Ekonomika pasivního domu - vyplatí se skutečně?
Postavit pasivní dům a zaplatit kvůli tomu víc než za "normální" dům? Jak dlouho budu čekat, než se mi investice vrátí? Kde na to vzít peníze? Má to vůbec smysl? Tyto otázky napadnou většinu investorů při rozhodování o jeho stavbě. Některé odpovědi přináší následující článek.
Úvodem
Tento příspěvek by měl dát základní návod, jak přistupovat ke zvýšeným nákladům při stavbě domu pasivního.
V ekonomické analýze lze bohužel zohlednit pouze faktory vyčíslitelné - výši vícenákladů a výši budoucích úspor energie. Výhody kvalitní stavby s výrazně kvalitnějším vnitřním prostředím ale nelze finančně vyčíslit. Přesto je právě kvalitní a pohodové bydlení často tím nejdůležitějším faktorem při rozhodování.
Výchozí předpoklady
Finanční rozhodování o dlouhodobých investicích, kterými investice do úspor energie bezesporu jsou, je ovlivněno časem. Peněžní prostředky, které je nutno okamžitě investovat, mají pro investora jinou - zpravidla vyšší - hodnotu než tytéž peníze získané v budoucnosti.
Metodika ekonomického hodnocení
Pro posouzení efektivity nákladů vynaložených na jednotlivá opatření vedoucí k dosažení standardu pasivního domu a s tím souvisejících úspor energie proto není vhodné používat metodu prosté návratnosti, která nezohledňuje faktor času a znevýhodňuje tak investice do dlouhodobých opatření. Naproti tomu metoda celkových ekvivalentních ročních nákladů (kapitálových nákladů) dovoluje zohlednit budoucí růst ceny energie, životnost opatření, zohledňuje možnost zhodnotit své peníze jiným způsobem (např. investice do akcií a podílových fondů, vklad do banky).
Náklady v průběhu životního cyklu
Investiční náklady
Soubor opatření, která umožní dosažení standardu pasivního domu, přináší celou řadu výhod, jako je vyšší tepelná pohoda, lepší ochrana konstrukce a úspora nákladů na energii, na druhou stranu s ní souvisí i zvýšení investičních nákladů. Pro ekonomické hodnocení je vhodnější používat tzv. kapitálové náklady, tedy konstantní výši ročních nákladů na investici rozloženou po dobu životnosti opatření. Kapitálové náklady odpovídají například splátce hypotečního úvěru, ve které jsou zahrnuty i úroky.
K ... roční náklady (kapitálové náklady)
I ... výše investice
i ... úroková míra
n ... doba životnosti opatření
Doba ekonomické životnosti odpovídá např. délce hypotéky, úvěru ze stavebního spoření. Skutečná technická životnost opatření a výrobků je zpravidla delší, čímž se zvyšuje ekonomický přínos.
Provozní náklady, náklady na údržbu
V případě nahrazení klasického vytápěcího systému teplovzdušným vytápěním je rozdíl v provozních nákladech a nákladech na údržbu v porovnání s celkovou výší ročních nákladů zanedbatelný, a na ekonomické posouzení nemá téměř žádný vliv.
Náklady na energii
Náklady na energii jsou v pasivním domě díky snížení energetické náročnosti stavby výrazně nižší. Vzhledem k očekávanému (ale obtížně předvídatelnému) růstu ceny energie lze předpokládat, že investice do úspor budou stále výhodnější.
 Obr. 1 - Vývoj ceny ropy v USD/barel (Zdroj: zFacts.com) |
 Obr. 2 - Možný budoucí vývoj ceny ropy (Zdroj: zFacts.com) |
Obr. 3 - Vývoj ceny zemního plynu.
Zdroj: EUROSTAT, ECOFYS, (5)
Z obr. 3 je patrné, že v roce 2002 předpokládaný vývoj cen zemního plynu (nárůst ceny 1,6 % ročně) neodpovídá skutečnému vývoji. Podle různých prognóz lze očekávat rovnoměrné zvyšování cen plynu v ČR o 5 až 6 % ročně (5). Od roku 1996 do roku 2005 se cena plynu pro domácnosti zvýšila pětinásobně.
Pasivní dům v Hannover - Kronsberg
Modelovým příkladem, ve kterém byla provedena ekonomická analýza investic do zlepšení konstrukcí a stavebních prvků, jsou řadové pasivní domy v Hannover - Kronsberg, postavené v rámci evropského projektu CEPHEUS. Pro srovnání byl zvolen reprezentativní pasivní dům a fiktivní dům stejných rozměrů, který svými tepelně technickými vlastnostmi odpovídá německým předpisům z roku 1995.
