka s přírodou, či jsou pouze objektem zvláštní obliby, „hobby“ svého majitele. Tyto další funkce ovšem zatím ocenit neumíme. Oceňovatel by měl objektivním způsobem zohlednit pouze komplexní význam zeleně pro oceňovanou nemovitost. To znamená, zda přispívá k její vyšší kvalitě, zda se projevuje neutrálně nebo naopak hodnotu snižuje. Negativní vliv zeleně na cenu bývá u trvalých porostů přestárlých, dlouhodobě zanedbaných, často vzniklých spontánně náletem semen, které vyžadují nepřiměřené náklady na údržbu nebo odstranění. Ocenění nemovitostí s trvalými porosty lze vést také na tržních principech, ze kterých vychází cena obvyklá (případně tržní hodnota, pokud obvyklou cenu nelze určit).

2. Vývoj ploch jednotlivých druhů pozemků v ČR

V posledních desetiletích si nemůžeme nevšimnout také dalšího fenoménu současné doby. Mnoho zemědělské půdy ustupuje rozsáhlé výstavbě nejrůznějšího charakteru, čímž se negativně mění mikroklima daného místa. Výstavbě ustupuje také řada užitkových zahrad, anebo se mění na okrasné či jenom na prázdné travnaté plochy, které bývají často intenzivně chemicky ošetřovány. Vývoj ploch jednotlivých druhů pozemků od roku 1966 do současnosti dokumentuje tab. č. 1, kterou čerpáme z každoročně vydávané publikace Českým úřadem zeměměřickým a katastrálním „Souhrnné přehledy o půdním fondu z údajů katastru nemovitostí České republiky“ pro rok 2021 [7].

Tab. 1 – Vývoj jednotlivých druhů zemědělských pozemků a lesních pozemků od roku 1966 (v hektarech)
Tab. 1 – Development of individual types of agricultural and forest land since 1966 (in hectares)
Stav ke dni	Druh pozemku
	orná půda	chmelnice	vinice	zahrada	ovocný sad	louka	pastvina	zemědělská půda	lesní pozemek
	orná půda	chmelnice	vinice	zahrada	ovocný sad	trvalý travní porost		zemědělská půda	lesní pozemek
1.4.1966	3 351 570	9 427	7 984	146 960	48 092	658 306	291 794	4 514 133	2 599 628
1.4.1971	3 320 179	8 991	9 725	147 354	54 101	640 770	288 643	4 469 763	2 608 445
1.1.1976	3 316 341	10 162	12 409	148 785	54 428	615 281	286 106	4 443 512	2 612 461
1.1.1981	3 293 392	10 612	15 008	150 969	53 539	577 572	273 230	4 374 322	2 623 807
1.1.1986	3 268 974	11 213	16 226	155 284	52 663	566 736	256 351	4 327 447	2 626 059
1.1.1991	3 219 030	11 315	15 821	157 747	51 079	576 506	255 989	4 287 487	2 629 483
1.1.1996	3 142 642	11 427	15 633	158 697	50 091	629 691	271 642	4 279 823	2 630 129
31.12.2000	3 082 383	11 232	15 574	160 609	49 008	961 070		4 279 876	2 637 289
31.12.2005	3 047 249	10 967	18 670	161 811	46 994	973 789		4 259 480	2 647 416
31.12.2010	3 008 090	10 552	19 434	163 010	46 556	985 859		4 233 501	2 657 376
31.12.2015	2 971 957	10 149	19 811	163 785	45 613	1 000 620		4 211 935	2 668 392
31.12.2016	2 965 606	10 127	19 835	164 024	45 390	1 003 393		4 208 374	2 669 850
31.12.2017	2 958 603	10 066	20 008	164 815	45 245	1 006 552		4 205 288	2 671 659
31.12.2018	2 951 395	9 899	20 001	166 350	44 986	1 011 095		4 203 726	2 673 392
31.12.2019	2 940 927	9 827	20 141	169 286	44 376	1 017 555		4 202 112	2 675 670
31.12.2020	2 931 713	9 548	20 179	172 056	44 022	1 022 686		4 200 204	2 677 329

Pokles zemědělské půdy od 1. 4. 1966 do 31. 12. 2020 činí 313 929 ha. Je patrné, že úbytek zemědělské půdy v ČR má dlouhodobě klesající trend. Ještě výraznější je v tomto období pokles orné půdy, který činí 419 857 ha. Výměra zahrad ve sledovaném období mírně stoupla, a to o 25 096 ha. Jak jsme již uvedli, často se jedná spíše o nepříliš využité travnaté plochy, které vznikají v souvislosti s novou zástavbou na poli či tzv. zelené louce, a pouze doplňují výstavbu. Ubývá plocha ovocných sadů. Naopak mírně přibývají plochy trvalých travních porostů a plochy lesních pozemků, což může souviset s nastavenou dotační politikou.

