Měkké zahušťování jako příležitost pro rozvoj suburbánní výstavby v ČR

1. Úvod

Měkké zahušťování je označení pro postupné zvyšování hustoty zalidnění, ke kterému dochází na soukromých pozemcích a je iniciováno především soukromými vlastníky. Přináší nové bytové jednotky (nejedná se tedy pouze o struktivní navyšování obytné plochy) [1], a zahrnuje celou řadu prostorových možností, které jsou dále specifikovány v tomto článku. Tato strategie ze západní Evropy vhodně odpovídá na problematiku suburbánních obcí v okolí větších měst, které v České republice, stejně jako v dalších postsocialistických zemích, zaznamenali intenzivní růst v posledních 30 letech (obr. 1). Tato nekonečná výstavba samostatných rodinných domů výrazně změnila krajinu v okolí měst a přinesla i sociální proměny v metropolitních oblastech [20].

Obrázek 1: Mezi lety 1997–2011 bylo v zázemí Prahy postaveno přibližně 36 180 individuálních rodinných domů. Příklad rozvoje Květnice, zdroj: gisonline, chytremapy.cz

Současná problematika suburbií však může být vnímána jako potenciál pro jejich další rozvoj (obr. 2). Celosvětově prožíváme klimatickou krizi, kdy zahušťování stávajících zastavěných ploch a omezení dalšího rozlévání sídel do krajiny je nutnost pro zajištění udržitelného rozvoje [18]. Zásadním problémem v mnoha evropských zemí je také stále vzrůstající nedostupnost bydlení, protože bydlení se stalo předmětem investic a finančních spekulací [8], [10]. Bydlení ve městě se tak stává nedostupným nejen pro znevýhodněné domácnosti (mladé nebo jednopříjmové domácnosti, lidé s handicapem), ale i pro střední příjmovou třídu, což vytváří riziko další suburbanizace – zatížení krajiny i města [14]. Jednou z doporučovaných cest ke zmírnění krize dostupnosti je tvorba pestřejší škály forem bydlení a zapojení širší skupiny aktérů [15], což si uvědomuje 46 % ze všech municipalit v ČR. Pouze 11 % to ale považuje za prioritu své politiky [14].

Obrázek 2: Kromě aktuální problematiky je nutné zmínit, že stále existuje značná poptávka po bydlení v suburbiích

Posledním aktuálním problémem je i stárnutí obyvatelstva suburbií, kdy v roce 2030 bude v pražské suburbánní zóně téměř 150 000 lidí v postproduktivním věku [16]. Suburbia nemají vybudovanou síť sociálních služeb a výzkum ze dvou pražských suburbií ukazuje, že většina stárnoucích suburbanitů chce zůstat žít ve svém domě a zvažuje různé strategie, jak toho dosáhnout – ať už se jedná o instalaci moderních technologií, adaptaci domů na bezbariérové bydlení, nebo pronajímání části domů kvůli zajištění finanční stability a pomoci s údržbou nemovitosti [21].

Měkké zahušťování tak může přinést diverzifikovanou nabídku dostupného bydlení v soukromém sektoru, zatímco bude limitovat další rozrůstání sídel do krajiny. Ve své podstatě se nejedná o zcela nový fenomén, historicky bylo v Čechách bežné ubytovat své stárnoucí rodiče blízko svého domova, na tzv. vejminku, nebo pronajímat pokoje pro čeledíny, studenty nebo staré mládence a stavět multigenerační vily [7].

Ačkoliv se drobné přírůstky mohou zdát z hlediska hustoty zalidnění zanedbatelné, v dlouhodobém horizontu můžou přinést markantní rozdíly v počtu obyvatel i v zastavěném objemu [11]. Navíc z hlediska ekonomické, environmentální a sociální udržitelnosti jsou to právě oblasti s nejnižší hustotou zalidnění (10–80 obyvatel/ha), kde i malá změna přináší největší změnu a nejvyšší úspory [9].