Vícenáklady
Pro dosažení standardu pasivního domu jsou relevantní tato zlepšení:
| Zlepšení | Vícenáklady [€/m2 konstrukce] |
||
|---|---|---|---|
| Tepelná izolace lehkých obvodových zdí | + 150 mm | 17,90 | 8 % |
| Zlepšení tepelné izolace štítu (kontaktní zateplovací systém) | + 180 mm | 25,56 | 21 % |
| Zlepšení tepelné izolace střešní konstrukce | + 180 mm | 10,23 | 11 % |
| Zlepšení tepelné izolace podlahy nad terénem | + 200 mm | 15,34 | 18 % |
| Okna zasklená trojskly v tepelně izolačním rámu | původně Uw = 1,9, Ug = 1,2 nově Uw = 0,83 |
111,46 | 48 % |
| Instalace vzduchotechniky | původně bez vzduchotechniky | 4601,63 | |
| Teplovodní vytápění * | zjednodušené, pouze topný žebřík v koupelně, snížený potřebný výkon | 903,58 | |
| původní náklady | -2828,27 | ||
| Test neprůvzdušnosti | původně bez testu | 153,39 | |
* Náklady na teplovodní vytápění ve srovnávaném domě byly teoreticky vyčísleny na 2828,27 EUR, náklady na teplovodní vytápění v pasivním domě byly díky sníženému potřebnému výkonu, výrazně zjednodušenými rozvody a snížením počtu těles sníženy na 903,58 EUR. Úspora na teplovodním vytápění byla 1924,69 EUR.
Obr. 4 - Technická zlepšení a související vícenáklady
Obr. 5 - Snížení potřeby energie na vytápění díky jednotlivým opatřením. Celkové snížení potřeby energie
na vytápění je více než o 80 %, při vícenákladech 9,1 %.
Obr. 6 - Dodatečné investice související s jednotlivými opatřeními
Obr. 7 - Náklady na úsporu energie v porovnání se skutečnou cenou energie. Z grafu je zřejmé, že při ceně energie v Německu z roku 2001 (cca 0,04 €/kWh) je jednoznačně rentabilní investice do lehké obvodové stěny, podlahy a střechy. Naproti tomu investice do oken není ekonomicky odůvodnitelná. Díky kvalitním oknům lze však podstatně zjednodušit rozvody topení, protože není nutno osazovat topná tělesa pod okna.
Ekonomické posouzení ukázalo, že rozhodující vícenáklady jsou způsobeny vysoce kvalitními okny a nuceným větráním. Oba produkty jsou neustále inovovány a lze předpokládat, že se jejich cena bude při zachování stejných vlastností snižovat. S rostoucím trhem a konkurencí lze rovněž očekávat zvyšování výroby a současné snižování cen těchto produktů.
Financování
Většina stavebníků používá pro financování stavby rodinného domu (resp. koupi bytu) hypotéku, stavební spoření, nebo jejich kombinaci. Jak ovlivní výši splátky těchto úvěrů vyšší počáteční půjčka (investice do úsporných opatření) a nižší provozní náklady?
Pro ilustraci budeme zvažovat tyto modelové případy:
| Var. | Celkové investiční náklady [Kč] | Roční splátka [Kč/rok] | Náklady na vytápění* [Kč/rok] | Celkové roční náklady [Kč/rok] | |
|---|---|---|---|---|---|
| 0 | "normově požadovaná" novostavba | 2 600 000 *** | 208 631 | 15 539 | 224 170 |
| 1** | pasivní dům (vícenáklady 5 %) | 2 730 000 | 219 062 | 4 636 | 223 698 |
| 2** | pasivní dům (vícenáklady 10 %) | 2 860 000 | 229 494 | 4 636 | 234 130 |
| 3** | pasivní dům (vícenáklady 15 %) | 2 990 000 | 239 925 | 4 636 | 244 561 |
| 4** | pasivní dům (vícenáklady 20 %) | 3 120 000 | 250 357 | 4 636 | 254 993 |
* Náklady na vytápění jsou stanoveny při použití zemního plynu jako paliva pro spotřebu 100 kWh/(m2a) pro variantu 0, 15 kWh/(m2a) pro ostatní varianty, při cenách z roku 2006, pro stavbu 120 m2.