Uvedená data znázorňuje také obrázek č. 1 – Vývoj jednotlivých druhů zemědělských pozemků a lesních pozemků od roku 1966 (v hektarech) [7]:

Obr. 1 – Vývoj jednotlivých druhů zemědělských pozemků a lesních pozemků od roku 1966 (v hektarech) [7]
Fig. 1 – Development of individual types of agricultural and forest land since 1966 (in hectares) [7]

Rozčlenění zemědělských pozemků k 31.12.2020 [7] znázorňuje obrázek č. 2.

Obr. 2 – Rozčlenění zemědělských pozemků k 31. 12. 2020 [7]
Fig. 2 – Breakdown of agricultural land 31. 12. 2020 [7]

3. Zahrádkářský zákon

V nedávné době jsme zaznamenali jednu pozitivní zprávu v oblasti zahrádkaření. Dne 9. 6. 2021 byl ve Sbírce zákonů v částce č. 92 publikován zákon č. 221/2021 Sb., o podpoře zahrádkářské činnosti. Tento dlouho očekávaný tzv. zahrádkářský zákon je účinný od 1. 12. 2021. Upravuje zahrádkářskou činnost jako veřejně prospěšnou, stanoví způsob přenechání pozemků k zahrádkářské činnosti a působnost správních úřadů a územních samosprávných celků při její podpoře. Jedná se o činnost, která je zaměřená na pěstování ovoce, zeleniny, květin, užitkových nebo okrasných rostlin, jejich další zpracování nebo úprava. Zahrádkářská činnost se podílí na zachování a ochraně zemědělského půdního fondu, přispívá k zadržování vody, zmírnění dopadu klimatických změn a podporuje druhovou rozmanitost v krajině. Má výchovný a estetický aspekt pro utváření vztahu k přírodě mladé generace. Podílí se na ochraně přírody, životního prostředí a pestrosti krajinného rázu. Dále zákon stanoví způsob přenechání pozemků k zahrádkářské činnosti, upravuje smlouvy o pachtu a nájmu pozemku pro zahrádkářskou činnost, jakož i působnost orgánů veřejné správy (Státní pozemkový úřad, obec, Ministerstvo zemědělství) při podpoře zahrádkářské činnosti.

Zahrádkáři neměli doposud žádné jistoty ani právní ukotvení jejich činnosti, proto je pro ně schválení zákona významným přínosem. Jak jsme již zmínili v kapitole č. 2., fenomén zahrádkaření se u nás rozšířil za socialismu. Byl to propagovaný způsob aktivního trávení volného času, spojený s možností samozásobení často nedostatkovou zeleninou a ovocem. Největší boom byl v 70. až 80. letech minulého století, kdy vedení Českého zahrádkářského svazu využilo vládní usnesení z roku 1975, které dalo za úkol obcím a městům, včlenit do územních plánů plochy pro zahrádkářské kolonie. Po roce 1989 zájem o ně začal postupně upadat, což souviselo s celkovou změnou vlastnických vztahů. Vedlo to k tomu, že v mnoha místech docházelo k rušení kolonií. Navíc se změnou životního stylu řada lidí ztrácela zájem o tento způsob trávení volného času. S příchodem pandemie se situace opět změnila. Zájem o zahrádkaření znovu vzrostl, protože lidé pochopili, že zahrádky jsou jakousi oázou bezpečí. V době nadcházející ekonomické krize není znovu bez významu ani jejich samozásobitelská funkce. Zahrádkářské osady jsou součástí systému městské zeleně, pomáhají ve městě zadržovat vodu a ochlazovat okolí v parných letních dnech.