V některých západních zemích se tento fenomén objevuje spontánně [3], jinde je nastavován různými zahušťovacími politikami [19], popř. se mu věnují soukromé iniciativy [2], [12] (obr. 3). Kromě příležitostí však měkké zahušťování přináší i rizika a výzvy, především je to 1) proveditelnost projektu z legislativního hlediska využití území a také z hlediska vnímání místních obyvatel¹ [6]; 2) komplikované sledování projektů státní správou, které může vést ke vzniku nekvalitních bytových jednotek a celkově nekvalitnímu zastavěnému prostředí [4], [18]; 3) s nedostatečným plánováním, může měkké zahušťování způsobit nepředvídatelné kumulativní účinky [18]; 4) negativní důsledky měkkého zahušťování (jako je úbytek zeleně, zvýšená doprava a parkování v místě) mohou snížit vztah obyvatel k místu a jejich well-being [5]; 5) pro úspěšnou implementaci nejsou vhodné obecné předpisy, ale spíše flexibilní plánování v malém měřítku, na úrovni sousedství [4].

Obrázek 3: Příklady zahraničních iniciativ zaměřujících se na měkké zahušťování – vlevo švýcarská iniciativa MétamorpHouse a vpravo francouzský open-access projekt BIMBY. Zdroj: metamorphouse.ch, chroniques-architecture.com

Rizika, které měkké zahuštění přináší, lze minimalizovat promyšleným plánováním a zahrnutím této strategie do koncepčních dokumentů obcí [17]. Vyšší hustota také automaticky neznamená lepší kvalitu prostředí, proto je nutné formulovat kvalitativních charakteristiky projektů, které zlepšují prostředí suburbií a jsou dobře přijímány obyvateli.

2. Prostorové typy měkkého zahušťování

Měkké zahušťování zahrnuje širokou škálu úprav stávajících rodinných domů – rozdělení, konverze, přístavby, nástavby, podstavby a výplňové stavby. Prvním podkladem pro plánování je kategorizace a stanovení prostorových typů měkkého zahuštění včetně jejich návaznosti na potřebné prostorové rezervy a parametry stávajících pozemků. Prostorové typy měkkého zahušťění jsou pak dále zkoumány v kontextu legislativy a územního plánování v ČR, tedy pro jaké zásahy je potřeba povolení záměru, a jaký vliv na jednotlivé typy mají územní plány obcí a jejich změny.

Z realizovaných příkladů, ze zahraničních iniciativ a ze související literatury bylo sestaveno rozdělení prostorových typů (obr. 4), které rozděluje měkké zahušťování do tří hlavních kategorií. Kategorie stávající označuje zahuštění, které neovlivňuje zastavěnou plochu ani hmotu domu, jedná se tedy o rozdělení v interiéru rodinného domu, popř. konverzi stávajícího prostoru na obytnou jednotku (např. garáž nebo neobydlené podkroví). Tato kategorie není ovlivněna limity zastavěnosti, ale je limitována parametry původního domu.

Obrázek 4: Základní dělení prostorových typů měkkého zahušťování. Základním předpokladem fenoménu je vytvoření nové bytové jednotky, nejen struktivní navyšování obytné plochy.

Kategorie transformace obsahuje zásahy ovlivňující vystavěný objem domu nebo zastavěnou plochu, přičemž důležitou charakteristikou je prostorové propojení s původním domem.

Poslední kategorie výplňová stavba označuje nové objekty, které nejsou funkčně propojeny s původním domem, ale mohou se ho dotýkat. Tato kategorie vždy zvyšuje zastavěnou plochu pozemku, a je tedy nejvíce ovlivněna limity zastavěnosti a parametry původního pozemku.

Základní prostorové typy jsou členěny dále na specifikované prostorové tipy (obr. 5), díky kterým lze stanovit minimální parametry původního pozemku pro implementaci daného prostorového typu v rámci legislativních předpisů. Lze tak jednodušše stanovit, jaký je potenciál daného pozemku a domu pro měkké zahuštění, především z hlediska limitu zastavěnosti, a odstupů od hranic pozemku. Parametry původního uspořádání pozemků a domů definují možnosti budoucího měkkého zahuštění [11], přičemž česká suburbia jsou často rozdělena do bloků s podobně velkými pozemky i umístěním domů.

Obrázek 5: Podkategorie základních prostorových typů měkkého zahuštění slouží jako podklad pro potřebné rezervy původních domů a pozemků. Šířka pozemku se ukazuje být klíčovým parametrem pro potenciál zahušťování.

Potenciál vnitřního rozdělení domu je ovlivněn především zvyklostmi obyvatel a jejich požadavky na soukromí, prostor, parkování atd., kdy tento potenciál bude předmětem navazujícího sociologického šetření.