** Jedná se o stejný modelový dům (se stejnou spotřebou energie), pro který jsou uvažovány různé výše vícenákladů. Podle zkušenosti firmy Karon se vícenáklady pohybují v rozmezí 5-10 %.
*** Cena vychází ze statistik ÚRS PRAHA, a.s. a zkušeností stavebních firem pro stavbu 120 m2.
Pro stanovení ročních nákladů spojených se splátkou hypotéky a provozních nákladů na vytápění jsou stanoveny tyto výchozí podmínky:
- hypoteční úvěr ve výši 100 % investičních nákladů
- doba trvání hypotečního úvěru 20 let, úroková sazba 5 %
- růst ceny energie 5 % ročně (odpovídá prognózám viz (5)
- bez vlivu daňových úspor, bez dotací a jiné finanční podpory
- nezahrnuty neekonomické výhody - kvalitní bydlení, kvalitní stavba
Obr. 8 - Srovnání výše ročních nákladů na provoz různých variant. Z grafu je zřejmé, že při stanovené rychlosti růstu energie je od počátku výhodnější pasivní dům s vícenáklady 5 %, na stejné úrovni jako běžný dům je v prvním roce splátek hypotéky pasivní dům s vícenáklady cca 7 %. Po uplynutí 20 let, kdy bude splacena hypotéka, budou roční náklady v pasivním domě výrazně nižší.
Obr. 9 - Pro ilustraci velmi zjednodušené znázornění doby návratnosti. Vlevo v případě růstu cen energie o 5 % ročně - pasivní dům s vícenáklady 5 % je výhodný hned od začátku, pro PD dražší o 10 % je doba návratnosti zhruba 20 let. V případě růstu cen energie 10 % ročně už se doba návratnosti i pro nejdražší pasivní dům blíží 20 rokům.
Závěr
Je velmi obtížné posoudit rentabilitu pasivního domu v případě, že není možné odhadnout tempo růstu ceny energie v budoucnosti. Nelze proto jednoznačně určit dobu návratnosti vyšší investice do pasivního domu. Jisté ale je, že energie nebude zlevňovat. Stejně tak nelze jednoznačně říct, jak velké vícenáklady vzniknou. Studie ze zahraničí ukazují, že je možné postavit pasivní dům za stejnou cenu jako normální, ale je rovněž možné postavit dům výrazně dražší. Průměrně se uvádějí vícenáklady 5-10 %, což bylo prakticky prokázáno už v rámci projektu CEPHEUS na téměř 250 bytových jednotkách. Současná praxe ze zahraničí tento podíl rovněž potvrzuje. Při této výši lze vícenáklady financovat z úspor na vytápění. Vyšší náklady (do 15 %) se bezpečně zaplatí během prvních 25 let provozu domu (při ročním růstu cen energie o 5 %), s rostoucí cenou energie se tato doba výrazně zkracuje.
Nové bydlení si - s pomocí hypotéky - většinou pořizují lidé v produktivním věku, protože mohou tuto hypotéku během příštích dvaceti let splácet. V okamžiku ukončení splátek pak plně pocítí výhody nižších nákladů na provoz svého bydlení. Tyto výhody se ještě výrazněji projeví v době, kdy se jejich příjmy sníží odchodem do důchodu. Vyšší investici do úsporných opatření lze tedy chápat jako formu důchodového připojištění.
Literatura
(1) BROŽ, K. Vývoj cen paliv, elektrické energie a tepla [online]. Citováno dne 20. 9. 2006. URL
(2) Nákladově efektivní ochrana klimatu ve stavebním fondu nových členských zemí EU. Kolín nad Rýnem, Německo - ECOFYS. 81 s.
(3) PASSIVHAUS INSTITUT. Klimaneutrale Passivhaus-Reihenhaussiedlung Hannover - Kronsberg. Darmstadt - Dr. Wolfgang Feist, Passivhaus Institut, 2001, 132 s.
(4) PASSIVHAUS INSTITUT. Wirtschaftlichkeit von Wärmedämm-Maßnahmen im Gebäudebestand 2005. Darmstadt - Dr. Wolfgang Feist, Passivhaus Institut, 2005, 80 s.
(5) VALACH, J. a kolektiv. Finanční řízení podniku. 1. vyd. Praha - Ekopress, s.r.o. 1997, 247 s. ISBN 80-901991-6-X.