Obr. č. 3; Přírodní park Lom sv. Anna, Tábor. Socha Duběnka u vstupu a pohled na 4 biotopy (pralesní, vodní, skalní a stepní), které vznikly na malém území cca 4 500 m². Přírodní park se nachází v okrajové části města Tábora. Jeho přínosem je zejména zadržování vody a zvlhčování ovzduší, relaxační funkce. Je využíván místními školami pro studium přírodních procesů (foto E. Mačurová).

Obr. 3a – Lom sv. Anna. Fig. 3a – Quarry St. Anna

Obr. 3b – Lom sv. Anna. Fig. 3b – Quarry St. Anna

Obr. 3 – Lom sv. Anna
Fig. 3 – Quarry St. Anna

Obr. č. 4; Zahrada u malíře, Myslovice u Klatov; Soukromá venkovská zahrada u rodinného domu, nacházející se v místech bývalého panského dvora. Roste zde množství tradičních i méně obvyklých trvalek, bylin, stromů a keřů, v zahradě se nachází také několik kamenných suchých zídek, skalek a dřevěných soch (foto V. Dvořáková).

Obr. 4a – Zahrada u malíře. Fig. 4a – Painter’s garden

Obr. 4b – Zahrada u malíře. Fig. 4b – Painter’s garden

Obr. 4 – Zahrada u malíře
Fig. 4 – Painter’s garden

Obr. č. 5; Přírodní zahrada Zelená louka je rodinná zahrada v městské zástavbě. Jsou zde vybudované vyvýšené záhony a je použito mulčování. Zahrada je osázena jedlými keři, ovocnými stromy a léčivými bylinami. Je zde vhodně využitá dešťová voda [8].

Obr. 5 – Rodinná zahrada „Zelená louka“
Fig. 5 – Family garden „Green meadow“

Obr. č. 6; Soukromá zahrada v Krušných horách. Jižní část je květinová a keřová. Navazuje zeleninový, jahodový a bramborový záhon. Zahrada plynule přechází do řad keřů s bobulovým ovocem a ovocného sadu, vše s travním podrostem přirozeného složení, převážně ručně koseným [8].

Obr. 6 – Soukromá zahrada v Krušných horách
Fig. 6 – Private garden in Ore mountains

4. Hodnocení přínosů přírodních zahrad

Přírodní zahrady můžeme označit jako malé ekosystémy, přinášející řadu užitků nejen svým majitelům, ale přispívající také ke zvýšení kvality života nás všech. Ekonomické užitky přírodních zahrad (např. vypěstované ovoce, zelenina, byliny, med) jsou peněžně oceňovány, ekologické nikoliv. Tyto přínosy jednotlivých ekosystémů jsou odborně označovány jako ekosystémové služby. V souvislosti s klimatickou změnou, změnami ve využití území a požadavky obyvatel, narůstá potřeba zajistit dostupnost ekosystémových služeb přímo v místech nejvyšší míry jejich spotřeby – ve městech. Pokud bychom chtěli uvést příklady o jaké služby se jedná, patří sem především regulace mikroklimatu v centrech měst, zadržování vody v městské krajině a zmírňování sucha a záplav, čištění ovzduší a snižování prašnosti, snižování hlučnosti, poskytování estetických požitků a vytváření prostoru pro relaxaci a rekreaci [3]. Provázanost těchto služeb má bezpochyby příznivý vliv na životní úroveň, výkonnost a zdraví obyvatel. Nezanedbatelným vedlejším přínosem je to, že ceny nemovitostí v těchto „zelených lokalitách“ jsou vyšší.

Pokud bychom chtěli tyto ekosystémy nějakým způsobem popsat a hodnotit, musíme se zamyslet nad jejich druhovou pestrostí, složením a uspořádáním v krajině. Odborníci vycházejí z předpokladu, že vysoce organizovaný ekosystém s velkou diverzitou druhů přizpůsobených danému stanovišti je zárukou kvalitního plnění ekosystémových funkcí. Většina odborníků si je však vědoma obtížnosti při zadávání obecných kritérií pro hodnocení ekologické kvality na ekosystémové úrovni či úrovni společenstva. Metodologických postupů, kterými lze ekosystémové služby hodnotit, existuje několik. Volba postupů a rozdíly ve způsobu hodnocení závisí především na objemu a kvalitě dostupných dat. Indikátory ekologické kvality se výrazně liší v závislosti na konkrétním typu ekosystému. Metodologické postupy lze rozdělit do dvou základních skupin. Doposud převažující skupinou jsou metody preferenční, vycházející z různých způsobů přímého či nepřímého zjišťování preferencí jednotlivců. Druhou skupinou jsou metody expertní, vycházející z týmových interdisciplinárních znalostí o ekosystémech, jejich funkcích a službách a tyto poznatky převádějí do příslušných škál hodnocení, včetně hodnocení peněžních [4].