3. Aktéři měkkého zahušťování

Obrázek 6: Nejčastější motivace k měkkému zahušťování u stávajících vlastníků/obyvatel rodinných domů

Hlavními aktéry měkkého zahušťování jsou jednotliví vlastníci nemovitostí a municipality, které svými nástroji mohou zásahy podpořit nebo naopak limitovat podle zvolené politiky bydlení [17]. Municipality a jejich rozhodování v rámci územního rozvoje je řízeno především celostátní politikou, která pomocí strategických dokumentů (zásady územního rozvoje, celostátní bytová politika, strategie regionálního rozvoje) určuje směr a zásady dalšího rozvoje všech celků České republiky a reflektuje priority mezinárodních organizací a Evropské unie [13]. Municipality mohou ovlivňovat měkké zahušťování změnou svých územních plánů anebo nástroji politiky bydlení, např. garantovaným nájmem, dotační politikou na vznik nových bytů a administrativní podporou.

Obrázek 7: Nejčastější motivace u potenciálních vlastníků/obyvatel rodinných domů

Vlastníci nemovitostí, kteří měkké zahušťování iniciují, jsou děleni do dvou skupin. První z nich jsou původní majitelé rodinných domů, kteří tím mohou řešit některé ze svých problémů (obr. 6), jako jsou například vysoké náklady na bydlení (vzrůstající ceny energií, nepřiměřená velikost domů), náročnou údržbu domu a zahrady, nevyhovující aspekty současného bydlení (bariéry), popř. i sociální izolaci (vzdálenost od rodiny a přátel) [21].

Druhou skupinou vlastníků rodinných domů jsou zájemci o bydlení na suburbii, kterým měkké zahuštění může přinést možnosti, jak spolufinancovat bydlení s dalšími zájemci, popř. financovat bydlení pomocí nájmu části domu (obr. 7). Dalšími důvody pro tento typ společného bydlení může být i sdílení vybavení, společných prostorů a péče o děti, nebo sdílení aktuální životní situace, o čemž svědčí příklady komunit matek samoživitelek nebo seniorského spolubydlení.

U určité skupiny zájemců může hrát roli i ohleduplný přístup k životnímu prostředí a související racionální velikost bytové jednotky, ale v evropských zemích stále převládá ekonomická motivace pro realizaci další bytové jednotky.

4. Online databáze

Součástí výzkumného projektu je prezentace kvalitních příkladů měkkého zahušťování a popularizace tohoto tématu mezi širší veřejností. Za tímto účelem vznikla online databáze Hustý satelity (www.hustysatelity.cz), která poskytuje souhrnné informace o vybraných příkladech, třídí je do prostorových typů a poskytuje podklad pro spolupráci s obcemi a propojení odborníků v rámci střední Evropy (obr. 8).

Obrázek 8: Aneb proč by vaše obec měla být hustá? Online databáze sdružuje příklady a poznatky o měkkém zahušťování. Zdroj: hustysatelity.cz

Obrázek 9: Příklady se dají najít i v České republice – na obrázku je rekonstrukce rodinného domu v Kravařích, při které došlo k přístavbě domu a rozdělení na rodinný byt a vejminek. Zdroj: WMA architekti, wmarch.cz

Příklady v databázi jsou vybírány na základě následujících parametrů: jedná se vždy o rekonstrukci stávajícího domu, přístavbu ke stávajícímu domu či nástavbu na dříve zastavěném pozemku; při zásahu musí dojít ke zvýšení funkční hustoty; původní dům je samostatně stojící rodinný dům obývaný jednou rodinou nebo dvojdům; a jedná se o příměstskou lokalitu v zemích západní a střední Evropy.

Databázi a více informací k jednotlivým příkladům na fotografiích (obr. 9, 10, 11) můžete nalézt na adrese www.hustysatelity.cz.

Obrázek 10: Příkladem konverze garáže může být tento třípokojový byt vytvořený ze zchátralé garáže na okraji Londýna. Zdroj: Marta Nowicka, www.dezeen.com

Obrázek 11: Španělský dům MM nabízí příklad výplňové stavby, která je zapuštěná do terénu, aby nepřevyšovala původní dům. Zdroj: Alventosa Morell Arquitectes, www.archdaily.com

5. Závěr

Měkké zahušťování odpovídá aktuálním východiskům suburbií v českém prostředí a má potenciál stát se užitečným nástrojem obcí k jejich kvalitnímu rozvoji bez další zátěže okolní krajiny a obecního rozpočtu. Aktivací soukromého majetku lze napomoci dostupnosti bydlení, i adaptaci domů na seniorský věk. Téma je v českém prostředí suburbií nové, proto je nutné ho mezioborově prověřit, především v oblasti geografie, sociologie a urbanismu.