5. Závěr

Obě skupiny metodologických postupů hodnocení ekosystémových služeb se v odborném světě stále vyvíjejí, mají své výhody a nevýhody, zastánce a odpůrce. Výsledkem by mělo být peněžní vyjádření služeb ekosystémů, převod na finanční částky, vycházející převážně z nákladových metod. Pokud to zjednodušíme, systém oceňování by měl finančně zohlednit, zda zahrada funguje na principech přírodních zahrad a jaké služby poskytuje veřejnosti. Na otázku, podle jakého zákona by to mělo být, odkdy by měl platit a kolik peněz by se mělo za poskytované služby přisoudit, nedokážeme odpovědět a není to ani naším cílem. Tím je hlavně poukázat na existenci přírodních zahrad a jejich nezanedbatelných funkcí a přínosů, které budou muset být v zájmu společnosti podporovány a ekonomicky zohledňovány. Vždyť i Green Deal říká, že i malý příspěvek pro planetu může být rozhodující. Potřeba ocenění funkcí a služeb ekosystémů je stále naléhavější a situace, že ekonomické funkce přírody jsou peněžně oceňovány, avšak ekologické nikoliv, není udržitelná.

6. Literatura

ExFoS 2022, sborník příspěvků; XXX. Mezinárodní vědecká konference Soudního inženýrství, Vysoké učení technické v Brně, Ústav soudního inženýrství, leden 2022, ISBN 978-80-214-6033-1
CÍLEK V., MAČURA V. a kol.: Stromy mě znají jménem. Nakladatelství Dokořán, s.r.o., Praha, 2021, ISBN 978-80-7675-011-1
FRÉLICHOVÁ J., HARMÁČKOVÁ Z. V., PÁRTL A., VAČKÁŘ D.: Metodika hodnocení ekosystémových služeb v sídlech České republiky. Ústav výzkumu globální změny Akademie věd ČR, v.v.i., prosinec 2016 (Metodika byla certifikována Ministerstvem životního prostředí dne 17. 1. 2017 pod číslem jednacím 60923/ENV/16)
SEJÁK J. a kol.: Hodnocení funkcí a služeb ekosystémů České republiky. Fakulta životního prostředí Univerzity J. E. Purkyně v Ústí nad Labem, 2010, ISBN 978-80-7414-235-2
ZAZVONIL Z.: Odhad hodnoty pozemků., Oeconomica, nakladatelství VŠE, 2012, ISBN 978-80-245-1211-2
E. KOPPENSTEINER, I. MACHÁTOVÁ, M. PETROVÁ, CH. WUNDRAK.: „Cesta k zahradní plaketě aneb vítejte v přírodní zahradě“, červenec 2017, vydal Přírodní zahrada, z.s. za podpory Ministerstva životního prostředí a společnosti dm drogerie
Český úřad zeměměřičský a katastrální.: Souhrnné přehledy o půdním fondu z údajů katastru nemovitostí České republiky. 1. vydání, březen 2021, ISBN 978-80-88197-21-8
Mapa certifikovaných přírodních zahrad. Veronica: Ekologický institut [online]. [cit. 2021-12-28]. Dostupné z: https://www.veronica.cz/mapa-prirodnich-zahrad

English Synopsis

Natural Gardens and Evaluation of Their Benefits

This post was posted on XXX. International Scientific Conference of Forensic Engineering ExFos 2022 [1]. We would like to present natural gardens and their benefits for both the owner and society. They are provided for free and therefore, we tend to overlook them. The literature refers to these benefits as ecosystem services. We are also thinking about possibilities so that the benefits of natural gardens can be valued financially, which would support their further development. We were inspired by a new book by V. Cílek, V. Mačura et al., called Trees Know Me by Name [2].