Aktéři a jejich vnímání procesů zahušťování jsou klíčové, protože jsou hlavní rozhodovací a iniciační silou, ale jejich vnímání může být ovlivněno a mění se s věkem. Proto je třeba důkladně porozumět tomu, jak se rozhodují stávající i potenciální majitelé domů a jak mohou municipality tato rozhodnutí ovlivnit.

6. Literatura

1. Berghauser Pont, M. et al., 2021. Systematic review and comparison of densification effects and planning motivations. Buildings and Cities, 2(1), pp. 378-401.
2. Beyeler, M., 2014. Métamorphouse: Transformer sa maison au fil de la vie., Presses polytechniques et universitaires romandes.
3. Bibby, P., Henneberry, J. & Halleux, J.-M., 2020. Under the radar? ‘Soft’ residential densification in England, 2001–2011. Environment and Planning B: Urban Analytics and City Science, 47(1), pp. 102-118.
4. Bouwmeester, J. et al., 2023. Non-compliance and non-enforcement: An unexpected outcome of flexible soft densification policy in the Netherlands. Land Use Policy, 126.
5. Dianati, V., 2021. The Interplay between Urban Densification and Place Change in Tehran; Implications for Place-Based Social Sustainability. Sustainability, 13(17).
6. Doberstein, C., Hickey, R. & Li, E., 2016. Nudging NIMBY: Do positive messages regarding the benefits of increased housing density influence resident stated housing development preferences? Land Use Policy, (54), pp. 276-289.
7. Dulla, M. et al., 2014. Kapitoly z historie bydlení, Praha: Nakladatelství ČVUT.
8. Eurofound, 2023. Unaffordable and inadequate housing in Europe, Luxembourg: Publications Office of the European Union.
9. Hudeček, T. et al., [2018]. Hustota a ekonomika měst, [Praha]: ČVUT – Masarykův ústav vyšších studií.
10. Kaminer, T., Ma, L. & Runting, H., 2023. Urbanizing Suburbia - Hyper-Gentrification, the Financialization of Housing, and the Remaking of the Outer European City, Berlin: jovis.
11. Kostourou, F., 2021. Housing growth: impacts on density, space consumption and urban morphology. Buildings and Cities, 2(1), pp. 55-78.
12. Miet, D., 2012. The Architecture of the bimby Research Project. Les Cahiers de la recherche architecturale et urbaine, 26/27, pp. 219-224.
13. MMR, 2023. Zásady urbánní politiky: Aktualizace 2023,
14. OECD, 2021. Housing Affordability in Cities in the Czech Republic, Paris: OECD Publishing.
15. Orcígr, V., 2024. Pražská bytová krize: Perspektivy a souvislosti., Praha: Arnika.
16. OUŘEDNÍČEK, M. et al., 2013. Rozvojový potenciál a populační prognóza suburbánní zóny Prahy.
17. Puustinen, T., Krigsholm, P. & Falkenbach, H., 2022. Land policy conflict profiles for different densification types: A literature-based approach. Land Use Policy, (123).
18. Teller, J., 2021. Regulating urban densification: what factors should be used? Buildings and Cities, 2(1), pp. 302-317.Available at: https://journal-buildingscities.org/articles/10.5334/bc.123/
19. Touati-Morel, A., 2015. Hard and Soft Densification Policies in the Paris City-Region. INTERNATIONAL JOURNAL OF URBAN AND REGIONAL RESEARCH, 39(3), pp. 603-612.
20. Zuntychová, J., 2014. Suburbánní výstavba jako obytná krajina. TZB-info, 16(7). Available at:
    https://stavba.tzb-info.cz/architektura-staveb/10848-suburbanni-vystavba-jako-obytna-krajina
21. Dvořáková, N. & Horňáková, M., 2021. Retiring in the suburbs? Residential strategies in two Prague suburbs. Geografisk Tidsskrift-Danish Journal of Geography, 121(2), pp. 114-127.

Poděkování

Tato práce byla podpořena Grantovou agenturou ČVUT v Praze, grant č. SGS24/099/OHK1/2T/15.

Poznámky

¹ Pro označení názoru rezidentů, kteří přijímají veřejně prospěšné strategie, ale nikoliv na svém pozemku nebo v sousedství, se ujal anglický termín NIMBY = „Not In My Backyard“. ... Zpět